Nguồn cung chung cư Hà Nội lập kỷ lục, giá căn hộ mới neo cao

Nguồn cung căn hộ mới dồi dào, giá neo cao

Theo báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam, thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục ghi nhận nguồn cung dồi dào trong nửa đầu năm 2026, nhưng sức mua đã có dấu hiệu chững lại khi người mua ngày càng thận trọng trước áp lực lãi suất.

Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, Hà Nội có khoảng 16.600 căn hộ mới được mở bán, mức cao nhất ghi nhận trong nửa đầu năm kể từ năm 2020. Riêng quý II, hàng loạt dự án tiếp tục ra mắt, cho thấy nguồn cung đang phục hồi mạnh sau nhiều năm khan hiếm.

Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm tiếp tục nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp. Quý II/2026 là quý thứ hai liên tiếp thị trường không ghi nhận dự án căn hộ mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu). Phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc giá từ 80-110 triệu đồng/m2 và trên 120 triệu đồng/m2, lần lượt chiếm khoảng 30% và 35% tổng số căn hộ mở bán.

Ở thị trường sơ cấp, giá bán các căn hộ mới từ chủ đầu tư vẫn tiếp tục tăng, trong khi sức mua có dấu hiệu chững lại.

Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục lập đỉnh mới. Trong quý II, giá bán trung bình đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, tăng 12% so với quý trước và tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái.

CBRE Việt Nam cho rằng, việc nguồn cung mới chủ yếu nằm ở khu vực nội đô là nguyên nhân chính khiến giá bán bình quân tăng mạnh.

Thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục đón lượng nguồn cung lớn trong nửa cuối năm. Dự kiến cả năm 2026 sẽ có gần 39.000 căn hộ mới được mở bán, vượt mức kỷ lục hơn 37.000 căn của năm 2019.

Còn theo báo cáo mới công bố của Avison Young Việt Nam, trong quý II/2026, thị trường Hà Nội ghi nhận hơn 4.000 căn hộ mới được mở bán, nâng tổng nguồn cung sơ cấp đang chào bán lên gần 10.000 căn.

Giá chung cư sơ cấp ở Hà Nội vẫn neo cao do nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp. Hơn 75% số căn hộ mới được bán ra thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, căn hộ trung cấp và bình dân vẫn rất khan hiếm, khiến cơ cấu nguồn cung tiếp tục lệch pha so với nhu cầu ở thực của phần lớn người dân.

Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong quý II vẫn tăng hơn 2% so với quý trước và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Nguyên nhân chủ yếu là các dự án mở bán mới đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Theo Avison Young, tại các đại đô thị phía Tây và phía Đông Hà Nội, nhiều dự án cao cấp đang được chào bán ở mức phổ biến khoảng 87-117 triệu đồng/m². Trong khi đó, các dự án chung cư hạng sang tại khu vực nội đô có giá dao động từ 144-250 triệu đồng/m².

Avison Young cho rằng việc giá nhà sơ cấp liên tục bị đẩy lên vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân, khiến sức cầu toàn thị trường suy giảm rõ rệt. Bên cạnh đó, lãi suất vay mua nhà ở mức cao cũng khiến các nhà đầu tư lướt sóng thận trọng hơn, thị trường hiện chủ yếu là sân chơi của nhóm khách hàng có nguồn tiền mặt mạnh và nhu cầu ở thực hoặc đầu tư cho thuê dài hạn.

Chung cư cũ ở Hà Nội giảm mạnh

Trong khi giá căn hộ mở bán mới tại Hà Nội duy trì ở mức cao do nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp thì trên thị trường thứ cấp đã bắt đầu xuất hiện xu hướng giảm.

CBRE Việt Nam cho hay, giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp ở Hà Nội trong quý II trung bình khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 3% so với quý trước. Đây cũng là lần đầu tiên giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội ghi nhận giảm theo quý kể từ cuối năm 2022.

Tốc độ tăng trưởng theo năm cũng thu hẹp đáng kể, đạt 13%, gần bằng một nửa mức đỉnh 24–26% trong giai đoạn 2024-2025.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội, nhận định: "Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường căn hộ Hà Nội bắt đầu có sự điều chỉnh trước diễn biến lãi suất ở mức cao và nguồn cung sơ cấp dồi dào".

Avison Young cũng ghi nhận sự giảm giá cục bộ tại nhiều dự án, với mức điều chỉnh phổ biến 5-12%. Song mức giảm này vẫn chưa đủ hấp dẫn để tạo ra sự bứt phá về thanh khoản.

Khảo sát thực tế tại nhiều dự án ở một số khu vực tại Hà Nội như Nam Từ Liêm, Hà Đông, Gia Lâm và Hoàng Mai, nhiều căn hộ được chủ nhà rao bán thấp hơn khoảng 5-10% so với mức giá "đỉnh" hồi đầu năm.

Nhiều nhà đầu tư mua căn hộ với kỳ vọng lướt sóng đã phải giảm giá để thu hồi vốn khi giao dịch chững lại. Nhiều chủ nhà đã chấp nhận giảm giá chào bán từ 3-10% để gia tăng khả năng giao dịch. Nhưng không phải cứ giảm giá là có thể bán được ngay khi tâm lý người mua đã chuyển từ "sợ lỡ cơ hội" sang thận trọng chờ giá hợp lý hơn.

Avison Young đánh giá, khi giá bán tăng nhanh hơn tốc độ cải thiện thu nhập của người dân, khả năng hấp thụ tất yếu suy giảm. Hệ quả là tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án mở bán trong nửa đầu năm 2026 chỉ đạt khoảng 35-50%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% của giai đoạn thị trường sôi động năm 2025.

Đánh giá về triển vọng thị trường trong nửa cuối năm 2026, bà Nguyễn Hoài An cho rằng đợt điều chỉnh của thị trường thứ cấp hiện nay chưa phản ánh xu hướng giảm giá trên diện rộng mà chủ yếu là sự điều chỉnh theo quý sau giai đoạn tăng quá nhanh.

Theo bà An, giá bán sơ cấp hiện vẫn duy trì ở ngưỡng khoảng 95 triệu đồng/m², trong khi giá thứ cấp dù giảm nhẹ gần 3% so với quý I nhưng vẫn cao hơn khoảng 13% so với cùng kỳ năm 2025.

Mặt bằng giá chung cư Hà Nội nhìn chung vẫn đang nằm trong xu hướng đi lên nếu xét theo năm.

Ở tầm nhìn dài hạn hơn, đại diện CBRE Việt Nam nhận định mặt bằng giá chung cư Hà Nội nhiều khả năng sẽ quay về quỹ đạo tăng trưởng ổn định, dao động khoảng 3-5% mỗi năm thay vì tăng nóng như giai đoạn vừa qua. Song triển vọng này còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như nguồn cung mới, diễn biến lãi suất, chính sách điều hành, môi trường kinh tế vĩ mô, quan hệ kinh tế quốc tế cũng như tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam.

Nguồn:Nguồn cung chung cư Hà Nội lập kỷ lục, giá căn hộ mới neo cao