Bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc

Tại Hội thảo “Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ thị trường mới” do Báo Tiền Phong tổ chức, các chuyên gia cho rằng thị trường đang bước vào một giai đoạn chuyển dịch rõ rệt, không chỉ ở mặt bằng lãi suất mà còn ở tư duy đầu tư và cấu trúc dòng tiền.

Hội thảo “Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ thị trường mới”.

Cần thay đổi tư duy về bất động sản và tín dụng

Chia sẻ tại Hội thảo, ông Nguyễn Khánh Phúc, Phó Giám đốc Khối Ngân hàng cá nhân Ngân hàng TMCP TPBank cho biết các tổ chức tín dụng đang triển khai nhiều gói vay linh hoạt nhằm phù hợp với nhu cầu đa dạng của khách hàng. Hiện lãi suất thả nổi phổ biến dao động khoảng 13,4 – 13,8%/năm.

Dù vậy, việc tiếp cận vốn không phụ thuộc vào yếu tố “dễ hay khó”, mà nằm ở khả năng đáp ứng các tiêu chí tín dụng. Khách hàng cần chứng minh thu nhập ổn định, đảm bảo dòng tiền trả nợ, có tài sản bảo đảm hợp pháp và lịch sử tín dụng tốt. Đây là những nguyên tắc cốt lõi, không thay đổi trong mọi chu kỳ.

Điểm đáng chú ý là cả ngân hàng và chủ đầu tư đều đang điều chỉnh sản phẩm theo hướng giãn áp lực trả nợ. Thời hạn vay được kéo dài lên tới 35 – 40 năm, trong khi thời gian ân hạn gốc có thể lên tới 36 – 60 tháng. Thậm chí, một số dự án còn cam kết hỗ trợ hoặc cố định lãi suất trong nhiều năm đầu.

Trong bối cảnh thông tin ngày càng minh bạch, người mua nhà cũng trở nên chủ động hơn. Quyết định xuống tiền không còn dựa vào cảm tính mà gắn với tính toán dòng tiền, lựa chọn gói vay và kịch bản lãi suất trong tương lai.

Từ góc nhìn vĩ mô, TS Vũ Đình Ánh - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả cho rằng sau nhiều năm, tư duy về bất động sản và tín dụng dành cho lĩnh vực này vẫn chưa có nhiều thay đổi. Theo ông, việc coi bất động sản là tài sản “đóng băng” và đặt đối lập với sản xuất kinh doanh là một cách nhìn chưa đầy đủ.

Thực tế, bất động sản là “tài sản thực”, có vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Không chỉ đóng góp trực tiếp vào GDP, lĩnh vực này còn tạo hiệu ứng lan tỏa sang xây dựng, vật liệu, tài chính và nhiều ngành dịch vụ khác. Ước tính, mức đóng góp thực tế có thể lên tới 20% GDP, thậm chí cao hơn nếu tính đầy đủ các tác động gián tiếp.

Tuy nhiên, theo ông Ánh, bất động sản hiện vẫn đang chịu sự phân biệt nhất định trong chính sách tín dụng, với các quy định về trích lập dự phòng rủi ro cao. Điều này cần được xem xét lại để đảm bảo sự bình đẳng giữa các ngành kinh tế.

Đồng thời, ông cũng lưu ý thị trường sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực lãi suất trong thời gian tới do nhiều yếu tố như lạm phát, biến động địa chính trị, tỷ giá và cạnh tranh vốn từ các dự án lớn. Trong bối cảnh đó, các sáng kiến như cam kết cố định lãi suất dài hạn cho người mua nhà được xem là giải pháp tích cực giúp giảm thiểu rủi ro.

Chu kỳ "chọn lọc" mới

TS Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam nhận định thị trường bất động sản Việt Nam luôn vận động theo chu kỳ gắn với chính sách tiền tệ. Khi lãi suất tăng, thị trường chững lại; khi nới lỏng, thị trường phục hồi.

Tình hình lãi suất và tín dụng đang thúc đẩy quá trình sàng lọc, tái định hình cấu trúc nhà đầu tư trên thị trường.

Trong chu kỳ hiện tại, nhóm chịu tác động mạnh nhất là nhà đầu tư ngắn hạn sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Ngược lại, những nhà đầu tư dài hạn hoặc có dòng tiền ổn định ít phụ thuộc vốn vay sẽ ít bị ảnh hưởng hơn.

Một điểm đáng lưu ý là tâm lý “chờ lãi suất giảm rồi mới mua” có thể khiến nhà đầu tư bỏ lỡ cơ hội. Bởi trong các chu kỳ trước, khi lãi suất hạ, giá bất động sản thường không giảm mà còn tăng do chi phí đầu vào cao.

Theo ông Lượng, cần nhìn nhận bất động sản như một ngành sản xuất, tạo ra sản phẩm nhà ở và hạ tầng – tức là tư liệu sản xuất của nền kinh tế. Việc áp dụng chính sách chung cho mọi phân khúc là chưa phù hợp, thay vào đó cần phân tầng rõ giữa nhà ở xã hội, nhà ở trung cấp và phân khúc cao cấp.

Về dài hạn, với nền tảng ổn định chính trị, tốc độ đô thị hóa cao và khả năng thu hút dòng vốn quốc tế, bất động sản vẫn là kênh tích lũy tài sản quan trọng. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, áp lực lãi suất và kiểm soát tín dụng sẽ tiếp tục sàng lọc thị trường, buộc nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ chiến lược và khả năng chịu đựng rủi ro.

Trong bối cảnh giá chưa giảm, lãi suất còn cao và dòng tiền bị kiểm soát, thị trường đang bước vào giai đoạn “lọc” mạnh. Những quyết định dựa trên giá trị thực, dòng tiền bền vững và tầm nhìn dài hạn sẽ trở thành yếu tố then chốt để nắm bắt cơ hội trong chu kỳ tăng trưởng mới.

Nguồn: Bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc