TP HCM xây dựng cơ chế riêng cải tạo chung cư cũ

TP HCM đang xây dựng một nghị quyết riêng về cơ chế, chính sách và biện pháp cải tạo, xây dựng lại chung cư, dựa trên thẩm quyền được giao tại Luật Phát triển đô thị. Dự thảo có những đề xuất vượt trội so với quy định hiện hành, trong bối cảnh thành phố đang triển khai kế hoạch cải tạo chung cư cũ giai đoạn 2026 - 2030.

Chung cư Vĩnh Hội (lô A, B, C) đang được triển khai công tác di dời, bố trí tạm cư và lập quy hoạch để phục vụ cải tạo, xây dựng lại.

Đẩy nhanh tiến độ cải tạo

Theo thông tin từ Sở Xây dựng TP HCM, kết quả rà soát, kiểm định trong tháng 10/2026 cho thấy thành phố có 64 chung cư, gồm 106 lô nhà với 8.577 căn hộ, thuộc diện phải di dời, tháo dỡ. Các công trình nằm rải rác tại 18 phường, từ khu vực trung tâm đến những địa bàn như Bình Quới, Tân Sơn Nhất, Vũng Tàu.

Đối với 16 chung cư cấp D được kiểm định từ năm 2017, TP HCM đã di dời 828/1.194 hộ dân. Trong đó, 12 chung cư đã di dời toàn bộ 608 hộ, 2 chung cư di dời một phần với 220/367 hộ, 2 chung cư còn lại vẫn còn 219 hộ chưa di dời. Đối với các chung cư chưa hoàn tất di dời, TP HCM đã yêu cầu UBND các phường khẩn trương rà soát nhu cầu tạm cư, bố trí chỗ ở hoặc hỗ trợ chi phí thuê nhà cho người dân theo quy định.

Các địa phương phải thông báo kết quả kiểm định đến chủ sở hữu, đơn vị quản lý vận hành. Đồng thời, lắp đặt biển cảnh báo tại khu vực có kết cấu hư hỏng nặng, đồng thời tăng cường kiểm tra an toàn phòng cháy, chữa cháy trong thời gian chờ phá dỡ, cải tạo.

Đến nay, Sở Xây dựng đã trình UBND TP HCM dự thảo kế hoạch thực hiện Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ giai đoạn 2026 - 2030. Dự thảo xác định thời hạn và trách nhiệm của từng cơ quan, địa phương đối với việc di dời, tháo dỡ và đầu tư xây mới từng công trình.

Theo lộ trình được đề xuất, TP HCM sẽ cơ bản hoàn tất các bước chuẩn bị đầu tư đối với chung cư xây trước năm 1975 và giai đoạn 1975 - 1994, gồm kiểm định, quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, giải phóng mặt bằng và các thủ tục xây dựng. Những chung cư không thuộc diện phá dỡ được đặt mục tiêu hoàn thành sửa chữa, nâng cấp, gia cố trong năm 2027.

Đối với 64 chung cư vừa được xác định phải tháo dỡ, Sở Xây dựng đề xuất hoàn tất việc đầu tư, cải tạo hoặc xây dựng lại từ nay đến năm 2030. Riêng chung cư Vĩnh Hội (lô A, B, C), phường Khánh Hội, công tác di dời, bố trí tạm cư đang được triển khai song song với việc lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, làm cơ sở xây dựng kế hoạch cải tạo và mời gọi nhà đầu tư. Dự án hiện chưa có chủ đầu tư.

Liên quan đến công tác di dời và tái định cư khi cải tạo chung cư, luật sư Phạm Thanh Tuấn - chuyên gia pháp lý bất động sản nhận định việc xác định trường hợp phải phá dỡ, lập phương án bồi thường và tổ chức di dời cần được xem xét đồng bộ.

Theo ông Tuấn, chính sách cần bảo đảm xử lý kịp thời công trình mất an toàn, đồng thời xác định rõ quyền của chủ sở hữu và cơ chế đồng thuận. Đối với trường hợp không phải di dời khẩn cấp, việc di dời cần gắn với bố trí chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán kinh phí để người dân tự lo chỗ ở.

Hoàn thiện cơ chế hỗ trợ đầu tư

Cùng với kế hoạch cải tạo chung cư cũ, TP HCM đang tiếp tục nghiên cứu cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp tham gia các dự án xây dựng lại nhà chung cư.

Trước đó, HĐND TP HCM đã ban hành Nghị quyết số 17/2025/NQ-HĐND ngày 24/7/2025, quy định cơ chế ưu đãi, hỗ trợ đối với chủ đầu tư khi tham gia dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn.

Theo nghị quyết, chủ đầu tư được hỗ trợ 50% kinh phí xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án nhưng không quá 10 tỷ đồng mỗi dự án. Đồng thời, được hỗ trợ 50% kinh phí di dời, cưỡng chế di dời theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Việc hỗ trợ kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật được thực hiện sau khi công trình hoàn thành và được nghiệm thu theo quy định. Đối với kinh phí di dời, cưỡng chế di dời, việc hỗ trợ được thực hiện sau khi chủ đầu tư hoàn thành phương án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Đây là những chính sách hỗ trợ chi phí thực hiện dự án đã được ban hành. Đối với các chung cư chưa lựa chọn được chủ đầu tư như Vĩnh Hội, việc áp dụng chính sách còn phụ thuộc vào quá trình hoàn thiện thủ tục đầu tư và đáp ứng các điều kiện tương ứng.

Bên cạnh cơ chế hiện hành, Sở Xây dựng TP HCM đang nghiên cứu dự thảo nghị quyết về cơ chế, chính sách và biện pháp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn, trong đó đề xuất các cơ chế vượt trội so với quy định hiện hành của Luật Nhà ở.

Dự thảo được xây dựng trên cơ sở thẩm quyền được giao tại Luật Phát triển đô thị có hiệu lực từ ngày 1/10/2026. Các nội dung nghiên cứu liên quan đến cơ chế triển khai dự án, lựa chọn chủ đầu tư, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Theo thông tin được Sở Xây dựng cung cấp tại họp báo ngày 29/10, dự thảo nghị quyết đã được UBND TP HCM thông qua và trình HĐND thành phố xem xét. Tuy nhiên, do có nhiều chính sách mới cần được rà soát, đánh giá kỹ, nội dung này được chuyển sang kỳ họp tháng 12/2026.

Nguồn: TP HCM xây dựng cơ chế riêng cải tạo chung cư cũ