Sân bay không chỉ để vận chuyển, bất động sản quanh hạ tầng hàng không mở dư địa tăng trưởng

Từ nhà ga đến bất động sản ngoài sân bay

Hạ tầng hàng không Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới với những dự án sân bay quy mô lớn. Cùng với quá trình đầu tư hạ tầng, một bài toán khác được đặt ra là làm thế nào khai thác giá trị kinh tế của sân bay và quỹ đất xung quanh thay vì chỉ nhìn vào chức năng vận tải.

Trong báo cáo Tối ưu giá trị từ hạ tầng giao thông: Sân bay trong vai trò động lực phát triển kinh tế, Cushman & Wakefield cho rằng, việc quy hoạch bất động sản theo hướng tích hợp có thể giúp sân bay đa dạng hóa nguồn thu, thu hút đầu tư và tạo ra giá trị dài hạn cho cộng đồng cũng như các khu vực lân cận.

Theo đơn vị này, giá trị kinh tế của sân bay được hình thành từ sự kết nối giữa ba nhóm hoạt động gồm vận hành, thương mại và bất động sản.

Trong đó, bên trong nhà ga là hệ thống bán lẻ, ẩm thực, phòng chờ và các dịch vụ phục vụ hành khách. Khu bay tập trung hạ tầng phục vụ hàng không, vận tải hàng hóa, bảo dưỡng kỹ thuật. Còn ngoài khu bay là dư địa dành cho logistics, văn phòng, khách sạn và các tổ hợp đa chức năng.

Từ nhà ga đến bất động sản ngoài sân bay.

Sự kết nối giữa ba không gian này đang làm thay đổi cách nhìn về phát triển sân bay. Thay vì chỉ xây dựng một công trình giao thông, sân bay có thể trở thành hạt nhân của một hệ sinh thái kinh tế rộng hơn nếu quỹ đất, hạ tầng kết nối và các dự án bất động sản được tính toán trong cùng một chiến lược dài hạn.

Theo Cushman & Wakefield, chiến lược phát triển đồng bộ có thể giúp đơn vị khai thác sân bay mở rộng nguồn thu ngoài hoạt động hàng không truyền thống, đồng thời tạo thêm giá trị cho hãng hàng không, doanh nghiệp, nhà đầu tư và cộng đồng địa phương.

Cách tiếp cận này cũng giúp việc sử dụng đất, đầu tư và triển khai các dự án phù hợp hơn với nhu cầu vận hành cũng như điều kiện của từng thị trường. Ngay bên trong nhà ga, giá trị thương mại đã gắn chặt với lưu lượng và hành vi của hành khách.

Lượng khách qua sân bay và thời gian họ lưu lại ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả của các hoạt động bán lẻ, ẩm thực và dịch vụ. Báo cáo cho rằng việc ứng dụng dữ liệu trong thiết kế không gian, kết hợp các hình thức cho thuê linh hoạt có thể cải thiện hiệu suất bán lẻ, trải nghiệm hành khách và giá trị khai thác của sân bay.

Trong khi đó, quỹ đất thuộc khu bay lại có đặc điểm khác. Đây là nguồn lực hữu hạn và khó chuyển đổi mục đích sau khi đã được quy hoạch. Vì vậy, việc bố trí khu hàng hóa, bảo dưỡng kỹ thuật hay các hạng mục phục vụ hàng không phải tính đến nhu cầu vận hành trong tương lai, thay đổi công nghệ và kế hoạch bảo trì dài hạn.

Dư địa phát triển bất động sản rõ hơn nằm ngoài ranh giới sân bay. Theo báo cáo, việc phát triển các khu chức năng theo từng giai đoạn có thể tạo thêm việc làm, thu hút đầu tư và góp phần hình thành những cực tăng trưởng mới. Các loại hình có tiềm năng gồm logistics, thương mại, khách sạn, bán lẻ và tổ hợp đa chức năng. Tuy nhiên, không phải cứ có sân bay là bất động sản xung quanh đều có thể phát triển theo cùng một mô hình.

Cushman & Wakefield lưu ý hiệu quả của từng dự án phụ thuộc vào vai trò của sân bay, nhu cầu thị trường, năng lực hạ tầng và ưu tiên của các bên liên quan. Điều này đồng nghĩa việc phát triển quỹ đất cần được đặt trong một chiến lược tổng thể thay vì mở rộng các dự án bất động sản một cách riêng lẻ. Thực tế quốc tế cũng cho thấy phạm vi khai thác giá trị từ sân bay đã vượt xa nhà ga và đường băng.

Báo cáo được xây dựng từ kinh nghiệm tư vấn của Cushman & Wakefield tại nhiều thị trường, trong đó có Trung tâm Giao thông Hongqiao tại Thượng Hải; Port Polska tại Ba Lan; Sân bay Quốc tế Washington Dulles tại Mỹ; các sân bay Heathrow, Gatwick và Stansted tại Anh, cùng một số sân bay tại Ấn Độ.

Các hoạt động tư vấn trải rộng từ chiến lược phát triển dài hạn, khu vực ngoài sân bay đến dự báo doanh thu thương mại và hiệu quả danh mục bất động sản. Điểm chung được rút ra là sân bay cần được nhìn như một hệ sinh thái có khả năng kết nối nhiều hoạt động kinh tế thay vì một công trình hạ tầng vận tải độc lập. Bên cạnh hiệu quả kinh tế, yếu tố bền vững cũng ngày càng tác động tới cách phát triển loại tài sản này.

Theo báo cáo, ngành hàng không, bao gồm hoạt động sân bay, chiếm khoảng 2-3% lượng phát thải CO₂ toàn cầu. Việc đầu tư hạ tầng, tối ưu sử dụng năng lượng và cải thiện hoạt động mặt đất có thể giúp giảm tác động môi trường, đồng thời nâng hiệu quả khai thác, khả năng thích ứng và sức hấp dẫn dài hạn của tài sản.

Long Thành mở ra bài toán phát triển không gian quanh sân bay

Những xu hướng trên được Cushman & Wakefield đặt trong bối cảnh hạ tầng hàng không Việt Nam đang bước sang giai đoạn phát triển mới. Theo báo cáo, sân bay Gia Bình được quy hoạch phục vụ Thủ đô Hà Nội, trong khi sân bay Long Thành dự kiến đưa vào khai thác thương mại từ cuối năm 2026. Đây được xem là cơ hội để nhìn nhận lại vai trò của sân bay trong cấu trúc phát triển kinh tế khu vực.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định sân bay cần được nhìn nhận không chỉ là hạ tầng phục vụ vận tải mà còn là động lực phát triển kinh tế.

Theo bà Minh, khi được quy hoạch đồng bộ với hạ tầng kết nối, hoạt động thương mại và định hướng phát triển khu vực xung quanh, sân bay có thể tạo ra những giá trị vượt khỏi chức năng vận tải, góp phần thu hút đầu tư, tạo việc làm và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững cho địa phương cũng như toàn vùng.

Long Thành mở ra bài toán phát triển không gian quanh sân bay.

Với cách tiếp cận này, sự xuất hiện của một sân bay quy mô lớn không chỉ tạo nhu cầu đối với đường giao thông kết nối mà còn mở ra không gian cho nhiều hoạt động kinh tế liên quan.

Logistics là một trong những loại hình được nhắc tới trực tiếp. Đi cùng đó là khách sạn, thương mại, bán lẻ, văn phòng và các tổ hợp đa chức năng phục vụ doanh nghiệp, người lao động và dòng hành khách.

Tuy nhiên, báo cáo không đặt vấn đề phát triển các loại hình này theo hướng tận dụng quỹ đất bằng mọi giá. Ngược lại, quy hoạch theo từng giai đoạn và dựa trên nhu cầu thị trường được xem là điều kiện để bảo đảm hiệu quả đầu tư.

Giá trị dài hạn của quỹ đất quanh sân bay, theo cách tiếp cận của báo cáo, không chỉ đến từ vị trí gần một đầu mối giao thông. Khả năng tạo ra hoạt động kinh tế, việc làm và dòng người thường xuyên mới là cơ sở để hình thành nhu cầu sử dụng bất động sản bền vững.

Điều đó cũng đặt ra yêu cầu về sự đồng bộ giữa sân bay và hệ thống giao thông kết nối. Nếu sân bay được phát triển tách rời mạng lưới hạ tầng khu vực hoặc các dự án xung quanh không dựa trên nhu cầu thực, khả năng khai thác giá trị của quỹ đất sẽ bị hạn chế.

Ở chiều ngược lại, khi sân bay, giao thông kết nối và các khu chức năng được quy hoạch như một chỉnh thể, phạm vi tác động có thể vượt khỏi ranh giới của chính sân bay để hình thành những cực tăng trưởng mới.

Cushman & Wakefield cho rằng, hiệu quả phát triển sân bay vì vậy không đến từ từng hạng mục riêng lẻ mà phụ thuộc vào việc xem sân bay như một hệ sinh thái phát triển dài hạn có tính kết nối cao.

Một tầm nhìn rõ ràng, nền tảng phân tích thị trường và lộ trình phát triển phù hợp sẽ giúp chủ đầu tư đưa ra quyết định hiệu quả hơn, đồng thời tối đa hóa lợi ích cho sân bay và khu vực mà sân bay phục vụ.

Trong bối cảnh Việt Nam đầu tư những hạ tầng hàng không mới, câu chuyện vì thế không dừng ở việc xây thêm đường băng, nhà ga hay nâng công suất hành khách.

Bài toán dài hạn hơn là cách tổ chức quỹ đất, hạ tầng kết nối và các hoạt động kinh tế xung quanh để sân bay thực sự trở thành một cực tăng trưởng. Khi đó, bất động sản sân bay không đơn thuần hưởng lợi từ hạ tầng giao thông, mà trở thành một mắt xích trong hệ sinh thái thương mại, logistics, dịch vụ và đầu tư được hình thành quanh đầu mối hàng không.

Nguồn: Sân bay không chỉ để vận chuyển, bất động sản quanh hạ tầng hàng không mở dư địa tăng trưởng