Thị trường căn hộ tại TP.HCM bước vào giai đoạn sàng lọc

Nguồn cung cải thiện nhưng giao dịch không còn bùng nổ

Bức tranh thị trường căn hộ quý II/2026 ghi nhận những gam màu trái chiều. Nếu như nguồn cung mới tiếp tục gia tăng thì sức mua lại có dấu hiệu chững lại sau giai đoạn tăng trưởng kéo dài.

Theo Knight Frank Việt Nam, trong quý II/2026, TP.HCM có 2.101 căn hộ mở bán mới, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, phần lớn nguồn hàng vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Tổng lượng giao dịch đạt 1.781 căn, thấp hơn cùng kỳ do cơ cấu sản phẩm chưa đáp ứng đúng nhu cầu của số đông người mua ở thực.

Đơn vị này nhận định thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau nhiều năm tăng giá liên tục. Giá bán sơ cấp bình quân đạt khoảng 4.088 USD/m², gần như đi ngang so với quý trước và chỉ tăng nhẹ theo năm, phản ánh xu hướng ổn định hơn sau thời gian dài leo thang.

Trong khi đó, báo cáo của CBRE Việt Nam cho thấy thị trường vẫn duy trì đà phục hồi về nguồn cung với 6.573 căn hộ mở bán mới trong quý II, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung chủ yếu tập trung tại các khu vực đô thị vệ tinh, nơi còn quỹ đất phát triển và được hưởng lợi từ quá trình mở rộng không gian đô thị sau sáp nhập.

Đến cuối quý II/2026, tổng nguồn cung căn hộ lũy kế tại TP.HCM cũ đạt gần 355.000 căn, trong khi lượng hàng tồn kho chỉ chiếm khoảng 2,3%, cho thấy nguồn cung sơ cấp tại khu vực trung tâm và cận trung tâm vẫn khá khan hiếm.

Ở góc nhìn rộng hơn, Avison Young Việt Nam cho biết thị trường TP.HCM sau sáp nhập đang ghi nhận gần 12.000 căn hộ sơ cấp được chào bán, phản ánh quy mô thị trường đã mở rộng đáng kể khi tính cả các khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây.

Dù nguồn cung tăng, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao khiến khả năng hấp thụ của thị trường giảm đáng kể.

Theo Knight Frank, việc phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp khiến nhiều sản phẩm vượt ngoài khả năng tài chính của nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Đây là nguyên nhân chính khiến lượng giao dịch không còn bùng nổ như những năm trước.

CBRE ghi nhận giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM sau sáp nhập đạt khoảng 76 triệu đồng/m² thông thủy (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 8% so với quý trước và tăng 16% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, giá căn hộ thứ cấp đạt khoảng 62 triệu đồng/m², tăng 2% theo quý và 26% theo năm. Tuy nhiên, tốc độ tăng đã chậm lại đáng kể so với quý I, phản ánh thanh khoản trên thị trường chuyển nhượng đang suy yếu dưới tác động của mặt bằng lãi suất cao.

Ở một góc nhìn khác, Avison Young cho biết giá bán thứ cấp tại TP.HCM giảm khoảng 5-8%, xuống còn khoảng 4.450 USD/m², trong khi một số khu vực ghi nhận mức điều chỉnh cục bộ lên tới 12%. Theo đơn vị này, hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như biến mất, thay vào đó là xu hướng giao dịch thận trọng hơn, góp phần đưa thị trường trở về trạng thái cân bằng.

Người mua ưu tiên giá trị thực, thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Theo Knight Frank, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 4.356 USD/m², tăng tới 33% so với cùng kỳ năm trước và cao hơn mức 4.088 USD/m² của TP.HCM.

Tuy nhiên, tốc độ tăng giá nhanh cũng kéo theo hệ quả là thanh khoản giảm mạnh. Tỷ lệ hấp thụ của thị trường Hà Nội chỉ còn 48%, thấp hơn nhiều so với mức 77% của cùng kỳ năm 2025.

Dữ liệu từ Avison Young cũng cho thấy hơn 4.000 căn hộ mới được mở bán tại Hà Nội trong quý II, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp. Giá sơ cấp tại khu vực phía Tây và phía Đông dao động từ 3.250-4.400 USD/m², trong khi khu vực nội đô đạt từ 5.400-9.500 USD/m², tiếp tục tăng khoảng 2% so với quý trước.

Các chuyên gia cho rằng, sau giai đoạn tăng trưởng nóng trong hai năm 2024-2025, thị trường Hà Nội cũng đang bước vào quá trình điều chỉnh khi người mua trở nên chọn lọc hơn trước áp lực chi phí vốn và giá nhà tăng quá nhanh.

Người mua ưu tiên giá trị thực, thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, dù nguồn cung đã cải thiện nhưng tâm lý người mua vẫn khá thận trọng trước những yếu tố như áp lực lạm phát, mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao và diễn biến kinh tế thế giới còn nhiều bất định.

Khác với các chu kỳ trước, phần lớn khách hàng hiện ưu tiên sự an toàn tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy tín dụng và tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng xây dựng tốt, đồng thời có khả năng khai thác hoặc gia tăng giá trị bền vững trong dài hạn.

Đồng quan điểm, ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Knight Frank Việt Nam, nhận định nhu cầu ở thực vẫn hiện hữu nhưng người mua ngày càng cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền. Trong bối cảnh lãi suất tăng, nhiều chủ đầu tư phải triển khai các chương trình hỗ trợ lãi suất, kéo giãn tiến độ thanh toán hoặc áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt nhằm duy trì thanh khoản.

Knight Frank đánh giá phân khúc trung cấp và bình dân sẽ tiếp tục là động lực của thị trường trong thời gian tới. Những dự án có mức giá hợp lý, đặc biệt tại các khu vực vệ tinh như Bình Dương cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, đang thu hút sự quan tâm lớn hơn nhờ mức giá dễ tiếp cận và quỹ đất còn dồi dào.

Ở góc độ kinh tế vĩ mô, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng việc điều tiết tín dụng bất động sản hiện nay nhằm hướng dòng vốn vào các dự án có hiệu quả và bảo đảm sự phát triển lành mạnh của thị trường, chứ không phải là động thái siết tín dụng.

Theo ông Lực, tín dụng bất động sản vẫn tăng trưởng tích cực, đạt khoảng 6,4% trong 5 tháng đầu năm 2026, tương đương mức tăng chung của toàn nền kinh tế. Điều này cho thấy dòng vốn dành cho cả chủ đầu tư và người mua nhà vẫn được duy trì, tạo nền tảng để thị trường tiếp tục phục hồi theo hướng ổn định và bền vững hơn.

Nguồn: Thị trường căn hộ tại TP.HCM bước vào giai đoạn sàng lọc