BĐS 2027: Thị trường cần sức mua thật, DN phải bán sản phẩm có thể mua được

Hạ tầng mở đường cho thị trường, nhưng giá trị lâu dài chỉ hình thành khi kết nối giao thông kéo theo việc làm, dịch vụ và nhu cầu an cư. Đây là vấn đề đặt ra với bất động sản 2027, khi kỳ vọng liên kết vùng ngày càng lớn, còn vướng mắc về nguồn cung và chi phí vốn chưa được giải quyết triệt để.

Bất động sản 2027 đón lực đẩy từ hạ tầng

Ông Nguyễn Quốc Bảo - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Việt Nam (VREC) và Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM (HREC) nhận định. rào cản pháp lý vẫn là điểm nghẽn dai dẳng. Việc giải quyết thủ tục thiếu đồng bộ khiến nguồn cung dự án mới khan hiếm, trong khi thay đổi về chính sách đất đai tiếp tục tạo sức ép lên chi phí doanh nghiệp.

Trong bối cảnh ấy, hạ tầng và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là những động lực đáng chú ý. Việc TP.HCM thúc đẩy đầu tư công và các dự án giao thông trọng điểm tạo thêm kỳ vọng cho những khu vực được cải thiện kết nối. Bất động sản công nghiệp, căn hộ dịch vụ và văn phòng cũng được ông đề cập như những phân khúc có giá trị khai thác thực tế.

Các chuyên gia cho rằng, việc TP.HCM thúc đẩy đầu tư công và các dự án giao thông trọng điểm tạo thêm kỳ vọng cho những khu vực được cải thiện kết nối, thúc đẩy thị trường bất động sản khởi sắc hơn trong 2027.

Đáng chú ý, các khu vực hưởng lợi từ phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Giá trị bất động sản ngày càng gắn với khả năng kết nối, công năng sử dụng và chất lượng hạ tầng.

Khoảng cách tới nhà ga chỉ phát huy giá trị khi người dân tiếp cận thuận tiện, có thể sử dụng giao thông công cộng để đi làm và tìm thấy dịch vụ thiết yếu quanh nơi ở. Nếu kết nối bất tiện hoặc giá nhà vượt sức mua, lợi thế trên bản đồ khó chuyển thành nhu cầu cư trú lâu dài.

Ông Mai Hữu Tín - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư U&I, cũng chỉ ra mối quan hệ giữa công nghiệp, hạ tầng, đô thị và bất động sản. Khi sản xuất thu hút vốn, tạo việc làm, nhu cầu nhà ở, thương mại, dịch vụ và logistics sẽ từng bước hình thành.

Đằng sau khu công nghiệp là những nhóm khách hàng khác nhau. Người lao động cần nhà ở phù hợp thu nhập, chuyên gia cần chỗ lưu trú, doanh nghiệp cần kho bãi và dịch vụ hỗ trợ. Cơ hội phát triển dự án vì thế phải được xác định từ nhu cầu cụ thể, khả năng chi trả và tốc độ hình thành dân cư.

Với khu vực Đồng Bằng Sông Cửu Long, ông Võ Quốc Thắng, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đồng Tâm cho rằng, đầu tư các trục giao thông đối ngoại, trong đó có mở rộng Quốc lộ 1 và tuyến đường từ Bình Điền kết nối Đại lộ Võ Văn Kiệt với cao tốc TP.HCM đến Trung Lương, sẽ góp phần giảm áp lực giao thông, mở rộng không gian đô thị và kinh tế.

“Hạ tầng giao thông đồng bộ, gồm đường bộ, đường thủy và hàng không là điều kiện quan trọng để Đồng bằng sông Cửu Long thu hút các tập đoàn lớn, thúc đẩy nông nghiệp công nghệ cao, logistics và công nghiệp, qua đó tạo việc làm và giữ nguồn nhân lực cho khu vực”, ông Thắng chia sẻ.

Từ góc nhìn này, triển vọng liên kết vùng cần được đánh giá qua khả năng thu hút sản xuất, lưu thông hàng hóa và giữ chân người lao động. Khi giao thông giúp hoạt động kinh tế phát triển, nhu cầu bất động sản có nền tảng mở rộng. Nếu giá đất đi trước quá xa sức phát triển của khu vực, rủi ro thanh khoản vẫn hiện hữu.

Bất động sản 2027 cần sức mua thật

Kỳ vọng hạ tầng lớn đến đâu cũng phải đi qua bài toán người mua. Ông Lê Như Thạch - Chủ tịch HĐQT Bcons Group, đặt trọng tâm vào sự phù hợp của sản phẩm, mức giá trong khả năng chi trả và giá trị sử dụng của từng dự án. Sản phẩm có nhiều tiện ích hoặc tiêu chuẩn cao chưa chắc bán tốt nếu tổng giá trị căn nhà vượt khả năng tài chính của khách hàng mục tiêu. Doanh nghiệp phải xác định sản phẩm thị trường cần và có thể mua được.

Bất động sản 2027 có cơ sở kỳ vọng vào hạ tầng, TOD và liên kết vùng. Tuy nhiên, sức bật cần được chứng minh bằng việc làm được tạo ra, thời gian đi lại được rút ngắn và những căn nhà có người mua, người ở.

Với bất động sản 2027, yêu cầu này đặc biệt đáng chú ý ở những dự án đón đầu hạ tầng. Giá bán cần được đặt cạnh thu nhập, chi phí vay và chi phí sinh hoạt. Vị trí thuận tiện có thể tiết kiệm thời gian đi lại, nhưng người mua vẫn phải đủ khả năng thanh toán và duy trì cuộc sống sau khi nhận nhà.

TOD cũng cần được nhìn trong yêu cầu ấy. Nếu giá nhà quanh các đầu mối giao thông tăng tới mức người thường xuyên sử dụng giao thông công cộng khó tiếp cận, hiệu quả phục vụ nhu cầu ở sẽ bị hạn chế. Cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả cần được tính toán cùng chất lượng kết nối, dịch vụ và tiện ích. Pháp lý, lãi suất và khoảng cách giữa giá nhà với thu nhập tiếp tục thử thách thị trường. Hạ tầng cải thiện vị trí, nhưng dự án vẫn cần hoàn thiện thủ tục, có vốn triển khai và tìm được khách hàng.

Trong điều kiện đó, cơ cấu lại tài sản và danh mục dự án phải bám sát năng lực tài chính. Doanh nghiệp cần cân nhắc thời điểm hạ tầng phát huy tác dụng, tiến độ pháp lý, nhu cầu cư trú và khả năng khai thác. Dồn vốn theo kỳ vọng tăng giá khi nguồn cầu chưa rõ sẽ làm tăng sức ép nếu thị trường hấp thụ chậm.

Bất động sản 2027 có cơ sở kỳ vọng vào hạ tầng, TOD và liên kết vùng. Tuy nhiên, sức bật cần được chứng minh bằng việc làm được tạo ra, thời gian đi lại được rút ngắn và những căn nhà có người mua, người ở. Đó cũng là thước đo để nhận diện dự án có giá trị lâu dài trong giai đoạn thị trường ngày càng đòi hỏi tính thực chất.

Nguồn:BĐS 2027: Thị trường cần sức mua thật, DN phải bán sản phẩm có thể mua được