Bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc

Lãi suất duy trì ở mức cao trong khi giá bất động sản neo cao đang buộc nhà đầu tư thay đổi chiến lược, ưu tiên giá trị thực và quản trị chặt chẽ dòng tiền.

Tại Hội thảo “Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ thị trường mới” do Báo Tiền Phong tổ chức, các chuyên gia cho rằng thị trường đang bước vào một giai đoạn chuyển dịch rõ rệt, không chỉ ở mặt bằng lãi suất mà còn ở tư duy đầu tư và cấu trúc dòng tiền.

Bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc
Hội thảo “Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ thị trường mới”.

Cần thay đổi tư duy về bất động sản và tín dụng

Chia sẻ tại Hội thảo, ông Nguyễn Khánh Phúc, Phó Giám đốc Khối Ngân hàng cá nhân Ngân hàng TMCP TPBank cho biết các tổ chức tín dụng đang triển khai nhiều gói vay linh hoạt nhằm phù hợp với nhu cầu đa dạng của khách hàng. Hiện lãi suất thả nổi phổ biến dao động khoảng 13,4 – 13,8%/năm.

Dù vậy, việc tiếp cận vốn không phụ thuộc vào yếu tố “dễ hay khó”, mà nằm ở khả năng đáp ứng các tiêu chí tín dụng. Khách hàng cần chứng minh thu nhập ổn định, đảm bảo dòng tiền trả nợ, có tài sản bảo đảm hợp pháp và lịch sử tín dụng tốt. Đây là những nguyên tắc cốt lõi, không thay đổi trong mọi chu kỳ.

Điểm đáng chú ý là cả ngân hàng và chủ đầu tư đều đang điều chỉnh sản phẩm theo hướng giãn áp lực trả nợ. Thời hạn vay được kéo dài lên tới 35 – 40 năm, trong khi thời gian ân hạn gốc có thể lên tới 36 – 60 tháng. Thậm chí, một số dự án còn cam kết hỗ trợ hoặc cố định lãi suất trong nhiều năm đầu.

Trong bối cảnh thông tin ngày càng minh bạch, người mua nhà cũng trở nên chủ động hơn. Quyết định xuống tiền không còn dựa vào cảm tính mà gắn với tính toán dòng tiền, lựa chọn gói vay và kịch bản lãi suất trong tương lai.

Từ góc nhìn vĩ mô, TS Vũ Đình Ánh - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả cho rằng sau nhiều năm, tư duy về bất động sản và tín dụng dành cho lĩnh vực này vẫn chưa có nhiều thay đổi. Theo ông, việc coi bất động sản là tài sản “đóng băng” và đặt đối lập với sản xuất kinh doanh là một cách nhìn chưa đầy đủ.

Thực tế, bất động sản là “tài sản thực”, có vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Không chỉ đóng góp trực tiếp vào GDP, lĩnh vực này còn tạo hiệu ứng lan tỏa sang xây dựng, vật liệu, tài chính và nhiều ngành dịch vụ khác. Ước tính, mức đóng góp thực tế có thể lên tới 20% GDP, thậm chí cao hơn nếu tính đầy đủ các tác động gián tiếp.

Tuy nhiên, theo ông Ánh, bất động sản hiện vẫn đang chịu sự phân biệt nhất định trong chính sách tín dụng, với các quy định về trích lập dự phòng rủi ro cao. Điều này cần được xem xét lại để đảm bảo sự bình đẳng giữa các ngành kinh tế.

Đồng thời, ông cũng lưu ý thị trường sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực lãi suất trong thời gian tới do nhiều yếu tố như lạm phát, biến động địa chính trị, tỷ giá và cạnh tranh vốn từ các dự án lớn. Trong bối cảnh đó, các sáng kiến như cam kết cố định lãi suất dài hạn cho người mua nhà được xem là giải pháp tích cực giúp giảm thiểu rủi ro.

Chu kỳ "chọn lọc" mới

TS Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam nhận định thị trường bất động sản Việt Nam luôn vận động theo chu kỳ gắn với chính sách tiền tệ. Khi lãi suất tăng, thị trường chững lại; khi nới lỏng, thị trường phục hồi.

Bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc
Tình hình lãi suất và tín dụng đang thúc đẩy quá trình sàng lọc, tái định hình cấu trúc nhà đầu tư trên thị trường.

Trong chu kỳ hiện tại, nhóm chịu tác động mạnh nhất là nhà đầu tư ngắn hạn sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Ngược lại, những nhà đầu tư dài hạn hoặc có dòng tiền ổn định ít phụ thuộc vốn vay sẽ ít bị ảnh hưởng hơn.

Một điểm đáng lưu ý là tâm lý “chờ lãi suất giảm rồi mới mua” có thể khiến nhà đầu tư bỏ lỡ cơ hội. Bởi trong các chu kỳ trước, khi lãi suất hạ, giá bất động sản thường không giảm mà còn tăng do chi phí đầu vào cao.

Theo ông Lượng, cần nhìn nhận bất động sản như một ngành sản xuất, tạo ra sản phẩm nhà ở và hạ tầng – tức là tư liệu sản xuất của nền kinh tế. Việc áp dụng chính sách chung cho mọi phân khúc là chưa phù hợp, thay vào đó cần phân tầng rõ giữa nhà ở xã hội, nhà ở trung cấp và phân khúc cao cấp.

Về dài hạn, với nền tảng ổn định chính trị, tốc độ đô thị hóa cao và khả năng thu hút dòng vốn quốc tế, bất động sản vẫn là kênh tích lũy tài sản quan trọng. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, áp lực lãi suất và kiểm soát tín dụng sẽ tiếp tục sàng lọc thị trường, buộc nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ chiến lược và khả năng chịu đựng rủi ro.

Trong bối cảnh giá chưa giảm, lãi suất còn cao và dòng tiền bị kiểm soát, thị trường đang bước vào giai đoạn “lọc” mạnh. Những quyết định dựa trên giá trị thực, dòng tiền bền vững và tầm nhìn dài hạn sẽ trở thành yếu tố then chốt để nắm bắt cơ hội trong chu kỳ tăng trưởng mới.

Nguồn: Bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc

Diệu Hoa
diendandoanhnghiep.vn
Chia sẻ

Tin liên quan

Cùng chuyên mục

Nguồn cung chung cư Hà Nội lập kỷ lục, giá căn hộ mới neo cao

Nguồn cung chung cư Hà Nội lập kỷ lục, giá căn hộ mới neo cao

Nguồn cung chung cư mới ở Hà Nội dồi dào song thanh khoản bắt đầu hạ nhiệt. Giá căn hộ mở bán mới tại Hà Nội duy trì ở mức cao nhưng giá trên thị trường thứ cấp xuất hiện xu hướng giảm.
Nguồn cung nhà ở dịch chuyển theo hành lang phát triển mới

Nguồn cung nhà ở dịch chuyển theo hành lang phát triển mới

Thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn chuyển dịch đáng chú ý khi phạm vi phát triển đô thị dần mở rộng ra ngoài khu vực nội đô truyền thống.
Thị trường căn hộ TP.HCM phân hóa mạnh, dòng tiền dịch chuyển về đô thị vệ tinh

Thị trường căn hộ TP.HCM phân hóa mạnh, dòng tiền dịch chuyển về đô thị vệ tinh

Thị trường căn hộ TP.HCM trong quý II/2026 tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực. Trong khi nguồn cung mới vẫn tập trung tại Bình Dương cũ và khu Đông TP.HCM, thị trường thứ cấp rơi vào trạng thái trầm lắng do áp lực lãi suất.
Bộ Xây dựng bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn

Bộ Xây dựng bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn đã được đưa ra khỏi nội dung của dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.
Khi người mua không còn chạy theo "cơn sốt", thị trường bất động sản sẽ thay đổi ra sao?

Khi người mua không còn chạy theo "cơn sốt", thị trường bất động sản sẽ thay đổi ra sao?

Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào nửa cuối năm 2026 với tâm thế thận trọng hơn. Nguồn cung được kỳ vọng cải thiện nhờ nhiều dự án đồng loạt triển khai, song dòng tiền vẫn sẽ chọn lọc mạnh.
Bất động sản hướng tới chu kỳ phát triển bền vững

Bất động sản hướng tới chu kỳ phát triển bền vững

Thanh khoản phân hóa, giá nhà duy trì ở mức cao và dòng tiền thận trọng hơn cho thấy thị trường bất động sản đang trong quá trình tái cân bằng và sàng lọc.

Các tin khác

3 kịch bản cho thị trường BĐS nửa cuối năm 2026

3 kịch bản cho thị trường BĐS nửa cuối năm 2026

Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) vừa đưa ra 3 kịch bản dự báo cho thị trường bất động sản (BĐS) 6 tháng cuối năm 2026 nhằm phản ánh các khả năng vận động của thị trường trong những điều kiện khác nhau.
Giải pháp chính sách hiện thực hóa mô hình TOD

Giải pháp chính sách hiện thực hóa mô hình TOD

Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) được kỳ vọng sẽ tái định hình toàn bộ diện mạo đô thị cũng như thúc đẩy thị trường bất động sản TP HCM bước vào một chu kỳ phát triển bền vững.
Bất động sản hết thời “mua đâu thắng đó”

Bất động sản hết thời “mua đâu thắng đó”

Sau giai đoạn đầu tư bất động sản “ăn xổi” nhờ ăn theo quy hoạch, dòng tiền đầu tư ngày càng thận trọng, buộc nhà đầu tư phải chuyển từ tư duy lướt sóng sang tìm kiếm giá trị thực và khả năng tạo dòng tiền bền vững.
Bất động sản công nghiệp phía Nam: Bước chuyển dịch chiến lược hướng đến công nghệ lõi

Bất động sản công nghiệp phía Nam: Bước chuyển dịch chiến lược hướng đến công nghệ lõi

Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam đón nhận tín hiệu cải thiện ổn định về nguồn cầu và bước chuyển dịch chiến lược của dòng vốn đầu tư công nghệ cao trong 6 tháng đầu năm 2026.
Điều chỉnh dự án Golden Hills City, tạo đà bứt phá

Điều chỉnh dự án Golden Hills City, tạo đà bứt phá

TP Đà Nẵng chấp thuận chủ trương đầu tư để điều chỉnh dự án Golden Hills City, đánh dấu bước ngoặc quan trọng, chính thức khơi thông nút thắt pháp lý đã tồn đọng, tạo đà để dự án bứt phá trở lại.
Thị trường bất động sản TP.HCM: Người mua không còn chạy theo kỳ vọng lướt sóng

Thị trường bất động sản TP.HCM: Người mua không còn chạy theo kỳ vọng lướt sóng

Sau giai đoạn phục hồi, thị trường bất động sản TP.HCM đang bước sang một chu kỳ phát triển với những tiêu chí hoàn toàn khác. Nguồn cung và giao dịch tiếp tục cải thiện, song dòng tiền không còn chảy theo tâm lý đầu cơ mà hướng đến các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác giá trị dài hạn.
Bộ Xây dựng yêu cầu công bố giá vật liệu xây dựng sát diễn biến thị trường

Bộ Xây dựng yêu cầu công bố giá vật liệu xây dựng sát diễn biến thị trường

Bộ Xây dựng vừa có văn bản đề nghị UBND các tỉnh, thành phố tăng cường công tác quản lý, công bố giá vật liệu xây dựng và chỉ số giá xây dựng, bảo đảm đúng diễn biến thị trường.
Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê

Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê

Bộ Xây dựng đang tập trung triển khai thực hiện Kế hoạch xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi); Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đồng thời, phối hợp với địa phương rà soát nhu cầu nhà ở cho thuê, giao chỉ tiêu cho các địa phương, báo cáo Thủ tướng Chính phủ.
65% các tòa nhà văn phòng có nguy cơ lỗi thời: Yêu cầu chuẩn mực mới

65% các tòa nhà văn phòng có nguy cơ lỗi thời: Yêu cầu chuẩn mực mới

Thị trường văn phòng Việt Nam đang bước vào một chu kỳ chuyển đổi mới.
Thị trường mặt bằng cho thuê TP.HCM: Cuộc đua không còn nằm ở giá

Thị trường mặt bằng cho thuê TP.HCM: Cuộc đua không còn nằm ở giá

Sau giai đoạn phục hồi mạnh của ngành bán lẻ, thị trường mặt bằng cho thuê tại TP.HCM đang bước vào một chu kỳ cạnh tranh mới.
Thị trường BĐS nửa cuối 2026: Cuộc đua thanh khoản sẽ khốc liệt hơn

Thị trường BĐS nửa cuối 2026: Cuộc đua thanh khoản sẽ khốc liệt hơn

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE Hà Nội, thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm sẽ tiếp tục phân hóa mạnh, buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chính sách bán hàng thay vì chỉ dựa vào vị trí hay kỳ vọng tăng giá.
Chu kỳ mới của bất động sản: Cơ hội từ hạ tầng và dòng vốn đầu tư

Chu kỳ mới của bất động sản: Cơ hội từ hạ tầng và dòng vốn đầu tư

Bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với động lực từ hạ tầng và đầu tư, song áp lực cân bằng cung cầu ngày càng rõ nét.
Ai được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất?

Ai được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất?

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 253/2026/NĐ-CP, quy định 22 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, trong đó có chuyển nhượng bất động sản giữa người thân và nhà ở, đất ở duy nhất của cá nhân nếu đủ điều kiện.
DN bất động sản giải thể, dừng hoạt đông tăng mạnh

DN bất động sản giải thể, dừng hoạt đông tăng mạnh

Trong 6 tháng, 1.463 doanh nghiệp bất động sản đã hoàn tất thủ tục giải thể, cao gấp 2 lần so với cùng kỳ năm trước.
Dự án Vành đai 5 vùng Thủ đô: Mở không gian phát triển mới

Dự án Vành đai 5 vùng Thủ đô: Mở không gian phát triển mới

Dự án Vành đai 5 vùng Thủ đô được kỳ vọng tạo trục liên kết chiến lược giữa các cực tăng trưởng phía Bắc, mở rộng không gian phát triển đô thị, công nghiệp và logistics trong giai đoạn mới.
Vì sao thị trường bất động sản Hà Nội - TP. HCM đi theo hai quỹ đạo trái ngược?

Vì sao thị trường bất động sản Hà Nội - TP. HCM đi theo hai quỹ đạo trái ngược?

Cùng chịu tác động từ bối cảnh kinh tế và chính sách điều hành, nhưng thị trường bất động sản Hà Nội và TP. HCM đang diễn biến theo hai chiều hướng trái ngược. Theo các chuyên gia, sự khác biệt này xuất phát từ cấu trúc thị trường và chu kỳ tăng trưởng của từng địa phương.
Bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh giá

Bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh giá

Công ty Chứng khoán MB (MBS) dự báo thị trường bất động sản tiếp tục ảm đạm từ nay đến cuối năm do áp lực lãi vay tăng cao trong khi nguồn cung lớn.
Đà Nẵng: Kỳ vọng gì ở dự án Golden Hills City?

Đà Nẵng: Kỳ vọng gì ở dự án Golden Hills City?

UBND thành phố Đà Nẵng vừa ban hành quyết định cho phép Công ty CP Trung Nam tiếp tục thực hiện dự án Golden Hills City.
Xem thêm
Đổi thay nơi ngã ba biên giới Mường Nhé

Đổi thay nơi ngã ba biên giới Mường Nhé

Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng  biển.

Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng biển.

Gỡ thẻ vàng thủy sản gắn với xây dựng kinh tế biển

Gỡ thẻ vàng thủy sản gắn với xây dựng kinh tế biển

Ngày hội văn hóa các dân tộc Việt Nam 2024 sắp diễn ra tại Quảng Trị

Ngày hội văn hóa các dân tộc Việt Nam 2024 sắp diễn ra tại Quảng Trị

[Tổng Hợp] 6 Quy Định Mới Về Đất Đai, Nhà Ở Có Hiệu Lực Tháng 8/2024

[Tổng Hợp] 6 Quy Định Mới Về Đất Đai, Nhà Ở Có Hiệu Lực Tháng 8/2024

WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG  #62

WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG #62

Cụ thể, báo cáo “Điểm lại - Cập nhật tình hình kinh tế Việt Nam” ấn bản tháng 4/2024 của WB tại Việt Nam ngày 23/4 đã chỉ ra xuất khẩu đang phục hồi, tiêu dùng và đầu tư tư nhân trong nước cũng trên đà tăng dần. Xuất khẩu thực tế dự kiến sẽ tăng 3,5% vào năm 2024, phản ánh sự cải thiện dần dần nhu cầu toàn cầu. Ngoài ra, lĩnh vực bất động sản dự báo phục hồi mạnh hơn vào cuối năm nay và năm sau, thúc đẩy nhu cầu trong nước khi các nhà đầu tư và người tiêu dùng dần lấy lại niềm tin.
Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”

Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”

sản phẩm OCOP
Bác sĩ tư vấn cách phòng tránh bệnh đường hô hấp trong thời tiết giao mùa

Bác sĩ tư vấn cách phòng tránh bệnh đường hô hấp trong thời tiết giao mùa

Trao yêu thương cho em

Trao yêu thương cho em

Nhằm kết nối, sẻ chia với các trẻ em mồ côi cha, mẹ do dịch Covid-19 vừa qua trên địa bàn Cần Thơ. Tạp chí Gia đình Việt Nam tại TP Cần Thơ tổ chức Chương trình nghệ thuật “ Nối vòng yêu thương” diễn ra vào ngày 28/6/2022. Công ty Cổ phần Trầm hương sinh học TTT là đơn vị tài trợ chính cho chương trình với mong muốn các em sẽ đón nhận những tương lai tươi sáng.
Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia

Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia

Ngày 18/4 vừa qua, đối tượng Lê Ngọc Nhất đã dẫn Y Liên cùng 5 người khác gồm 2 nữ, 3 nam không rõ tên tuổi, không quen biết nhau sang Campuchia qua đường mòn biên giới tỉnh Long An.
Giao diện di động