Nguồn cung căn hộ tiếp tục mở rộng, giá nhà còn dư địa tăng?

Nguồn cung căn hộ phục hồi mạnh

Thị trường nhà ở thương mại ghi nhận sự phục hồi đáng kể trong nửa đầu năm 2026 khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Theo SSI Research, trong 6 tháng đầu năm, số lượng dự án được phê duyệt tăng lên 171 dự án, tăng 256% so với cùng kỳ năm trước, với khoảng 135.005 căn, tăng 569%. Số dự án đủ điều kiện mở bán đạt 237 dự án, tăng 76%, tương ứng 99.500 căn, tăng 151%.

Đà phục hồi nguồn cung đã được ghi nhận từ 6 tháng cuối năm 2025 và tiếp tục duy trì trong nửa đầu năm 2026. SSI Research cho rằng các cải cách chính sách gần đây đang giúp tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đẩy nhanh quá trình phục hồi nguồn cung nhà ở.

Tại Hà Nội và TP.HCM theo địa giới hành chính mới, nguồn cung căn hộ mở bán mới trong nửa đầu năm 2026 đạt gần 27.400 căn, tăng 39% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, nguồn cung mới tại khu vực nội đô vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Theo dự báo của CBRE, nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội và TP.HCM trong năm 2027 có thể đạt khoảng 82.000 căn, gần như đi ngang so với cùng kỳ trên nền nguồn cung cao. Trong đó, phân khúc cao cấp dự kiến chiếm phần lớn lượng căn hộ mở bán mới. Đối với nhà thấp tầng, nguồn cung mới được dự báo đạt khoảng 18.500 căn, tăng 30% so với năm 2026.

SSI Research nhận định nguồn cung căn hộ và nhà thấp tầng tiếp tục duy trì ở mức cao nhờ các vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ và nhiều dự án quy mô lớn được mở bán. Bên cạnh các dự án nhà ở thương mại, phân khúc nhà ở xã hội cũng đang được đẩy mạnh triển khai theo định hướng nâng cao khả năng chi trả nhà ở của Chính phủ.

Tính đến quý II/2026, cả nước có 875 dự án nhà ở xã hội đang triển khai, với tổng quy mô 771.971 căn, tương đương 77% mục tiêu 1 triệu căn của Chính phủ. Thị trường cũng ghi nhận sự tham gia ngày càng rộng rãi của các doanh nghiệp ngoài ngành vào phân khúc này, trong đó có Viettel Construction, Hòa Phát và Hoa Sen.

Giá nhà tăng, nhưng dư địa tăng giá được đánh giá hạn chế

Trong khi nguồn cung mới tăng mạnh, giá bán sơ cấp căn hộ tại hai thị trường lớn tiếp tục đi lên trong nửa đầu năm 2026. Tại Hà Nội, giá sơ cấp đạt khoảng 95 triệu đồng/m², tăng 21% so với cùng kỳ; tại TP.HCM, mức giá đạt 76 triệu đồng/m², tăng 17%.

Theo SSI Research, mức tăng giá sơ cấp chủ yếu xuất phát từ cơ cấu nguồn cung mở bán tập trung vào phân khúc cao cấp. Trong khi đó, nguồn cung mới tại khu vực nội đô cũng chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, cho thấy sự mất cân đối ngày càng lớn giữa nguồn cung và khả năng tiếp cận của người mua có nhu cầu ở thực.

SSI Research nhận định dư địa tăng giá nhà ở trong thời gian tới không còn nhiều, trong bối cảnh chính sách đang dịch chuyển theo hướng cải thiện khả năng chi trả nhà ở. Sau giai đoạn chính sách tích cực hỗ trợ tháo gỡ vướng mắc pháp lý và khơi thông nguồn cung từ cuối năm 2024, trọng tâm chính sách gần đây đã chuyển rõ nét hơn sang mục tiêu nâng cao khả năng chi trả, thay vì tiếp tục ưu tiên phát triển nhà ở thương mại trong bối cảnh giá nhà đã tăng mạnh trong hai năm qua.

Bên cạnh đó, lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao được đánh giá sẽ tiếp tục gây áp lực lên nhu cầu. SSI Research cho rằng khả năng chi trả bị thu hẹp do giá bất động sản neo cao và cơ cấu nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu vào căn hộ cao cấp, hạng sang.

Trên thị trường thứ cấp, giá chào bán tại một số khu vực đã giảm 20–30% so với vùng đỉnh sau nhiều năm tăng mạnh. Tuy nhiên, hoạt động giao dịch vẫn hạn chế, đặc biệt tại các phân khúc thiên về đầu tư và một số thành phố cấp 2. SSI Research nhận định lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao cùng lượng tồn kho lớn trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp tiếp tục gây áp lực lên nhu cầu.

Lãi suất thả nổi cho vay mua nhà hiện dao động trong khoảng 12–18,5% và chưa có dư địa giảm trong ngắn hạn. Theo SSI Research, xu hướng điều chỉnh tăng lãi suất vay mua nhà sau thời gian ưu đãi có thể làm gia tăng nguồn cung thứ cấp, qua đó ảnh hưởng tiêu cực đến thanh khoản và tốc độ tăng giá trên thị trường.

Cạnh tranh gia tăng, chủ đầu tư chịu áp lực chi phí

Nguồn cung nhà ở tiếp tục mở rộng trong năm 2027 được dự báo sẽ khiến cạnh tranh trên thị trường ngày càng gay gắt. SSI Research xác định hai yếu tố chính dẫn dắt tăng trưởng nguồn cung, gồm quỹ dự án quy mô lớn của các chủ đầu tư có năng lực triển khai mạnh, hưởng lợi từ các dự án hạ tầng trọng điểm, đặc biệt là những doanh nghiệp có ngân hàng hậu thuẫn và lợi thế về nguồn vốn; cùng với quá trình đẩy nhanh phát triển nhà ở xã hội theo định hướng của Chính phủ.

Trong bối cảnh đó, SSI Research cho rằng khả năng tiếp cận vốn, năng lực xử lý pháp lý, chất lượng tài sản và khả năng tạo dòng tiền đang trở thành những yếu tố ngày càng quan trọng quyết định năng lực cạnh tranh dài hạn của các chủ đầu tư.

Bên cạnh dư địa tăng giá nhà ở được đánh giá là hạn chế, các chủ đầu tư bất động sản còn đối mặt với áp lực thu hẹp biên lợi nhuận. Theo SSI Research, áp lực này đến từ chi phí tài chính tăng và các chương trình ưu đãi lớn hơn dành cho người mua nhà trong bối cảnh lãi suất cao; cạnh tranh gay gắt hơn khi nguồn cung mở rộng ở cả phân khúc nhà ở thương mại và nhà ở xã hội; cùng với chi phí phát triển dự án tiếp tục gia tăng.

Để hỗ trợ tiêu thụ sản phẩm, các chủ đầu tư đang triển khai nhiều chính sách bán hàng như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc từ 2–5 năm, giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu thanh toán nhanh và quà tặng. SSI Research cho biết chính sách bán hàng tại một số dự án có phần hấp dẫn hơn so với năm 2023, với mức hỗ trợ lãi suất cao hơn và thời gian ân hạn nợ gốc dài hơn.

Tuy nhiên, khi thời gian ưu đãi kết thúc, người vay mua nhà có thể chịu áp lực từ mặt bằng lãi suất thả nổi ở mức cao. SSI Research đánh giá yếu tố này có thể tiếp tục ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở, đồng thời làm gia tăng nguồn cung thứ cấp trong thời gian tới.

Nguồn: Nguồn cung căn hộ tiếp tục mở rộng, giá nhà còn dư địa tăng?