Giãn dân nội đô Hà Nội: Cú hích tái định hình thị trường

Theo Đề án Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, Hà Nội xác lập lộ trình giãn dân nhằm giảm áp lực cho khu vực nội đô lịch sử. Giai đoạn 2026-2035, thành phố dự kiến di dời khoảng 200.000 người tại khu vực sông Hồng, 200.000 người tại khu vực hồ Tây và vùng phụ cận, cùng 42.000 người tại một số tuyến phố trong phạm vi Vành đai 3.

Khu vực nội đô Hà Nội với mật độ dân cư cao và hạ tầng quá tải, nằm trong lộ trình giãn dân giai đoạn 2026-2045. Ảnh: DH

Giãn dân phải gắn với giãn chức năng

Sang giai đoạn 2036-2045, quy mô di dời tiếp tục mở rộng với khoảng 26.730 người tại khu phố cổ, 23.000 người tại khu phố cũ và khoảng 370.000 người tại các khu vực còn lại trong Vành đai 3 để phục vụ quá trình tái cấu trúc đô thị. Như vậy, trong 20 năm tới, Hà Nội dự kiến di dời tổng cộng hơn 860.000 người.

Quy mô này cho thấy quyết tâm lớn của chính quyền trong việc xử lý những vấn đề tồn tại kéo dài nhiều năm như mật độ dân số cao, hạ tầng quá tải, thiếu hụt không gian công cộng và suy giảm chất lượng môi trường sống tại khu vực nội đô.

Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy giãn dân chỉ hiệu quả khi đi kèm với giãn sinh kế. Nếu chỉ di dời nơi ở mà không đồng thời dịch chuyển việc làm và các điều kiện sống thiết yếu, người dân khó có động lực rời khu vực trung tâm. Nhà ở mới phải gắn với cơ hội việc làm, hệ thống y tế, giáo dục và môi trường sống tốt hơn thì quá trình dịch chuyển mới mang tính bền vững.

Cùng với đầu tư hạ tầng giao thông, Hà Nội cần thúc đẩy dịch chuyển các khu chức năng đô thị như cơ quan hành chính, văn phòng, trường học, bệnh viện và trung tâm nghiên cứu ra vùng ven. Việc này không chỉ tạo việc làm tại chỗ mà còn hình thành các cực tăng trưởng mới, giúp người dân dịch chuyển theo dòng công việc và cơ hội kinh tế thay vì mang tính hành chính đơn thuần.

Kinh nghiệm từ Bắc Kinh là ví dụ đáng chú ý. Khi dân số vượt mốc 22 triệu người, chính quyền Trung Quốc không chỉ di dời dân cư mà còn chuyển nhiều chức năng phi thủ đô như trường đại học, bệnh viện và trụ sở doanh nghiệp nhà nước về Tân khu Hùng An, cách trung tâm khoảng 100 km.

Cách tiếp cận này giúp giảm áp lực cho khu lõi đô thị, đồng thời hình thành các cực tăng trưởng mới với đầy đủ chức năng kinh tế – xã hội. Bài học rút ra là giãn dân chỉ bền vững khi đi kèm giãn chức năng và giãn sinh kế.

Thị trường bất động sản phân hóa mạnh

Trong trung và dài hạn, thị trường bất động sản khu vực trung tâm Hà Nội được dự báo phân hóa rõ nét. Phân khúc hạng sang và siêu sang tại các vị trí đắc địa tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao và xu hướng tăng ổn định, phục vụ nhóm cư dân tinh hoa, chuyên gia cao cấp và nguồn nhân lực chất lượng cao, phù hợp với định hướng hội nhập quốc tế của Thủ đô.

Theo đề án, quỹ đất trung tâm sau tái thiết được ưu tiên cho các công trình thương mại, dịch vụ có giá trị gia tăng cao như trung tâm tài chính, khu văn phòng hạng A. Đây là nền tảng để phát triển nhà ở siêu cao cấp gắn với các khu chức năng nói trên và nhu cầu nhà ở hiện hữu.

Trong khi đó, các khu chung cư cũ có thể tiếp tục giữ giá hoặc tăng nhẹ trong ngắn hạn, song sẽ chịu áp lực điều chỉnh khi hạ tầng kết nối vùng ven hoàn thiện và sinh kế dần được dịch chuyển ra khỏi khu vực trung tâm.

Ở chiều ngược lại, vùng ven Hà Nội sẽ trở thành khu vực hấp thụ phần lớn dòng dân cư di dời. Thị trường tại đây được dự báo xuất hiện thêm nhiều đại đô thị quy mô lớn, nguồn cung dồi dào và chất lượng ngày càng nâng cao.

Việc phát triển đa dạng sản phẩm, từ trung cấp đến cao cấp, giúp người dân thuộc diện di dời có thêm lựa chọn và thuận lợi hơn trong quá trình thỏa thuận. Giải pháp bồi thường bằng đất hoặc nhà ở tại các khu vực đã được quy hoạch thành cực phát triển mới được đánh giá phù hợp hơn, nhất là tại những nơi hình thành cụm trường đại học, bệnh viện, trung tâm nghiên cứu và khu công nghệ.

Dù nguồn cung gia tăng mạnh, khả năng giá căn hộ vùng ven giảm sâu là không lớn trong bối cảnh chi phí đất đai, xây dựng và vốn đều tăng. Mức giá phổ biến có thể xoay quanh khoảng 50 triệu đồng mỗi m2, ngoại trừ phân khúc nhà ở xã hội. Nhu cầu ở thực từ dòng dân cư di dời sẽ là lực đỡ quan trọng cho thị trường.

Trong bối cảnh hàng loạt dự án siêu đô thị được triển khai cùng tiến trình tái cấu trúc đô thị ngày càng quyết liệt, chiến lược đầu tư cần chuyển sang hướng thận trọng và ưu tiên trung, dài hạn.

Tại vùng ven, nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính có thể tiếp tục nắm giữ tài sản gắn với nhu cầu ở thực và các trục hạ tầng mới, nơi còn dư địa tăng trưởng. Ngược lại, cần hạn chế quyết định dựa trên kỳ vọng ngắn hạn tại những khu vực đã tăng nóng.

Ở khu vực trung tâm, bất động sản hạng sang tiếp tục thu hút dòng tiền của nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính mạnh và nhu cầu tích trữ dài hạn. Nhờ nguồn cung khan hiếm và nhu cầu thuê lớn, giá bán và giá thuê tại các dự án vị trí đắc địa duy trì xu hướng tăng ổn định.

Ngoài Hà Nội, các địa phương giáp ranh có nền tảng kinh tế tốt, hưởng lợi từ dòng vốn FDI và sự phát triển của công nghiệp, logistics cũng là lựa chọn đáng cân nhắc trong trung và dài hạn, khi tiến trình tái cấu trúc đô thị đang mở ra một chu kỳ dịch chuyển mới của thị trường bất động sản vùng Thủ đô.

Nguồn: Giãn dân nội đô Hà Nội: Cú hích tái định hình thị trường