Giá thuê hạ, lãi vay cao khiến người mua căn hộ cho thuê phải bù tiền

Giảm giá thuê vẫn phải bù tiền

Cuối năm 2024, anh Minh dành gần 6 tỷ đồng mua hai căn studio tại khu vực phía Đông Hà Nội. Trong số tiền này, 1,8 tỷ đồng là vốn vay. Anh lựa chọn căn hộ diện tích nhỏ vì kỳ vọng dễ tìm khách, có thể khai thác nhu cầu lưu trú ngắn ngày và dùng doanh thu cho thuê hỗ trợ thanh toán ngân hàng.

Tuy nhiên, từ đầu quý II/2026, phương án ấy bắt đầu gặp khó. Khách thuê cũ lần lượt trả nhà, có thời điểm cả hai căn cùng bỏ trống. Trong lúc anh tìm khách mới, khoản thanh toán ngân hàng vẫn đến hạn hằng tháng.

Anh chuyển sang tìm người thuê ở lâu dài, giảm giá xuống 7,5 triệu đồng mỗi căn. Theo tính toán của anh, ngay cả khi cho thuê được cả hai, gia đình vẫn phải bù khoảng 15–16 triệu đồng mỗi tháng để cân đối dòng tiền.

Việc tiếp tục giữ hay bán căn hộ đều khiến anh cân nhắc. Bán có thể phải chấp nhận lỗ, còn giữ lại cần nguồn tiền bổ sung đều đặn. Những tòa nhà mới quanh khu vực tiếp tục bàn giao, đưa thêm căn hộ có nội thất mới và giá thuê cạnh tranh ra thị trường, khiến việc tìm khách càng khó hơn.

Trường hợp của anh Minh cho thấy giá trị tài sản và hiệu quả khai thác là hai vấn đề cần được tính riêng. Một căn hộ có thể được kỳ vọng tăng giá trong dài hạn, nhưng tiền thuê hằng tháng chưa chắc đủ trả nợ. Khi nhà trống hoặc phải giảm giá, chủ sở hữu phải sử dụng nguồn thu khác để duy trì khoản đầu tư.

Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn được công bố, tỷ suất cho thuê chung cư tại Hà Nội hiện khoảng 3%, thấp hơn mức 4,9–5% đầu năm 2023. Đây là chỉ số phản ánh tương quan giữa doanh thu cho thuê và giá trị căn hộ, chưa thể hiện đầy đủ lợi nhuận thực nhận sau khi trừ chi phí.

Nguồn cung mới khiến khách thuê có thêm lựa chọn, trong khi chủ căn hộ phải giảm giá hoặc đầu tư thêm nội thất để giữ khách.

Với một căn hộ cho thuê, chủ nhà còn phải tính thời gian không có khách, phí môi giới, sửa chữa, thay thiết bị và những khoản chi theo thỏa thuận. Nếu tài sản được mua bằng vốn vay, tiền lãi tiếp tục làm thu nhập còn lại giảm xuống.

Diễn biến giá rao thuê tại một số dự án cũng cho thấy áp lực điều chỉnh. So với cuối năm 2025, giá rao thuê trung bình tại The Sakura – Vinhomes Smart City giảm 14%, The Matrix One giảm 13%, Mỹ Đình Pearl giảm 11,6% và Imperia Smart City giảm 8,3%.

Các mức này phản ánh biến động trên thị trường rao tin, cần phân biệt với giá hợp đồng thực tế và không đại diện cho mọi căn hộ. Tuy nhiên, việc giá rao giảm tại nhiều dự án cho thấy chủ nhà đang phải điều chỉnh kỳ vọng để tiếp cận khách thuê.

Khi có nhiều sản phẩm cùng diện tích, cùng khu vực, người thuê dễ so sánh hơn. Ngoài giá, họ còn cân nhắc tình trạng nội thất, chất lượng thiết bị, chi phí sinh hoạt, thời gian đi làm và cách chủ nhà xử lý những vấn đề phát sinh.

Một chủ căn hộ khác tại Hà Nội, anh Hùng, cũng phải thay đổi kế hoạch sau khi khách trả nhà. Anh bỏ gần 100 triệu đồng làm lại nội thất, kỳ vọng căn hộ được nâng cấp sẽ giữ được mức thuê 11,5 triệu đồng mỗi tháng.

Sau một tháng chưa tìm được khách, anh giảm giá xuống 10,5 triệu đồng mới ký được hợp đồng. Khoản đầu tư nội thất chưa kịp thu hồi, doanh thu dự kiến đã thấp hơn, trong khi anh còn phải tính thêm thời gian trống nhà và chi phí môi giới.

Nếu mức thuê mới được duy trì đủ 12 tháng, doanh thu thấp hơn 12 triệu đồng so với kỳ vọng ban đầu. Nhưng tiếp tục giữ giá cao và để căn hộ bỏ trống cũng có thể khiến tổng số tiền thu được trong năm giảm mạnh hơn.

Bởi vậy, giảm giá không phải lúc nào cũng là lựa chọn bất lợi. Điều chủ nhà cần tính là doanh thu cả năm sau chi phí, thay vì chỉ cố giữ một mức giá thuê từng đạt được trong giai đoạn thị trường thuận lợi.

Nguồn cung mới buộc nhà đầu tư tính lại

Với người mua bằng vốn tự có, lợi suất cho thuê thấp khiến khoản đầu tư kém hấp dẫn hơn khi so sánh với những phương án sử dụng vốn khác. Với người vay ngân hàng, sức ép trực tiếp hơn bởi nghĩa vụ trả nợ không giảm theo tiền thuê.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty TNHH Cao ốc Quốc tế Hồ Tây, cho biết nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính đang chịu áp lực khi lãi suất thả nổi có thể lên 13–15%/năm. Đây là mức được đề cập đối với một số khoản vay, không phải mức áp dụng chung cho mọi khách hàng.

Có thể hình dung sức ép qua một phép tính: khoản vay 1,8 tỷ đồng, nếu toàn bộ dư nợ chịu lãi suất 13%/năm, sẽ phát sinh khoảng 19,5 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng; ở mức 15%/năm là 22,5 triệu đồng. Trong khi đó, hai căn hộ cho thuê đủ tháng với giá 7,5 triệu đồng mỗi căn chỉ tạo doanh thu 15 triệu đồng, chưa trừ chi phí và chưa tính phần trả gốc.

Đây là phép tính minh họa, không phải xác nhận điều kiện vay thực tế của anh Minh. Tuy nhiên, nó cho thấy một khoản đầu tư có khách thuê vẫn có thể thiếu tiền để thanh toán ngân hàng.

Rủi ro lớn hơn nếu chủ nhà không có nguồn thu ổn định ngoài tiền thuê. Chỉ cần căn hộ bỏ trống vài tháng, thiết bị phải thay hoặc khoản vay hết thời gian ưu đãi, phần tiền dự phòng có thể giảm nhanh. Khi phải bán trong thời gian ngắn để thu hồi vốn, chủ sở hữu cũng dễ mất lợi thế thương lượng.

Trong khi đó, cạnh tranh được dự báo tiếp tục tăng cùng các đợt bàn giao dự án. Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định thị trường Hà Nội đang điều chỉnh lại quan hệ cung – cầu sau giai đoạn tăng mạnh 2024–2025.

Theo dữ liệu của đơn vị này, nguồn cung chung cư và nhà thấp tầng bàn giao tại Hà Nội trong hai năm tới có thể đạt hơn 28.000 căn. Đây là tổng nguồn cung bàn giao của hai loại hình, không phải toàn bộ số căn sẽ đưa ra cho thuê. Tuy vậy, phần sản phẩm được nhà đầu tư khai thác sẽ bổ sung lựa chọn cho khách hàng tại từng khu vực.

Với người mua nhà bằng vốn vay, doanh thu cho thuê suy giảm đang làm khoản tiền phải bù mỗi tháng lớn hơn.

Tác động không diễn ra đồng đều. Những nơi tập trung việc làm, trường học, dịch vụ và có kết nối giao thông thuận tiện có thể duy trì nhu cầu tốt hơn. Ngược lại, khu vực có nhiều căn bàn giao cùng lúc nhưng lượng khách thuê chưa tăng tương ứng dễ xuất hiện tình trạng chủ nhà cùng giảm giá.

Phương án khai thác cũng phải phù hợp với công năng và điều kiện pháp lý của căn hộ. Nghị định 339/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 26/8/2026 quy định xử phạt trong lĩnh vực xây dựng, quản lý nhà và kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, không thể hiểu rằng cứ đăng căn hộ trên Airbnb hoặc cho thuê theo ngày là mặc nhiên bị phạt 100–130 triệu đồng. Việc xác định vi phạm phải căn cứ vào hành vi sử dụng thực tế và quy định áp dụng.

Nhà đầu tư cần kiểm tra mô hình dự định khai thác trước khi xuống tiền. Nếu hiệu quả tài chính phụ thuộc vào một hoạt động không phù hợp với công năng, điều kiện vận hành hoặc quy định của tòa nhà, nguồn thu dự kiến sẽ thiếu chắc chắn.

Một yếu tố dài hạn khác là Hà Nội được giao phát triển 84.000 căn nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giai đoạn 2026–2030. Đây là chỉ tiêu phát triển, chưa phải nguồn cung đã có sẵn và không phải toàn bộ đều là nhà cho thuê. Tác động thực tế còn phụ thuộc tiến độ, vị trí và đối tượng được tiếp cận.

Dù không hoàn toàn thay thế căn hộ thương mại, các lựa chọn nhà ở mới có thể khiến người thuê cân nhắc kỹ hơn giữa giá và chất lượng. Chủ căn hộ muốn giữ khách cần tạo lợi ích cụ thể về vị trí, điều kiện sống, trang thiết bị và cách quản lý.

Với người chuẩn bị mua căn hộ để cho thuê, mức giá cao nhất đang rao không nên được dùng làm doanh thu mặc định. Cần đối chiếu những hợp đồng thực tế, dự phòng thời gian trống nhà và tính đủ chi phí thay khách, sửa chữa, thuế, môi giới cùng nghĩa vụ trả nợ.

Một căn hộ giá thuê vừa phải nhưng có khách ổn định có thể đem lại kết quả tốt hơn căn hộ được kỳ vọng cho thuê cao nhưng thường xuyên bỏ trống. Khả năng bán lại cũng cần được xem xét, bởi có tài sản để bán không đồng nghĩa có thể nhanh chóng thu hồi vốn theo mức giá mong muốn.

Trong bối cảnh cạnh tranh tăng, đầu tư căn hộ cho thuê đòi hỏi phương án sát thực tế và nguồn tiền đủ để duy trì khi doanh thu giảm. Nếu tiền thuê không đủ trang trải nghĩa vụ tài chính, kỳ vọng tăng giá trong tương lai không thể thay thế khoản tiền phải trả ngân hàng hôm nay.

Nguồn: Giá thuê hạ, lãi vay cao khiến người mua căn hộ cho thuê phải bù tiền