Bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc

Lãi suất duy trì ở mức cao trong khi giá bất động sản neo cao đang buộc nhà đầu tư thay đổi chiến lược, ưu tiên giá trị thực và quản trị chặt chẽ dòng tiền.

Tại Hội thảo “Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ thị trường mới” do Báo Tiền Phong tổ chức, các chuyên gia cho rằng thị trường đang bước vào một giai đoạn chuyển dịch rõ rệt, không chỉ ở mặt bằng lãi suất mà còn ở tư duy đầu tư và cấu trúc dòng tiền.

Bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc
Hội thảo “Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ thị trường mới”.

Cần thay đổi tư duy về bất động sản và tín dụng

Chia sẻ tại Hội thảo, ông Nguyễn Khánh Phúc, Phó Giám đốc Khối Ngân hàng cá nhân Ngân hàng TMCP TPBank cho biết các tổ chức tín dụng đang triển khai nhiều gói vay linh hoạt nhằm phù hợp với nhu cầu đa dạng của khách hàng. Hiện lãi suất thả nổi phổ biến dao động khoảng 13,4 – 13,8%/năm.

Dù vậy, việc tiếp cận vốn không phụ thuộc vào yếu tố “dễ hay khó”, mà nằm ở khả năng đáp ứng các tiêu chí tín dụng. Khách hàng cần chứng minh thu nhập ổn định, đảm bảo dòng tiền trả nợ, có tài sản bảo đảm hợp pháp và lịch sử tín dụng tốt. Đây là những nguyên tắc cốt lõi, không thay đổi trong mọi chu kỳ.

Điểm đáng chú ý là cả ngân hàng và chủ đầu tư đều đang điều chỉnh sản phẩm theo hướng giãn áp lực trả nợ. Thời hạn vay được kéo dài lên tới 35 – 40 năm, trong khi thời gian ân hạn gốc có thể lên tới 36 – 60 tháng. Thậm chí, một số dự án còn cam kết hỗ trợ hoặc cố định lãi suất trong nhiều năm đầu.

Trong bối cảnh thông tin ngày càng minh bạch, người mua nhà cũng trở nên chủ động hơn. Quyết định xuống tiền không còn dựa vào cảm tính mà gắn với tính toán dòng tiền, lựa chọn gói vay và kịch bản lãi suất trong tương lai.

Từ góc nhìn vĩ mô, TS Vũ Đình Ánh - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả cho rằng sau nhiều năm, tư duy về bất động sản và tín dụng dành cho lĩnh vực này vẫn chưa có nhiều thay đổi. Theo ông, việc coi bất động sản là tài sản “đóng băng” và đặt đối lập với sản xuất kinh doanh là một cách nhìn chưa đầy đủ.

Thực tế, bất động sản là “tài sản thực”, có vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Không chỉ đóng góp trực tiếp vào GDP, lĩnh vực này còn tạo hiệu ứng lan tỏa sang xây dựng, vật liệu, tài chính và nhiều ngành dịch vụ khác. Ước tính, mức đóng góp thực tế có thể lên tới 20% GDP, thậm chí cao hơn nếu tính đầy đủ các tác động gián tiếp.

Tuy nhiên, theo ông Ánh, bất động sản hiện vẫn đang chịu sự phân biệt nhất định trong chính sách tín dụng, với các quy định về trích lập dự phòng rủi ro cao. Điều này cần được xem xét lại để đảm bảo sự bình đẳng giữa các ngành kinh tế.

Đồng thời, ông cũng lưu ý thị trường sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực lãi suất trong thời gian tới do nhiều yếu tố như lạm phát, biến động địa chính trị, tỷ giá và cạnh tranh vốn từ các dự án lớn. Trong bối cảnh đó, các sáng kiến như cam kết cố định lãi suất dài hạn cho người mua nhà được xem là giải pháp tích cực giúp giảm thiểu rủi ro.

Chu kỳ "chọn lọc" mới

TS Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam nhận định thị trường bất động sản Việt Nam luôn vận động theo chu kỳ gắn với chính sách tiền tệ. Khi lãi suất tăng, thị trường chững lại; khi nới lỏng, thị trường phục hồi.

Bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc
Tình hình lãi suất và tín dụng đang thúc đẩy quá trình sàng lọc, tái định hình cấu trúc nhà đầu tư trên thị trường.

Trong chu kỳ hiện tại, nhóm chịu tác động mạnh nhất là nhà đầu tư ngắn hạn sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Ngược lại, những nhà đầu tư dài hạn hoặc có dòng tiền ổn định ít phụ thuộc vốn vay sẽ ít bị ảnh hưởng hơn.

Một điểm đáng lưu ý là tâm lý “chờ lãi suất giảm rồi mới mua” có thể khiến nhà đầu tư bỏ lỡ cơ hội. Bởi trong các chu kỳ trước, khi lãi suất hạ, giá bất động sản thường không giảm mà còn tăng do chi phí đầu vào cao.

Theo ông Lượng, cần nhìn nhận bất động sản như một ngành sản xuất, tạo ra sản phẩm nhà ở và hạ tầng – tức là tư liệu sản xuất của nền kinh tế. Việc áp dụng chính sách chung cho mọi phân khúc là chưa phù hợp, thay vào đó cần phân tầng rõ giữa nhà ở xã hội, nhà ở trung cấp và phân khúc cao cấp.

Về dài hạn, với nền tảng ổn định chính trị, tốc độ đô thị hóa cao và khả năng thu hút dòng vốn quốc tế, bất động sản vẫn là kênh tích lũy tài sản quan trọng. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, áp lực lãi suất và kiểm soát tín dụng sẽ tiếp tục sàng lọc thị trường, buộc nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ chiến lược và khả năng chịu đựng rủi ro.

Trong bối cảnh giá chưa giảm, lãi suất còn cao và dòng tiền bị kiểm soát, thị trường đang bước vào giai đoạn “lọc” mạnh. Những quyết định dựa trên giá trị thực, dòng tiền bền vững và tầm nhìn dài hạn sẽ trở thành yếu tố then chốt để nắm bắt cơ hội trong chu kỳ tăng trưởng mới.

Nguồn: Bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc

Diệu Hoa
diendandoanhnghiep.vn
Chia sẻ

Tin liên quan

Cùng chuyên mục

Dòng tiền đầu cơ rút lui, biệt thự liền kề mất thanh khoản

Dòng tiền đầu cơ rút lui, biệt thự liền kề mất thanh khoản

Từng là phân khúc "nóng" nhất thị trường, biệt thự và liền kề nay rơi vào cảnh thanh khoản lao dốc. Dù nhiều chủ nhà chấp nhận giảm giá hàng chục phần trăm, giao dịch vẫn ảm đạm khi dòng tiền đầu cơ rút lui và người mua ngày càng thận trọng.
Hà Nội đồng loạt khởi động cải tạo 8 khu chung cư cũ

Hà Nội đồng loạt khởi động cải tạo 8 khu chung cư cũ

Hà Nội đang tăng tốc chương trình cải tạo chung cư cũ với kế hoạch khởi công 8 dự án trọng điểm, đồng thời triển khai hàng loạt dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê nhằm gia tăng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu nhà ở và thúc đẩy phát triển đô thị bền vững trong giai đoạn 2026 - 2030.
Bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi có chọn lọc

Bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi có chọn lọc

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang phát đi những tín hiệu phục hồi rõ nét sau giai đoạn trầm lắng.
Đưa giá nhà về “giá trị thực"

Đưa giá nhà về “giá trị thực"

Trong bối cảnh người mua ngày càng nhạy cảm về giá và tâm lý cẩn trọng chi phối thanh khoản, việc các chủ đầu tư chủ động rà soát, đưa ra chiến lược định giá sát với nhu cầu ở thực được xem là "chìa khóa" mở lối.
Quy hoạch mới tái định hình bất động sản Hà Nội

Quy hoạch mới tái định hình bất động sản Hà Nội

Quy hoạch đô thị đang trở thành biến số quan trọng của thị trường bất động sản khi giá trị dự án không còn chỉ được quyết định bởi vị trí hay tiện ích hiện hữu mà ngày càng phụ thuộc vào định hướng phát triển dài hạn.
Sửa Luật Kinh doanh Bất động sản: Tháo gỡ điểm nghẽn thể chế, đẩy mạnh phân cấp phân quyền

Sửa Luật Kinh doanh Bất động sản: Tháo gỡ điểm nghẽn thể chế, đẩy mạnh phân cấp phân quyền

Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được xây dựng theo hướng đẩy mạnh phân cấp phân quyền, cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tháo gỡ các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn.

Các tin khác

Thay đổi cách làm nhà ở xã hội: Từ nghĩa vụ phát triển đến kiến tạo cộng đồng

Thay đổi cách làm nhà ở xã hội: Từ nghĩa vụ phát triển đến kiến tạo cộng đồng

Nhà ở xã hội đơn thuần chỉ là nghĩa vụ thực hiện chính sách an sinh hay là cam kết đồng hành cùng sự phát triển bền vững của doanh nghiệp với địa phương?
Thị trường căn hộ tại TP.HCM bước vào giai đoạn sàng lọc

Thị trường căn hộ tại TP.HCM bước vào giai đoạn sàng lọc

Sau nhiều quý tăng trưởng nóng, thị trường căn hộ TP.HCM đang phát đi những tín hiệu điều chỉnh rõ nét. Nguồn cung mới được cải thiện đáng kể trong quý II/2026 nhưng thanh khoản không còn duy trì tốc độ như trước khi mặt bằng giá vẫn neo cao, lãi suất vay mua nhà gia tăng và người mua ngày càng thận trọng.
Nguồn cung phục hồi, vì sao người mua nhà vẫn khó tìm sản phẩm phù hợp?

Nguồn cung phục hồi, vì sao người mua nhà vẫn khó tìm sản phẩm phù hợp?

Thị trường bất động sản đang ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ về nguồn cung mới. Tuy nhiên, người mua nhà vẫn khó khăn trong lựa chọn sản phẩm, khi phân khúc cao cấp liên tục gia tăng, trong khi nhà ở vừa túi tiền và nhà cho thuê lại thiếu hụt kéo dài.
Lãi suất neo cao và cuộc tái cơ cấu trên thị trường BĐS

Lãi suất neo cao và cuộc tái cơ cấu trên thị trường BĐS

Lãi suất vay mua nhà thả nổi duy trì ở mức 11%-14%/năm, thậm chí có khoản vay lên tới 15%-16% đang khiến thị trường bất động sản bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh. Khi chi phí vốn bào mòn lợi nhuận và áp lực trả nợ gia tăng, dòng tiền đầu tư cũng bắt đầu dịch chuyển sang những phân khúc an toàn, có khả năng tạo dòng tiền tốt.
Chung cư dẫn dắt thị trường, người mua sẵn sàng trả thêm 5-10% cho nhà ở gần hạ tầng

Chung cư dẫn dắt thị trường, người mua sẵn sàng trả thêm 5-10% cho nhà ở gần hạ tầng

Báo cáo quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy chung cư tiếp tục dẫn đầu về mức độ quan tâm, trong khi đất nền và nhiều phân khúc đầu cơ có dấu hiệu chững lại. Quy hoạch, hạ tầng và minh bạch thông tin đang tái định hình dòng tiền và nhu cầu trên thị trường.
Chủ đầu tư "giảm giá kỹ thuật" kích cầu bất động sản

Chủ đầu tư "giảm giá kỹ thuật" kích cầu bất động sản

Thay vì giảm giá niêm yết, các chủ đầu tư đẩy mạnh chiết khấu, hỗ trợ tài chính để giảm chi phí thực tế cho người mua nhà nhưng vẫn giữ mặt bằng giá dự án.
Quy hoạch TP HCM tầm nhìn 100 năm và bài học từ Seoul

Quy hoạch TP HCM tầm nhìn 100 năm và bài học từ Seoul

Mới đây, TP HCM đã công bố dự thảo Quy hoạch tổng thể TP HCM thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm và lấy ý kiến rộng rãi.
VIRES: Điều gì sẽ quyết định giá trị bất động sản Vĩnh Long trong chu kỳ phát triển mới?

VIRES: Điều gì sẽ quyết định giá trị bất động sản Vĩnh Long trong chu kỳ phát triển mới?

Không chỉ mở ra dư địa tăng trưởng mới, quá trình mở rộng không gian phát triển của Vĩnh Long cũng đang thay đổi cách thị trường nhìn nhận giá trị bất động sản.
Hà Nội thêm 51.000 m2 mặt bằng bán lẻ, giá thuê bắt đầu phân hóa

Hà Nội thêm 51.000 m2 mặt bằng bán lẻ, giá thuê bắt đầu phân hóa

Khoảng 51.000 m2 sàn mới gia nhập thị trường trong nửa đầu năm 2026, đưa cuộc cạnh tranh tại các trung tâm thương mại Hà Nội sang giai đoạn quyết liệt hơn.
Nhà ở xã hội bước vào giai đoạn tăng tốc thực thi

Nhà ở xã hội bước vào giai đoạn tăng tốc thực thi

Hà Nội đặt mục tiêu khởi công hàng loạt dự án nhà ở xã hội từ tháng 9/2026, đồng thời đẩy nhanh quy hoạch, giải phóng mặt bằng và các thủ tục đầu tư nhằm gia tăng nguồn cung.
Nguồn cung chung cư Hà Nội lập kỷ lục, giá căn hộ mới neo cao

Nguồn cung chung cư Hà Nội lập kỷ lục, giá căn hộ mới neo cao

Nguồn cung chung cư mới ở Hà Nội dồi dào song thanh khoản bắt đầu hạ nhiệt. Giá căn hộ mở bán mới tại Hà Nội duy trì ở mức cao nhưng giá trên thị trường thứ cấp xuất hiện xu hướng giảm.
Nguồn cung nhà ở dịch chuyển theo hành lang phát triển mới

Nguồn cung nhà ở dịch chuyển theo hành lang phát triển mới

Thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn chuyển dịch đáng chú ý khi phạm vi phát triển đô thị dần mở rộng ra ngoài khu vực nội đô truyền thống.
Thị trường căn hộ TP.HCM phân hóa mạnh, dòng tiền dịch chuyển về đô thị vệ tinh

Thị trường căn hộ TP.HCM phân hóa mạnh, dòng tiền dịch chuyển về đô thị vệ tinh

Thị trường căn hộ TP.HCM trong quý II/2026 tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực. Trong khi nguồn cung mới vẫn tập trung tại Bình Dương cũ và khu Đông TP.HCM, thị trường thứ cấp rơi vào trạng thái trầm lắng do áp lực lãi suất.
Bộ Xây dựng bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn

Bộ Xây dựng bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn đã được đưa ra khỏi nội dung của dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.
Khi người mua không còn chạy theo "cơn sốt", thị trường bất động sản sẽ thay đổi ra sao?

Khi người mua không còn chạy theo "cơn sốt", thị trường bất động sản sẽ thay đổi ra sao?

Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào nửa cuối năm 2026 với tâm thế thận trọng hơn. Nguồn cung được kỳ vọng cải thiện nhờ nhiều dự án đồng loạt triển khai, song dòng tiền vẫn sẽ chọn lọc mạnh.
Bất động sản hướng tới chu kỳ phát triển bền vững

Bất động sản hướng tới chu kỳ phát triển bền vững

Thanh khoản phân hóa, giá nhà duy trì ở mức cao và dòng tiền thận trọng hơn cho thấy thị trường bất động sản đang trong quá trình tái cân bằng và sàng lọc.
3 kịch bản cho thị trường BĐS nửa cuối năm 2026

3 kịch bản cho thị trường BĐS nửa cuối năm 2026

Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) vừa đưa ra 3 kịch bản dự báo cho thị trường bất động sản (BĐS) 6 tháng cuối năm 2026 nhằm phản ánh các khả năng vận động của thị trường trong những điều kiện khác nhau.
Giải pháp chính sách hiện thực hóa mô hình TOD

Giải pháp chính sách hiện thực hóa mô hình TOD

Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) được kỳ vọng sẽ tái định hình toàn bộ diện mạo đô thị cũng như thúc đẩy thị trường bất động sản TP HCM bước vào một chu kỳ phát triển bền vững.
Xem thêm
Đổi thay nơi ngã ba biên giới Mường Nhé

Đổi thay nơi ngã ba biên giới Mường Nhé

Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng  biển.

Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng biển.

Gỡ thẻ vàng thủy sản gắn với xây dựng kinh tế biển

Gỡ thẻ vàng thủy sản gắn với xây dựng kinh tế biển

Ngày hội văn hóa các dân tộc Việt Nam 2024 sắp diễn ra tại Quảng Trị

Ngày hội văn hóa các dân tộc Việt Nam 2024 sắp diễn ra tại Quảng Trị

[Tổng Hợp] 6 Quy Định Mới Về Đất Đai, Nhà Ở Có Hiệu Lực Tháng 8/2024

[Tổng Hợp] 6 Quy Định Mới Về Đất Đai, Nhà Ở Có Hiệu Lực Tháng 8/2024

WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG  #62

WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG #62

Cụ thể, báo cáo “Điểm lại - Cập nhật tình hình kinh tế Việt Nam” ấn bản tháng 4/2024 của WB tại Việt Nam ngày 23/4 đã chỉ ra xuất khẩu đang phục hồi, tiêu dùng và đầu tư tư nhân trong nước cũng trên đà tăng dần. Xuất khẩu thực tế dự kiến sẽ tăng 3,5% vào năm 2024, phản ánh sự cải thiện dần dần nhu cầu toàn cầu. Ngoài ra, lĩnh vực bất động sản dự báo phục hồi mạnh hơn vào cuối năm nay và năm sau, thúc đẩy nhu cầu trong nước khi các nhà đầu tư và người tiêu dùng dần lấy lại niềm tin.
Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”

Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”

sản phẩm OCOP
Bác sĩ tư vấn cách phòng tránh bệnh đường hô hấp trong thời tiết giao mùa

Bác sĩ tư vấn cách phòng tránh bệnh đường hô hấp trong thời tiết giao mùa

Trao yêu thương cho em

Trao yêu thương cho em

Nhằm kết nối, sẻ chia với các trẻ em mồ côi cha, mẹ do dịch Covid-19 vừa qua trên địa bàn Cần Thơ. Tạp chí Gia đình Việt Nam tại TP Cần Thơ tổ chức Chương trình nghệ thuật “ Nối vòng yêu thương” diễn ra vào ngày 28/6/2022. Công ty Cổ phần Trầm hương sinh học TTT là đơn vị tài trợ chính cho chương trình với mong muốn các em sẽ đón nhận những tương lai tươi sáng.
Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia

Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia

Ngày 18/4 vừa qua, đối tượng Lê Ngọc Nhất đã dẫn Y Liên cùng 5 người khác gồm 2 nữ, 3 nam không rõ tên tuổi, không quen biết nhau sang Campuchia qua đường mòn biên giới tỉnh Long An.
Giao diện di động