HoREA kiến nghị luật hóa cơ chế thỏa thuận đất làm dự án nhà ở thương mại

Hơn 2.200ha đất tại TP Hồ Chí Minh được chấp thuận thí điểm

Trong văn bản số 145/2026/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tư pháp, HoREA đề xuất lựa chọn phương án 1 tại khoản 1 và khoản 4 Điều 57 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), theo hướng luật hóa Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Kiến nghị được đưa ra trong bối cảnh ngày 29/10/2026, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng thông tin Chính phủ đề xuất tiếp tục thực hiện thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15, chưa luật hóa nội dung này trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Tìm hiểu lịch sử

Theo HoREA, đây là thời điểm phù hợp để xem xét đưa cơ chế thí điểm vào luật, nhất là khi dự thảo Luật Đất đai đang được xây dựng, chỉnh lý và dự kiến trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI.

Một trong những cơ sở quan trọng được Hiệp hội viện dẫn là kết quả triển khai Nghị quyết 171/2024/QH15 trên phạm vi cả nước. Theo Báo cáo số 3686/BC-BNNMT ngày 16/4/2026 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, tính đến thời điểm này, cả nước có 2.750 hồ sơ đăng ký dự án thí điểm; 742 khu đất đã được chấp thuận, với tổng diện tích 5.686ha.

Trong số các khu đất được chấp thuận, tài liệu của HoREA tổng hợp có 265 dự án thực hiện theo hình thức nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất và 470 dự án theo hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

TP Hồ Chí Minh là địa phương có số lượng hồ sơ đăng ký và diện tích đất được chấp thuận thí điểm lớn. Theo báo cáo của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP Hồ Chí Minh được HoREA dẫn lại, thành phố có 974 hồ sơ đăng ký, trong đó 361 khu đất với tổng diện tích 2.284,52ha đã được Hội đồng nhân dân Thành phố chấp thuận thực hiện dự án thí điểm.

Các khu đất này gồm 83 dự án theo hình thức nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất là đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải đất ở; 278 dự án theo hình thức nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Quy mô hồ sơ tại TP Hồ Chí Minh cho thấy nhu cầu tiếp cận quỹ đất để phát triển nhà ở thương mại của doanh nghiệp khá lớn. Tuy nhiên, việc có hồ sơ đăng ký hoặc khu đất được đưa vào danh mục thí điểm không đồng nghĩa toàn bộ dự án đã hoàn tất thủ tục đầu tư, đủ điều kiện triển khai xây dựng hay đưa sản phẩm ra thị trường.

Báo cáo thị trường

HoREA cho rằng, cơ chế thí điểm đã góp phần tháo gỡ một phần vướng mắc liên quan đến việc tạo lập quỹ đất thực hiện dự án nhà ở thương mại. Nếu được luật hóa, cơ chế này có thể tạo điều kiện để doanh nghiệp chủ động hơn trong việc thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời góp phần khơi thông nguồn lực đất đai đang bị đình trệ.

Từ số liệu 2.750 hồ sơ đăng ký trên cả nước, Hiệp hội ước tính tổng diện tích đất có thể liên quan vào khoảng 20.000ha. Với giả định tổng mức đầu tư bình quân 300-500 tỷ đồng/ha, HoREA ước tính quy mô vốn đầu tư tiềm năng có thể đạt khoảng 6-10 triệu tỷ đồng. Đây là phép ước tính của Hiệp hội, không phải tổng vốn đầu tư đã được phê duyệt hoặc đã thực hiện.

Lo ngại thủ tục thí điểm kéo dài, doanh nghiệp khó chủ động tạo quỹ đất

Bên cạnh kết quả đạt được, HoREA cho rằng quá trình triển khai Nghị quyết 171/2024/QH15 vẫn tồn tại những điểm nghẽn về trình tự, thủ tục, ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận quỹ đất của doanh nghiệp.

Theo cơ chế trước đây được Hiệp hội viện dẫn từ Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp có thể chủ động thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải đất ở phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Riêng trường hợp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trong khi đó, khi thực hiện Nghị quyết 171/2024/QH15, doanh nghiệp phải đăng ký khu đất dự kiến thực hiện dự án để cơ quan chức năng rà soát, đánh giá các điều kiện, tiêu chí. Tại TP Hồ Chí Minh, hồ sơ được gửi đến Sở Nông nghiệp và Môi trường, sau đó trải qua quá trình xem xét của Tổ công tác trước khi trình UBND Thành phố và Hội đồng nhân dân Thành phố quyết định danh mục khu đất thực hiện thí điểm.

HoREA dẫn trường hợp TP Hồ Chí Minh đã thành lập Tổ công tác 1338 để rà soát, đánh giá điều kiện, tiêu chí đối với các khu đất đăng ký thực hiện dự án. Tổ công tác có sự tham gia của đại diện các sở, ngành và chính quyền địa phương, do Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường làm Tổ trưởng.

Lo ngại thủ tục thí điểm kéo dài, doanh nghiệp khó chủ động tạo quỹ đất.

Theo Hiệp hội, quy trình này khiến doanh nghiệp phải chờ đợi qua nhiều bước thẩm định, trong khi danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm chỉ được trình Hội đồng nhân dân Thành phố theo từng đợt. Năm 2025, thành phố trình 3 đợt; năm 2026 trình 2 đợt.

Việc phải chờ danh mục được thông qua khiến doanh nghiệp chưa thể chủ động triển khai thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất thuộc phạm vi thí điểm. Điều này có thể làm kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư, gia tăng chi phí tuân thủ và ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển dự án.

HoREA đặc biệt lưu ý thời gian thực hiện thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15 là 5 năm, từ ngày 1/4/2025 đến ngày 1/4/2030. Trong khi đó, theo số liệu được Hiệp hội dẫn từ báo cáo của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, mới có khoảng 30% hồ sơ đăng ký được chấp thuận tại thời điểm 16/4/2026. Hiệp hội lo ngại nếu quy trình tiếp tục kéo dài, một lượng lớn hồ sơ có thể không được xử lý kịp trong thời gian thí điểm.

Về cơ sở pháp lý, HoREA cho rằng cơ chế cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh đã từng được quy định trong các Luật Đất đai năm 1993, 2003 và 2013. Tuy nhiên, Hiệp hội nhận định các quy định tại Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đầu tư năm 2020 và Luật Đất đai năm 2024 đã tạo ra những giới hạn nhất định đối với việc nhận chuyển nhượng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Cụ thể, điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024 giới hạn việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại; đồng thời quy định điều kiện đối với trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác. Theo HoREA, cách tiếp cận này khiến doanh nghiệp gặp khó khi tạo lập quỹ đất có cơ cấu sử dụng hỗn hợp, nhất là các dự án có quy mô lớn.

Từ những phân tích trên, Hiệp hội đề xuất đưa cơ chế tại Nghị quyết 171/2024/QH15 vào Điều 57 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), theo phương án 1 tại khoản 1 và khoản 4.

Theo đề xuất, việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất được áp dụng đối với các trường hợp không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Ngoài ra, đối với trường hợp thuộc diện thu hồi đất nhưng không sử dụng vốn ngân sách nhà nước, nhà đầu tư có thể lựa chọn nhận chuyển quyền sử dụng đất và không đề xuất Nhà nước thu hồi đất.

Đối với người đang có quyền sử dụng đất, nếu có đề xuất dự án đầu tư thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, phù hợp quy hoạch và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, HoREA đề xuất cho phép sử dụng đất thực hiện dự án mà Nhà nước không phải thu hồi đất.

Hiệp hội cho rằng việc luật hóa cần được xem xét cùng với yêu cầu cải cách thủ tục hành chính, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời thiết lập điều kiện, tiêu chí, trình tự và cơ chế giám sát minh bạch để hạn chế nguy cơ lợi dụng chính sách.

Đề xuất này cũng được HoREA đặt trong mối liên hệ với Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 và Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng. Theo Hiệp hội, các định hướng về cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp, cũng như việc quy định rõ trường hợp Nhà nước thu hồi đất và trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, là cơ sở để xem xét hoàn thiện quy định pháp luật.

Dù vậy, việc lựa chọn phương án nào vẫn thuộc thẩm quyền xem xét, quyết định của cơ quan lập pháp. Bài toán đặt ra không chỉ là mở rộng khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, mà còn phải bảo đảm quyền lợi của người có đất, tính minh bạch trong quá trình thỏa thuận và sự phù hợp với quy hoạch.

Với TP Hồ Chí Minh, nơi có 974 hồ sơ đăng ký và hơn 2.284ha đất đã được chấp thuận thí điểm theo số liệu HoREA dẫn lại, việc hoàn thiện cơ chế pháp lý có thể tác động đáng kể đến tiến độ chuẩn bị dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, hiệu quả cuối cùng vẫn phụ thuộc vào chất lượng thẩm định, khả năng thực thi và việc kiểm soát chặt chẽ quá trình chuyển nhượng, sử dụng đất.

Nguồn: HoREA kiến nghị luật hóa cơ chế thỏa thuận đất làm dự án nhà ở thương mại