Bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi có chọn lọc

Tuy nhiên, sự hồi phục diễn ra không đồng đều giữa các loại hình, trong đó các sản phẩm sở hữu lâu dài tiếp tục chiếm ưu thế về cả nguồn cung lẫn thanh khoản.

Tỷ lệ hấp thụ có phân hóa giữa các loại hình sở hữu

Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam Quý II/2026 của BHS Group (BHS R&D) cho thấy, ở phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng, nguồn cung trong quý II/2026 tăng mạnh, gấp 3,4 lần so với quý trước nhờ sự xuất hiện của nhiều dự án mới như FourS Tower (Đà Nẵng) và Beacon Tower (TP HCM). Dù vậy, lũy kế 6 tháng đầu năm, toàn thị trường mới ghi nhận hơn 8.140 sản phẩm, vẫn giảm 19% so với nửa cuối năm 2025.

Thanh khoản của phân khúc cũng ghi nhận tín hiệu tích cực khi tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 59%, tương đương hơn 4.800 sản phẩm. Đáng chú ý, nhiều dự án mở bán mới ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ 100% ngay trong đợt đầu ra mắt, cho thấy nhu cầu đối với những sản phẩm có vị trí và pháp lý tốt vẫn khá lớn.

Bức tranh thị trường cũng cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các loại hình sở hữu. Với sản phẩm nghỉ dưỡng có thời hạn, nguồn cung trong quý II đạt hơn 1.800 căn, tăng gấp ba lần so với quý trước, chủ yếu tập trung tại Quảng Ninh, TP HCM và Khánh Hòa. Trong đó, riêng Quảng Ninh chiếm tới 64% nguồn cung và hơn 93% lượng giao dịch của phân khúc này. Lũy kế nửa đầu năm, thị trường hấp thụ hơn 1.080 căn hộ nghỉ dưỡng có thời hạn.

Trong khi đó, phân khúc sở hữu lâu dài tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt. Riêng quý II ghi nhận hơn 5.400 sản phẩm, với khoảng 53% nguồn cung tập trung tại khu vực miền Nam. Nhờ sức hút của các dự án mới, sản phẩm sở hữu lâu dài đóng góp tới 77% tổng lượng giao dịch của toàn bộ phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng.

Về giá bán, mặt bằng giá căn hộ nghỉ dưỡng nhìn chung không còn biến động mạnh. Tại miền Bắc, giá dao động khoảng 60-85 triệu đồng/m², riêng Hải Phòng đạt tới 143 triệu đồng/m². Miền Trung ghi nhận mức giá phổ biến từ 55-90 triệu đồng/m², trong khi miền Nam dao động khoảng 87-95 triệu đồng/m². Phần lớn dự án chỉ tăng giá khoảng 1% hoặc giữ nguyên so với quý trước.

Đối với phân khúc nghỉ dưỡng thấp tầng gồm biệt thự và shophouse nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận gần 2.970 sản phẩm trong 6 tháng đầu năm. Tuy nhiên, diễn biến tiếp tục phân hóa mạnh giữa sản phẩm sở hữu có thời hạn và sở hữu lâu dài.

Cụ thể, phân khúc có thời hạn vẫn khá trầm lắng khi trong quý II chỉ có gần 50 sản phẩm được mở bán, nguồn cung xuất hiện tại Phú Thọ và Khánh Hòa. Giao dịch chỉ phát sinh tại Khánh Hòa, đưa tỷ lệ hấp thụ toàn phân khúc lên mức khiêm tốn 19%.

Ngược lại, sản phẩm sở hữu lâu dài trở thành điểm sáng của thị trường. Quý II ghi nhận hơn 2.700 sản phẩm, trong đó hơn 93% nguồn cung tập trung tại miền Bắc, chủ yếu nhờ đại dự án Vinhomes Global Gate Hạ Long. Tỷ lệ hấp thụ trong quý đạt 76,8%, còn lũy kế 6 tháng đầu năm đạt hơn 2.250 giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 76,9%.

Mặt bằng giá biệt thự và shophouse nghỉ dưỡng cũng duy trì xu hướng ổn định. Tại Quảng Ninh, giá dao động từ 110-249 triệu đồng/m², trong khi nhiều địa phương miền Bắc khác phổ biến ở mức 30-60 triệu đồng/m² và tăng khoảng 3-6% so với quý trước. Tại miền Trung, giá bán phổ biến từ 70-90 triệu đồng/m², tăng nhẹ 2-4%, còn khu vực miền Nam duy trì quanh mức 48-70 triệu đồng/m² và gần như không có biến động.

Phục hồi có chọn lọc

Theo BHS Property, những diễn biến trên cho thấy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang bước vào giai đoạn phục hồi theo hướng chọn lọc.

Dòng tiền tập trung vào các dự án quy mô lớn và sản phẩm sở hữu lâu dài. Ảnh: DH

Ở phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng, BHS R&D dự báo nửa cuối năm 2026 nguồn cung cải thiện có chọn lọc, dịch chuyển dần từ sản phẩm sở hữu có thời hạn sang sở hữu lâu dài hoặc mô hình kết hợp ở thực. Thanh khoản phục hồi chậm, tập trung ở nhóm sản phẩm sở hữu lâu dài. Chưa có dấu hiệu dòng tiền đầu cơ quay lại quy mô lớn.

Mặt bằng giá đi ngang, chỉ tăng nhẹ cục bộ 1 - 3%; chủ đầu tư chuyển từ cam kết lợi nhuận sang hỗ trợ tài chính trực tiếp (giãn tiến độ, hỗ trợ lãi suất, chiết khấu) - bản chất cũng là một hình thức giảm giá thực tế cho người mua. Phân khúc này sẽ khó quay lại chu kỳ tăng nóng trong ngắn hạn và nhà đầu tư ưu tiên rõ rệt cho sản phẩm pháp lý minh bạch, sở hữu bền vững.

Với phân khúc thấp tầng, đơn vị nghiên cứu cũng dự báo nguồn cung sẽ bùng nổ cục bộ nhờ một đại dự án lớn (Vinhomes Global Gate Hạ Long), các thị trường còn lại nguồn cung gần như đứng yên. Nguồn cầu thấp và khó cải thiện mạnh trong ngắn hạn, phụ thuộc vào tốc độ phục hồi ngành du lịch và hiệu quả khai thác vận hành thực tế.

Về giá bán dự báo sẽ ổn định, không có áp lực giảm giá rõ rệt do nguồn cung hạn chế, nhưng cũng không có động lực tăng.

Đà phục hồi sẽ đến từ trung hạn khi các sản phẩm chứng minh được dòng tiền khai thác thực, không phải từ kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Nguồn: Bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi có chọn lọc