Thị trường nhà ở TP HCM: Kỳ vọng lực đẩy từ hạ tầng và chính sách

Trong quý 3/2026, toàn thị trường TP HCM chỉ ghi nhận 3.267 căn hộ và 30 căn bất động sản gắn liền với đất được giới thiệu ra thị trường - Ảnh: Đình Đại

Nguồn cung sụt giảm, tâm lý thăm dò bao trùm thị trường

Theo số liệu từ CBRE, trong quý 3/2026, toàn thị trường TP HCM chỉ ghi nhận 3.267 căn hộ và 30 căn bất động sản gắn liền với đất được giới thiệu ra thị trường, sụt giảm tới 53% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án hiện hữu, tập trung tại các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng trọng điểm. Thay vì ồ ạt mở bán quy mô lớn, phần lớn các chủ đầu tư chọn chiến lược thăm dò nhu cầu, dừng lại ở mức giới thiệu, nhận giữ chỗ và khảo sát phản hồi khách hàng.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận 14.028 căn hộ mở bán mới, trong đó hơn 8.400 căn nằm tại Bình Dương cũ, cho thấy xu hướng dịch chuyển nguồn cung ngày càng rõ nét sang các đô thị vệ tinh. Trong khi đó, phân khúc bất động sản gắn liền với đất đạt 2.047 căn mới, chủ yếu tập trung tại các đại đô thị quy mô lớn ở khu vực ngoại thành.

Áp lực từ lãi suất cao và nguồn cung hạn chế khiến sức cầu suy yếu rõ rệt. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung căn hộ mới trong quý chỉ đạt 45%, giảm 24 điểm phần trăm so với quý trước. Trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ trung bình giảm xuống còn khoảng 60 triệu đồng/m2 thông thủy, đi ngang theo năm nhưng phân hóa sâu sắc. Những dự án có lượng hàng lớn, tập trung khách đầu tư ghi nhận mức giảm trên 10%, trong khi các dự án đã hoàn thiện, cư dân ổn định vẫn giữ được mặt bằng giá vững vàng.

Đối với bất động sản gắn liền với đất tại khu vực TP HCM cũ, giá bán sơ cấp trung bình giảm xuống 214 triệu đồng/m2 đất, giảm 0,6% theo quý và 29% theo năm dưới áp lực xả hàng tồn kho và các chính sách ưu đãi tài chính mạnh mẽ từ chủ đầu tư.

Dự kiến trong quý 4/2026, nguồn cung mới sẽ tiếp tục ở mức thấp khi nhiều chủ đầu tư trì hoãn kế hoạch mở bán để chờ các tín hiệu tích cực hơn từ thị trường. Tại khu vực TP HCM cũ, nguồn cung tương lai dự kiến phân bổ tại khu Đông, khu Nam và khu Bắc, chủ yếu là các dự án nằm trong các khu đô thị quy mô lớn hoặc các khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông trọng điểm. Trong khi đó, khu vực Bình Dương cũ tiếp tục là điểm nóng nguồn cung mới, tập trung dọc Quốc lộ 13 và các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các tuyến metro đang được triển khai.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc Điều hành Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam, nhìn nhận: "Mặc dù được hỗ trợ bởi các dự án hạ tầng trọng điểm và triển vọng kết nối vùng, thị trường nhà ở bán vẫn chịu áp lực từ lãi suất cao và thanh khoản thấp. Nhu cầu ở thực tiếp tục đóng vai trò chủ đạo, thúc đẩy chủ đầu tư điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và chính sách bán hàng phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua".

Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE Việt Nam, Q3/2026.

Nỗ lực tái định hình cơ cấu nguồn cung

Bất chấp những nốt trầm của thị trường nhà ở thương mại, bức tranh kinh tế chung của TP HCM trong 9 tháng đầu năm 2026 vẫn ghi nhận những gam màu sáng. Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), GRDP 9 tháng của Thành phố tăng trưởng 9,06% (riêng quý 3 đạt 9,86%). Doanh thu kinh doanh bất động sản đạt 322.630 tỷ đồng, tăng 8,4% so với cùng kỳ; dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 1,6 triệu tỷ đồng (chiếm 28,5% tổng dư nợ); vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực này bứt phá mạnh mẽ đạt 4,47 tỷ USD, gấp 9,65 lần cùng kỳ.

Dù vậy, HoREA cũng chỉ ra một điểm nghẽn cần sớm khắc phục là cơ cấu nguồn cung vẫn lệch pha khi nhà chung cư cao cấp và trung - cao cấp chiếm tới 73,6%, trong khi nhà ở trung cấp chỉ chiếm 7,1% và phân khúc bình dân vẫn vắng bóng. Trước thực tế này, Thành phố đang tập trung tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy gia tăng số lượng dự án để tạo lập cơ cấu nguồn cung hợp lý, đáp ứng đúng nhu cầu ở thực của người dân.

Song song với nhà ở thương mại, các lĩnh vực bất động sản khác cũng cho thấy tiềm năng phát triển lớn. UBND TP HCM định hướng khai thác mạnh mẽ phân khúc bất động sản công nghiệp (với 105 khu chế xuất, khu công nghiệp và khu công nghệ cao) cũng như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng gắn với các đại dự án quy mô lớn như Khu đô thị lấn biển Cần Giờ.

Quyết liệt tháo gỡ "nút thắt" dự án tồn đọng

Nhằm giải quyết bài bản nhu cầu an cư cho người có thu nhập thấp, chương trình phát triển nhà ở xã hội của Thành phố đang bám sát mục tiêu đề ra. Trong 9 tháng đầu năm 2026, TP HCM đã hoàn thành 3 dự án với 2.283 căn hộ, dự kiến cả năm sẽ hoàn thành 13 dự án (khoảng 9.402 căn) và có 18.000 căn đủ điều kiện đưa ra thị trường, hoàn thành chỉ tiêu phát triển 28.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2026.

Đặc biệt, trong quý 4/2026, Thành phố sẽ tiếp tục khởi công 6 dự án quy mô lớn với khoảng 84.000 căn, tạo tiền đề thực hiện mục tiêu phát triển 181.257 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2026-2030. Đồng thời, đề án phát triển 52.000 căn hộ nhà ở cho thuê đến năm 2030 theo Nghị quyết số 303/NQ-CP của Chính phủ cũng đang được rà soát quỹ đất để giao Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố triển khai.

Một dấu ấn quan trọng khác trong tiến trình khơi thông thị trường là kết quả xử lý các dự án tồn đọng kéo dài. Theo HoREA, tính đến đầu tháng 9/2026, Thành phố ghi nhận 1.338 dự án gặp vướng mắc với tổng giá trị đầu tư 658.084 tỷ đồng. Nhờ sự quyết liệt triển khai Kế hoạch 34 và cụ thể hóa Nghị quyết số 29/2026/QH16 của Quốc hội cùng Chỉ thị số 45 của UBND TP HCM, qua hai giai đoạn, Thành phố đã hoàn thành tháo gỡ khó khăn cho 723 dự án (đạt 54%). Đối với 619 dự án còn lại (chiếm 46%), các sở ngành đã lên phương án xử lý cụ thể trong thời gian tới.

Sự kết hợp đồng bộ giữa việc khơi thông pháp lý, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và đẩy mạnh nguồn cung nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ là bệ phóng vững chắc giúp thị trường bất động sản TP HCM bước sang chu kỳ phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn trong giai đoạn cuối năm 2026 và các năm tiếp theo.

Nguồn: Thị trường nhà ở TP HCM: Kỳ vọng lực đẩy từ hạ tầng và chính sách