Dòng tiền đầu cơ rút lui, biệt thự liền kề mất thanh khoản

Giảm giá nhiều tháng vẫn "ế" khách

Không còn cảnh người mua xếp hàng giữ chỗ hay môi giới liên tục báo giá tăng từng tuần như giai đoạn sốt nóng, thị trường biệt thự, liền kề cao cấp đang bước vào giai đoạn thanh lọc. Giá bán vẫn neo ở mức cao, song thanh khoản giảm mạnh khiến không ít nhà đầu tư rơi vào tình thế "giam vốn".

Gần sáu tháng nay, chị Lê Thu Hằng, một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội, gần như sống cùng điện thoại. Mỗi khi môi giới gọi đến, chị đều hy vọng sẽ có khách chốt mua căn liền kề rộng hơn 180 m² tại một khu đô thị phía Tây thành phố. Thế nhưng, sau nhiều lần điều chỉnh giá, giao dịch vẫn không thể khép lại.

Căn nhà được chị Hằng mua vào cuối năm 2023 với kỳ vọng thị trường tiếp tục tăng trưởng mạnh. Khi đó, nhiều người tin rằng bất động sản thấp tầng sẽ còn khan hiếm, giá liên tục đi lên và việc nắm giữ chỉ cần chờ thời điểm thích hợp để thu lợi nhuận.

Ba năm sau, kỳ vọng ấy không còn như trước. Căn liền kề từng được môi giới định giá gần 36 tỷ đồng nay đã hạ xuống còn khoảng 32 tỷ đồng nhưng lượng khách thực sự quan tâm rất ít. Những người đến xem chủ yếu khảo sát giá hoặc tiếp tục mặc cả sâu hơn.

"Điều khó nhất bây giờ không phải giảm giá bao nhiêu, mà là tìm được người đủ khả năng xuống tiền. Giá trên thị trường vẫn cao nhưng người mua thực sự rất ít", chị Hằng cho biết.

Trong khi chưa thể bán tài sản, mỗi tháng chị vẫn phải chi trả hàng trăm triệu đồng cho các khoản lãi vay, phí quản lý và chi phí duy trì tài sản. Khoản lợi nhuận kỳ vọng vẫn còn trên sổ sách, nhưng chưa thể chuyển thành dòng tiền thực tế.

Không chỉ những nhà đầu tư cá nhân, bức tranh chung của phân khúc biệt thự, liền kề cũng đang phản ánh xu hướng tương tự.

Theo báo cáo mới nhất của CBRE, thị trường nhà ở thấp tầng tại Hà Nội và các địa phương lân cận đã có dấu hiệu chững lại rõ rệt. Trong sáu tháng đầu năm 2026, nguồn cung mới đạt gần 2.100 căn, giảm khoảng 17% so với cùng kỳ năm trước.

Từng là phân khúc "nóng" nhất thị trường, biệt thự và liền kề nay rơi vào cảnh thanh khoản lao dốc.

Riêng quý II, toàn thị trường ghi nhận hơn 1.110 căn mở bán, phần lớn tập trung tại các đại đô thị ở Văn Giang (Hưng Yên). Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công chỉ khoảng 660 căn, thấp hơn 30% so với quý trước và giảm tới 74% so với cùng kỳ năm 2025.

Diễn biến này cho thấy khoảng cách giữa nguồn cung và sức mua đang ngày càng lớn. Các dự án vẫn tiếp tục được đưa ra thị trường nhưng tốc độ hấp thụ đã chậm hơn đáng kể so với giai đoạn bùng nổ trước đây.

Áp lực thanh khoản cũng buộc mặt bằng giá bắt đầu có sự điều chỉnh. Theo CBRE, giá sơ cấp bình quân của phân khúc nhà thấp tầng tại Hà Nội và vùng phụ cận hiện vào khoảng 209 triệu đồng/m² đất, giảm khoảng 9% so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Trên thị trường thứ cấp, giá giao dịch bình quân còn khoảng 195 triệu đồng/m², giảm thêm khoảng 3%, phản ánh xu hướng người bán ngày càng sẵn sàng nhượng bộ để tìm kiếm thanh khoản trong bối cảnh dòng tiền trên thị trường vẫn khá dè dặt.

Nhà đầu cơ rút lui, thị trường trở về giá trị thực

Một trong những thay đổi rõ nét nhất của thị trường biệt thự, liền kề thời gian qua là sự vắng bóng của dòng tiền đầu cơ. Nếu trước đây, nhiều giao dịch được thúc đẩy bởi kỳ vọng lướt sóng và đòn bẩy tài chính, thì hiện nay nhóm khách hàng này gần như đã rời cuộc chơi, khiến thanh khoản sụt giảm đáng kể.

Theo các chuyên gia của CBRE, mặt bằng lãi suất neo ở mức cao đang làm thay đổi chiến lược của nhiều nhà đầu tư. Không ít chủ sở hữu buộc phải điều chỉnh kỳ vọng về lợi nhuận, thậm chí tạm gác kế hoạch bán hàng vì mức giá mong muốn không còn nhận được sự đồng thuận từ thị trường.

Một rào cản khác đến từ chính mặt bằng giá đã tăng quá nhanh trong nhiều năm. Hiện phần lớn biệt thự và nhà liền kề tại các dự án lớn đều được chào bán trong khoảng 15-50 tỷ đồng mỗi căn. Mức giá này vượt ngoài khả năng tiếp cận của đa số người mua, nhất là khi chi phí vay vốn vẫn ở ngưỡng cao.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kênh Batdongsan thuộc PropertyGuru Việt Nam, cho rằng sau nhiều chu kỳ tăng giá liên tiếp, phân khúc thấp tầng đã bước vào vùng giá vượt xa sức mua của thị trường. Trong bối cảnh lãi suất cho vay gia tăng từ đầu năm, chi phí sử dụng vốn vay ngày càng đắt đỏ, khiến hiệu quả đầu tư suy giảm rõ rệt. Đây cũng là nguyên nhân khiến dòng tiền đầu cơ - lực lượng từng góp phần tạo nên những cơn sốt giá trên thị trường - gần như rút khỏi phân khúc này.

Thực tế giao dịch cũng cho thấy sự thay đổi trong cơ cấu người mua. Theo ông Nguyễn Quốc Đăng, đồng sáng lập một đơn vị môi giới chuyên phân phối bất động sản cao cấp tại Hà Nội, phần lớn các giao dịch phát sinh hiện nay đến từ khách hàng có nhu cầu ở thực hoặc những nhà đầu tư sở hữu nguồn tiền nhàn rỗi lớn. Ngược lại, nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc đầu tư ngắn hạn gần như không còn xuất hiện trên thị trường.

"Nhiều chủ nhà đã chấp nhận điều chỉnh giá bán xuống 10-20% nhưng lượng giao dịch vẫn khá hạn chế. Phân khúc biệt thự, liền kề vốn có tệp khách hàng hẹp, trong khi những người đủ năng lực tài chính hiện cũng cân nhắc rất kỹ trước khi quyết định xuống tiền", ông Đăng nhận định.

Dù nhiều chủ nhà chấp nhận giảm giá hàng chục phần trăm, giao dịch vẫn ảm đạm khi dòng tiền đầu cơ rút lui và người mua ngày càng thận trọng.

Theo các chuyên gia, diễn biến này phản ánh sự thay đổi trong tâm lý của người mua. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá như trước, nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn đến hiệu quả khai thác tài sản, triển vọng phát triển hạ tầng và quy hoạch dài hạn. Áp lực lãi suất, từng có thời điểm lên tới 15-16%/năm đối với các khoản vay bất động sản, càng khiến quyết định đầu tư trở nên thận trọng hơn.

Ở góc độ thị trường, nhiều ý kiến cho rằng giai đoạn hiện nay là quá trình sàng lọc cần thiết sau thời kỳ tăng trưởng quá nóng. Khi dòng tiền đầu cơ suy giảm, thị trường có cơ hội tái cân bằng, hướng nhiều hơn đến nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư dài hạn, thay vì phụ thuộc vào hoạt động mua bán ngắn hạn.

Triển vọng trong những năm tới cũng cho thấy áp lực cạnh tranh sẽ còn gia tăng. Theo dự báo của Avison Young, từ năm 2027 đến năm 2029, Hà Nội có thể đón thêm khoảng 14.000 căn nhà thấp tầng mới. Trong khi nguồn cung tiếp tục mở rộng, tốc độ hấp thụ được dự báo sẽ khó quay lại mức sôi động như giai đoạn đỉnh năm 2025 bởi mặt bằng giá vẫn ở ngưỡng cao.

Điều đó đồng nghĩa, phân khúc biệt thự và liền kề nhiều khả năng sẽ tiếp tục trải qua quá trình điều chỉnh để tìm điểm cân bằng mới giữa giá bán và sức mua. Với những nhà đầu tư sử dụng vốn vay, áp lực hiện nay không còn nằm ở việc tài sản tăng hay giảm giá, mà là khả năng chuyển hóa tài sản thành dòng tiền trong một thị trường ngày càng khắt khe, nơi thanh khoản mới là thước đo quan trọng nhất.

Nguồn: Dòng tiền đầu cơ rút lui, biệt thự liền kề mất thanh khoản