Vì sao doanh nghiệp chưa mặn mà phát triển nhà ở xã hội cho thuê?

Ông Lê Hữu Nghĩa, Chủ tịch Công ty Lê Thành cho biết, không nhiều doanh nghiệp mặn mà tham gia phát triển nhà ở xã hội cho thuê do vốn đầu tư lớn, lợi nhuận thấp, trong khi thời gian thu hồi vốn có thể kéo dài hàng chục năm.

Phát triển nhà ở xã hội cho thuê cần cơ chế ưu đãi phù hợp để thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư.

Áp lực vốn dài hạn

Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia, ông Nghĩa kiến nghị TP HCM có cơ chế hỗ trợ đồng bộ về vốn, pháp lý và chính sách. Trong đó, cần mở luồng xanh thủ tục tối đa cho các dự án nhà ở cho thuê, đồng thời bố trí nguồn vốn vay lãi suất thấp với thời hạn ưu đãi dài hơn, phù hợp với đặc thù của dự án.

Theo ông Nghĩa, chính sách ưu đãi cần được thiết kế theo hướng thuận lợi, dễ tiếp cận và thực sự đến được với doanh nghiệp. Thủ tục phức tạp, khó tiếp cận chính sách sẽ khó tạo động lực đầu tư, ngay cả khi các cơ chế hỗ trợ đã được ban hành.

Vướng mắc về khả năng tiếp cận nguồn vốn cũng được Bộ Xây dựng đề cập trong báo cáo ngày 6/11. Theo đó, các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội vẫn gặp khó khăn khi tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, trong khi biến động giá vật liệu xây dựng và chi phí nhân công tiếp tục làm gia tăng tổng mức đầu tư.

Đối với nhà ở xã hội cho thuê, áp lực tài chính còn gắn với thời gian khai thác kéo dài. Khác với nhà ở để bán, doanh nghiệp phải duy trì nguồn vốn đầu tư và thu hồi dần thông qua tiền thuê, đồng thời bảo đảm kinh phí quản lý, bảo trì và vận hành công trình.

Trong khi đó, theo Bộ Xây dựng, đến đầu tháng 11/2026, cả nước đã hoàn thành 9.028 căn nhà ở cho thuê, đạt 53% kế hoạch năm. Dự kiến cả năm hoàn thành 16.944 căn, tương đương 99% chỉ tiêu được giao tại Nghị quyết 303/NQ-CP.

Cùng với tiến độ hoàn thành, nguồn cung tiếp tục được bổ sung từ các dự án mới. Kể từ tháng 6/2026, cả nước có 29 dự án mới được khởi công với tổng quy mô khoảng 85.953 căn, trong đó có 33.907 căn nhà ở cho thuê.

Theo Nghị quyết số 303/NQ-CP ngày 30/9/2026, giai đoạn 2026-2030, cả nước được giao phát triển 191.023 căn nhà ở cho thuê trong tổng số 899.857 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Riêng TP HCM được giao 52.000 căn cho thuê.

Để thúc đẩy tiến độ, Nghị quyết 303/NQ-CP đã yêu cầu các địa phương đưa dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê vào nhóm luồng xanh, luồng ưu tiên; thực hiện đồng thời các quy trình về đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng và môi trường, rút ngắn tối đa thời gian giải quyết thủ tục.

Cùng với cơ chế ưu tiên thủ tục, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, xây dựng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) theo hướng bổ sung một chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê. Trong đó, dự thảo bổ sung các cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư sử dụng nguồn vốn tư nhân, đồng thời quy định về vị trí đất và yêu cầu hạ tầng đối với dự án.

Đồng bộ chính sách và quỹ đất

Tại TP HCM, việc chuẩn bị quỹ đất, huy động nguồn vốn và hoàn thiện cơ chế ưu đãi đang được triển khai nhằm phát triển nhà ở cho thuê. Ông Trần Chí Trung, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM cho biết, thành phố đang tập trung ba nhóm giải pháp. Trước hết là rà soát, bố trí quỹ đất phù hợp để phát triển nhà ở cho thuê, ưu tiên phục vụ người lao động và người có thu nhập thấp.

Theo ông Trung, việc bố trí quỹ đất có ý nghĩa quan trọng bởi nếu doanh nghiệp phải tự tính toàn bộ chi phí đất vào giá thành dự án, giá thuê sẽ khó ở mức phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Bên cạnh đó, thành phố sẽ phát huy vai trò của Quỹ phát triển nhà ở trong đầu tư, tiếp nhận, mua lại và quản lý nhà ở cho thuê. Nguồn lực của quỹ có thể được hình thành từ các khoản đóng góp của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, qua đó tạo thêm nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở cho thuê.

Nhóm giải pháp thứ ba được Sở Xây dựng phối hợp với các sở, ngành tham mưu là xây dựng cơ chế, chính sách ưu đãi vượt trội theo Luật Phát triển đô thị, tập trung cải cách và rút ngắn thủ tục nhằm thu hút nhà đầu tư.

Cùng với chính sách hỗ trợ, vấn đề vị trí và khả năng chuẩn bị quỹ đất cũng được doanh nghiệp quan tâm. Ông Đỗ Thanh Bình, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Bcons đề nghị TP HCM làm rõ kế hoạch chuẩn bị quỹ đất phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, đặc biệt tại các khu vực gần khu công nghiệp, nhà ga metro và nơi tập trung nhiều việc làm.

Liên quan nội dung này, ông Phan Văn Tuấn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP HCM cho biết, Quy hoạch tổng thể TP HCM thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm đã xác định nhà ở có giá phù hợp là định hướng quan trọng.

Theo đó, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê được bố trí gần nơi có việc làm, gắn với khu công nghiệp, trung tâm logistics, các khu đô thị mới và hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là khu vực nhà ga metro. Quy hoạch đồng thời bảo đảm khả năng tiếp cận trường học, y tế, cây xanh và các tiện ích thiết yếu khác.

Về thủ tục, ông Tuấn cho biết, cơ chế mới cho phép triển khai quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 trước và cập nhật các chỉ tiêu vào đồ án quy hoạch phân khu. Quy trình lập quy hoạch cũng được rút gọn, khi có thể bỏ qua bước lập nhiệm vụ quy hoạch để đi thẳng vào lập đồ án. Hai thay đổi này có thể giúp rút ngắn tổng thời gian quy hoạch khoảng 4 tháng.

Nguồn: Vì sao doanh nghiệp chưa mặn mà phát triển nhà ở xã hội cho thuê?