Chung cư cũ giảm giá sâu cũng khó bán

Hết thời “giá nào cũng bán được”

Anh Minh Quân - Môi giới bất động sản ở Sàn Tiến Anh khu vực Hoàng Mai _ Hà Nội đang mòn mỏi rao bán căn hộ 72m2, tầng 25 chung cư HH2 Linh Đàm với giá 2,4 tỷ đồng, tương đương khoảng 33 triệu đồng/m2. Căn hộ có hai phòng ngủ, hướng nhìn ra hồ Linh Đàm và đã được chủ nhà cải tạo lại. Dù mức giá được đánh giá là dễ tiếp cận hơn nhiều dự án mới trên thị trường, song việc tìm khách chốt giao dịch vẫn không dễ dàng.

“Không hiếm người gọi hỏi, nhưng việc chốt giao dịch vẫn rất khó khăn, dù chủ nhà mong muốn sớm bán được căn hộ”, anh Quân cho biết.

Mức giá 2 - 3 tỷ đồng từng được xem là ngưỡng phù hợp với nhiều người mua nhà tại Hà Nội, nhất là trong giai đoạn giá căn hộ liên tục thiết lập mặt bằng mới, các dự án mở bán sau thường có giá cao hơn những dự án trước đó. Tuy nhiên, khi thị trường xuất hiện dấu hiệu điều chỉnh, người mua không còn vội vàng xuống tiền, ngay cả với những căn hộ đã giảm giá đáng kể.

Diễn biến tại khu HH Linh Đàm phản ánh rõ rệt xu hướng trên. Chỉ khoảng một năm trước, nhiều căn hộ tại đây được chào bán ở mức 50-65 triệu đồng/m2. Thế nhưng, theo dữ liệu từ batdongsan.com.vn, đến đầu tháng 8/2026, giá rao bán bình quân tại khu vực này còn khoảng 37 triệu đồng/m2, giảm gần 20% so với cùng kỳ năm 2025 và thấp hơn khoảng 35% so với mức đỉnh 56,6 triệu đồng/m2 ghi nhận vào tháng 12/2025.

Đà giảm giá diễn ra trong bối cảnh những vướng mắc pháp lý tại dự án kéo dài, đặc biệt là việc căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Áp lực tại HH Linh Đàm không phải trường hợp cá biệt. Tại khu đô thị Đại Thanh, căn hộ diện tích 56 - 60m2 từng được chào bán với giá 55-65 triệu đồng/m2, nay giảm còn khoảng 45-52 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại khu đô thị Nam Trung Yên, giá chào bán căn hộ diện tích 40-75m2 từ mức hơn 80 triệu đồng/m2 đã giảm về khoảng 60 - 75 triệu đồng/m2.

Hay ở khu nhà ở Xa La, căn hộ 55-63m2 cũng lùi từ mức hơn 55 triệu đồng/m2 về khoảng 46-53 triệu đồng/m2. Một số căn diện tích lớn dù đã giảm 400-500 triệu đồng vẫn khó tìm khách mua.

Dữ liệu batdongsan.com.vn cũng ghi nhận giá rao bán tại nhiều dự án bình dân ở Hà Nội giảm 17-35% so với cùng kỳ năm 2025. Ở một số trường hợp, mức giảm so với giai đoạn đỉnh điểm lên tới gần một nửa.

Diễn biến này cho thấy lợi thế giá thấp không còn là “bảo đảm” cho khả năng bán hàng. Khi thị trường chuyển từ tăng nóng sang điều chỉnh, người mua bắt đầu cân nhắc kỹ hơn những yếu tố từng bị bỏ qua trong giai đoạn giá liên tục đi lên, từ pháp lý, chất lượng công trình đến chi phí sinh hoạt và khả năng khai thác tài sản.

Khách mua đang định giá lại chung cư cũ

Trao đổi với VietnamFinance, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, nhìn nhận tâm lý người mua thường thay đổi theo chiều biến động của thị trường. Khi giá tăng, nhiều người sợ bỏ lỡ cơ hội nên vội vàng xuống tiền; ngược lại, khi giá giảm, họ lo “mua hớ” và tiếp tục chờ đợi một mặt bằng thấp hơn.

"Với thị trường hiện nay, lãi suất vay còn là yếu tố khiến người mua cân nhắc. Trong khi đó, thông tin nguồn cung căn hộ sắp tới gia tăng càng củng cố tâm lý trì hoãn, nhất là với những người phải sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà", ông nói.

Ở góc độ thị trường, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, nhận định chung cư bình dân tăng giá mạnh trong giai đoạn 2024-2025 nhờ nền giá thấp, trong khi căn hộ mới tại Hà Nội đã lên mức 80-100 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, khi thị trường điều chỉnh, những dự án có chất lượng xuống cấp hoặc vướng mắc pháp lý sẽ chịu áp lực lớn hơn.

“Mức giảm hàng tỷ đồng vẫn khó hấp dẫn người mua nếu căn hộ chưa có sổ hoặc nằm trong diện vi phạm”, ông Toản nói.

Trên thực tế, tuổi đời công trình và chất lượng vận hành cũng là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà. Tại HH Linh Đàm, sau khoảng 10 năm đưa vào sử dụng, một số căn hộ cho thuê lâu năm ít được sửa chữa, chất lượng xuống cấp, trong khi tầng hầm thường xuyên quá tải và chỗ đỗ xe thiếu hụt. Những bất tiện này làm giảm trải nghiệm sống, đồng thời khiến người mua phải tính thêm chi phí cải tạo và duy trì tài sản.

Với nhà đầu tư sử dụng vốn vay, thanh khoản thấp còn đồng nghĩa với việc phải tiếp tục gánh lãi suất và chi phí nắm giữ tài sản. Khi áp lực tài chính gia tăng, giảm giá trở thành cách để thu hồi vốn, nhưng càng nhiều chủ nhà đồng loạt hạ giá, người mua càng có thêm lý do để chờ đợi.

Trong bối cảnh hiện nay, một căn hộ thực sự hấp dẫn không chỉ cần có giá hợp lý mà còn phải bảo đảm pháp lý rõ ràng, chất lượng sử dụng phù hợp và mức giá tương xứng với những chi phí mà người mua có thể phải bỏ ra.

Đưa ra khuyến nghị cho người mua, ông Quê cho rằng người mua cần đánh giá kỹ khả năng tài chính và không nên vội vay ngân hàng để xuống tiền trong bối cảnh còn nhiều biến số.

“Với chung cư cũ, sự phân hóa sẽ ngày càng rõ, những dự án lâu năm, chất lượng suy giảm có thể chịu áp lực giảm giá lớn hơn, trong khi chung cư mới ở khu vực nội đô ít chịu sức ép hơn”, ông nhấn mạnh.

Nguồn:Chung cư cũ giảm giá sâu cũng khó bán