Doanh nghiệp địa ốc chạy đua hút khách cuối năm

Muôn chiêu bán hàng dịp cuối năm

Thay vì giảm trực tiếp giá niêm yết, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang lựa chọn các chính sách hỗ trợ tài chính nhằm giảm áp lực dòng tiền ban đầu, tạo động lực cho khách hàng xuống tiền trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng cao.

Vừa qua, Vinhomes công bố chính sách hỗ trợ lãi suất tối đa 5 năm, với mức từ 3-9%/năm tùy phương án khách hàng lựa chọn. Các kỳ hạn hỗ trợ gồm 18, 24, 30, 36, 48 và 60 tháng, tương ứng mức lãi suất 3%, 4,5%, 6%, 7,5%, 8,5% và 9%/năm. Khoản vay được áp dụng tối đa 70% giá trị bất động sản theo phương án công bố.

Tại TP. HCM, Sunshine Group triển khai gói hỗ trợ tài chính cho dự án Sunshine Sky City, với số vốn ban đầu khoảng 600 triệu đồng theo phương án giới thiệu. Khách hàng vay ngân hàng có thể được hưởng lãi suất 0% trong 24 tháng, ân hạn nợ gốc và áp dụng lãi suất tối đa 8%/năm trong 12 tháng tiếp theo. Doanh nghiệp cũng từng công bố ưu đãi 300 triệu đồng/căn cho một số sản phẩm trong chương trình livestream bán hàng.

Masterise Homes cũng đưa ra chính sách hỗ trợ người mua nhà vay ngân hàng, với thời gian miễn lãi 18 - 30 tháng, sau đó áp dụng mức lãi suất tối đa 7,5%/năm trong 2 năm tiếp theo.

Nam Long Group lại áp dụng phương án “nhận nhà trước, thanh toán sau” tại dự án Izumi City (Đồng Nai) từ đầu quý III/2026. Theo chương trình, khách hàng thanh toán trước 60% giá trị bất động sản có thể nhận nhà, phần còn lại được giãn trong vòng 24 tháng và không tính lãi theo điều kiện công bố. Chính sách này giúp giảm áp lực thanh toán trước khi nhận nhà so với phương thức yêu cầu người mua hoàn tất tới 95% giá trị sản phẩm.

Một số doanh nghiệp lựa chọn phương án chia nhỏ tiến độ thanh toán để mở rộng tệp khách hàng. Tại dự án Phú Đông SkyOne (Bình Dương cũ) Phú Đông Group từng giới thiệu chính sách thanh toán ban đầu 10% giá trị căn hộ, tương đương khoảng 269 triệu đồng, trong tháng 7/2026. Theo lộ trình công bố, khách hàng thanh toán 2% giá trị căn hộ mỗi tháng trong năm 2026; từ năm 2027 đến thời điểm nhận nhà, mức thanh toán giảm còn 0,5% mỗi tháng.

Ngoài hỗ trợ tài chính, voucher giá trị lớn cũng được sử dụng để khuyến khích giao dịch. Tại khu đô thị Hinode Royal Park (Hà Nội) chủ đầu tư WTO triển khai chương trình voucher trị giá 350 - 700 triệu đồng dành cho khách mua bất động sản và một số cư dân hiện hữu. Voucher được sử dụng để thanh toán khi mua sản phẩm khác trong khu đô thị, có thời hạn đến hết tháng 12/2028 và đi kèm các điều kiện riêng.

Thanh khoản vẫn là bài toán khó

Các chương trình ưu đãi trên cho thấy doanh nghiệp đang tìm nhiều cách để giảm chi phí đầu vào, kéo dài thời gian thanh toán hoặc gia tăng lợi ích cho người mua. Tuy nhiên, trong bối cảnh khả năng tài chính của khách hàng suy yếu, các chính sách ưu đãi lớn chưa đồng nghĩa với việc giao dịch sẽ phục hồi tương ứng.

Trao đổi với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên nhận định hoạt động kinh doanh của các chủ đầu tư trong 9 tháng năm 2026 gặp nhiều khó khăn và có sự phân hóa rõ rệt. Những dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí tốt, phục vụ nhu cầu ở thực vẫn ghi nhận khách mua, trong khi các sản phẩm có giá cao hoặc phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá gặp khó về thanh khoản.

Theo ông Kiên, áp lực của thị trường đến từ cả hai phía: chi phí tiền đất, lãi vay, vật tư và nhân công xây dựng gia tăng, trong khi thu nhập và sức khỏe tài chính của người mua suy yếu. Thu nhập giảm, kinh doanh khó khăn, tài sản tích lũy như bất động sản, chứng khoán, vàng có những thời điểm giảm giá hoặc khó chuyển thành tiền mặt khi cần.

“Bên cạnh đó, lãi suất vay mua nhà tăng từ mức ưu đãi phổ biến 6,5% - 8%/năm trước tháng 10/2025 lên khoảng 10% - 15%/năm ở nhiều khoản vay thả nổi, cá biệt cao hơn. Với khoản vay 4 tỷ đồng, tiền trả ngân hàng có thể tăng từ 40 - 45 triệu đồng/tháng lên 50 - 60 triệu đồng/tháng, tùy điều kiện vay. Vì vậy, khó khăn hiện nay không chỉ là giá nhà cao, mà còn là người mua thiếu dòng tiền và thiếu niềm tin vào triển vọng thị trường”, ông Kiên nói.

Ở góc độ thị trường, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, cho biết khảo sát của đơn vị này ghi nhận khoảng 48% môi giới phân khúc chung cư cho biết giao dịch giảm hơn 50% so với quý trước; 31% ghi nhận mức giảm 10% - 50%. Diễn biến này cho thấy sức hấp thụ đã suy yếu đáng kể, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất tăng và nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh kế hoạch mở bán.

Theo ông Tuấn, tỷ lệ hấp thụ tại một số dự án hiện chỉ đạt khoảng 50% - 60%, thấp hơn mức khoảng 80% trong giai đoạn thị trường thuận lợi. Những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn có khả năng duy trì thanh khoản, nhưng nhìn chung thị trường chịu sức ép lớn từ chi phí vay vốn và nguồn cung mới có mặt bằng giá cao.

Ông Tuấn cho rằng thách thức lớn của chủ đầu tư hiện nay là phải chuyển hướng từ nhóm khách hàng đầu tư sang người mua có nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, nhóm khách hàng này thường hạn chế về vốn tích lũy; ngay cả khi đủ khả năng mua nhà, không phải ai cũng đáp ứng điều kiện vay ngân hàng hoặc chấp nhận được mức lãi suất hiện tại. “Do đó, các chính sách như ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi vay, giảm số tiền thanh toán ban đầu, kéo dài tiến độ thanh toán và chiết khấu có thể giúp doanh nghiệp tiếp cận thêm khách hàng. Dù vậy, hiệu quả phụ thuộc vào việc các ưu đãi có thực sự phù hợp với khả năng tài chính của người mua hay không”, ông Tuấn nói.

Trong bối cảnh sức mua yếu, ông Lê Quốc Kiên dự báo trong quý IV/2026, các chủ đầu tư sẽ tiếp tục đẩy mạnh bán hàng nhằm hoàn thành kế hoạch doanh số và thu hồi dòng tiền. Các chương trình chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, thậm chí điều chỉnh giá bán có thể xuất hiện nhiều hơn. Một số doanh nghiệp cũng có thể chia nhỏ các đợt mở bán để thăm dò sức mua, thay vì tung lượng hàng lớn cùng lúc.

Tuy nhiên, chuyên gia này cho rằng cần phân biệt giữa giảm giá thực chất và chênh lệch so với mức giá dự kiến hoặc đồn đoán trước đó. Thực tế, một số dự án từng được nhắc đến với mức giá 130 -140 triệu đồng/m2 nhưng khi mở bán chỉ khoảng 100 - 110 triệu đồng/m2; có trường hợp giá dự kiến 150 - 180 triệu đồng/m2 nhưng giá công bố dao động 90 - 150 triệu đồng/m2 tùy sản phẩm. Những chênh lệch này chưa thể xem là mức giảm giá chính thức, nhưng phần nào phản ánh việc chủ đầu tư phải cân nhắc lại khả năng chi trả của thị trường.

“Khuyến mãi lớn chưa chắc mang lại thanh khoản tốt. Một căn hộ niêm yết 6 tỷ đồng, chiết khấu 10% còn 5,4 tỷ đồng vẫn khó hấp dẫn nếu sản phẩm tương đương trên thị trường chỉ khoảng 5 tỷ đồng”, ông Kiên phân tích.

Đối với người mua nhà, ông Đinh Minh Tuấn khuyến nghị cần đánh giá kỹ khả năng duy trì dòng tiền, đặc biệt sau khi thời gian ưu đãi lãi suất kết thúc. Bên cạnh mức giá và khoản thanh toán ban đầu, người mua cần xem xét năng lực tài chính của chủ đầu tư, tình trạng pháp lý dự án và khả năng kết nối giao thông của khu vực.

Việc lựa chọn một sản phẩm có mức thanh toán ban đầu thấp nhưng đi kèm khoản vay lớn cũng tiềm ẩn rủi ro nếu thu nhập không đủ bù đắp chi phí trả nợ trong giai đoạn lãi suất thả nổi. Vì vậy, người mua cần tính toán cả kịch bản lãi suất tăng và thu nhập giảm, thay vì chỉ dựa vào mức hỗ trợ được quảng bá.

Nguồn:Doanh nghiệp địa ốc chạy đua hút khách cuối năm