Chung cư khu vực Đống Đa sau cơn sốt: Đồng loạt giảm giá 10-15 triệu đồng/m2

Giá chung cư khu vực Đống Đa chủ yếu trên 100 triệu đồng/m2

Theo báo cáo mới nhất của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, trong quý III/2026, giá bán sơ cấp trung bình tại khu vực trung tâm Hà Nội đạt 127 triệu đồng/m2, tăng 6% so với quý trước và 41% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ở chiều ngược lại, lượng giao dịch sơ cấp toàn thị trường Hà Nội chỉ đạt khoảng 1.700 căn, giảm 76% theo quý và 83% so với cùng kỳ năm trước. Tính chung 9 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ hấp thụ trên tổng nguồn cung sơ cấp hiện hữu tại Hà Nội đạt 67%.

Theo One Mount Group, sức mua suy giảm trong ngắn hạn chủ yếu là sự điều chỉnh tạm thời sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2023 - 2025. Diễn biến này có thể tạo dư địa để thị trường phát triển ổn định hơn khi nhóm nhà đầu tư ngắn hạn dần rút lui, nhường chỗ cho người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn có tiềm lực tài chính tốt.

Cùng với diễn biến điều chỉnh của thị trường bất động sản, chung cư khu vực Đống Đa cũng đang vào nhịp giảm, song mức giảm không quá mạnh mẽ. Một số dự án đã hạ nhiệt đáng kể so với thời điểm đạt đỉnh, trong khi những dự án khác vẫn duy trì mặt bằng giá cao.

Cụ thể, tại Lancaster Luminaire, môi giới đang chào bán hai dòng sản phẩm với mức giá khác nhau. Đối với dòng sản phẩm sở hữu 50 năm, giá bán hiện dao động quanh mức 100 triệu đồng/m2. Trong khi đó, dòng sản phẩm sở hữu lâu dài có giá nhỉnh hơn, khoảng 120 triệu đồng/m2.

Tại Green Diamond, giá căn hộ cũng đã điều chỉnh so với thời kỳ đỉnh điểm. Những căn từng giao dịch ở mức 150 triệu đồng/m2 hiện giảm về khoảng 130-135 triệu đồng/m2, tương đương mức giảm 15-20 triệu đồng/m2. Dù vậy, nguồn hàng căn hộ diện tích nhỏ tại dự án khá khan hiếm. Theo môi giới, căn hộ đắt nhất tại đây, với diện tích 72m2 hiện được chào bán hơn 16 tỷ đồng.

Ở dự án Hateco Laroma, căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 87m2 đang được rao bán khoảng 13 tỷ đồng, trong khi căn 95m2 có giá khoảng 13,5 tỷ đồng. Nếu như ở thời điểm đỉnh giá, căn hộ tại đây từng giao dịch quanh mức 150 triệu đồng/m2 thì hiện nay giá đã giảm về khoảng 140 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tại The Terra Hào Nam, giá bán gần như không có nhiều biến động. Một căn hộ diện tích 65m2 đang được chào bán 10,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 150-160 triệu đồng/m2.

Tại Gloria by Silk Path, căn hộ diện tích 57m2 đang được chào bán khoảng 8 tỷ đồng, được xem là mức giá thấp nhất trong số các căn đang được rao bán. Căn diện tích 64m2 có giá khoảng 8,7 - 8,8 tỷ đồng. Phần lớn căn hộ tại dự án được chủ sở hữu khai thác cho thuê, với giá thuê căn 2 phòng ngủ khoảng 18-19 triệu đồng/tháng.

Còn tại BRG Diamond Residence (Lê Văn Lương), gần hồ Thành Công, căn hộ diện tích 57m2 đang được chào bán khoảng 9 tỷ đồng. Một số căn diện tích 55m2 có giá lên tới 9,6 tỷ đồng.

Nhìn chung, mức giá tại nhiều dự án chung cư Đống Đa vẫn ở ngưỡng cao, phổ biến trên 100 triệu đồng/m2. Dù một số căn hộ đã giảm giá so với thời điểm đạt đỉnh, mức điều chỉnh chưa đủ lớn để đưa mặt bằng giá về mức thấp hơn đáng kể.

Bên trong một căn hộ chung cư đang rao bán

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Chị Vương Thanh, môi giới chuyên chung cư khu vực Đống Đa, cho biết so với thời kỳ đỉnh giá, mặt bằng giá căn hộ tại khu vực này đã giảm khoảng 10-15 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, mức giảm không đồng đều giữa các dự án, thậm chí có những nơi giá gần như đi ngang.

Theo môi giới này, nguồn cung chung cư tại Đống Đa khá khan hiếm do khu vực đã phát triển đô thị từ lâu, quỹ đất dành cho các dự án mới không còn nhiều. Trong khi đó, nhu cầu mua nhà tại khu vực trung tâm vẫn hiện hữu nhờ lợi thế về vị trí, giao thông và hệ thống tiện ích đã hình thành.

“Đây là những yếu tố giúp giá căn hộ tại khu vực không chịu áp lực giảm sâu như một số thị trường có nguồn cung cạnh tranh hoặc khu vực ngoại thành”, chị nói.

Dù vậy, thanh khoản hiện không còn sôi động như giai đoạn trước. Người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn, khảo sát nhiều dự án và so sánh giá trước khi quyết định. Đặc biệt, với những căn hộ có giá trị trên 10 tỷ đồng, thời gian tìm kiếm khách mua thường kéo dài hơn do tệp khách hàng có khả năng chi trả không quá rộng.

Ở chiều ngược lại, một số chủ nhà có nhu cầu bán thực sự hoặc cần thu hồi vốn sẵn sàng thương lượng để giao dịch. Những căn hộ có mức giá hợp lý, diện tích phù hợp và chất lượng tốt vẫn có lợi thế hơn trong việc tiếp cận người mua.

Nhận định về triển vọng thị trường bất động sản, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cho rằng các phân khúc sẽ có diễn biến điều chỉnh khác nhau. Theo ông, những sản phẩm đất nền không có tính ở và khả năng sử dụng cao sẽ chịu áp lực giảm giá lớn hơn. Đối với chung cư, đặc biệt tại khu vực nội đô các thành phố lớn, mặt bằng giá đã tăng mạnh trong những năm qua nên cũng có thể đối diện xu hướng chững lại.

Nhận định này phần nào lý giải diễn biến tại khu vực Đống Đa, khi giá căn hộ đã xuất hiện nhịp điều chỉnh sau thời gian tăng nóng, trong khi người mua không còn dễ dàng chấp nhận mức giá cao như trước.

Ở góc độ cung cầu, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, cho rằng với phân khúc căn hộ Hà Nội, nguồn cung mới trong 9 tháng năm 2026 đạt khoảng 22.800 căn, tương đương 63% của cả năm 2025.

“Trong điều kiện nguồn cung thị trường nhiều hơn và đa dạng hơn, người mua có thêm lựa chọn, thời gian để so sánh và đàm phán về giá, tiến độ thanh toán, pháp lý cũng như chất lượng sản phẩm”, bà An nói.

Tuy nhiên, theo bà An, sự dịch chuyển lợi thế này chủ yếu diễn ra tại các phân khúc thiên về đầu tư, khu vực xa trung tâm và những sản phẩm có mức giá vượt khả năng chi trả. Với các dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và mức giá phù hợp nhu cầu ở thực, lợi thế vẫn phần lớn thuộc về bên bán.

Bà An nhận định thị trường đang có xu hướng bước vào giai đoạn tái cân bằng sau chu kỳ tăng trưởng nhanh. Giai đoạn này có thể tạo điều kiện để thị trường quay về những giá trị nền tảng, gồm sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực, mức giá tương xứng với thu nhập và năng lực thực thi của chủ đầu tư.

Nguồn:Chung cư khu vực Đống Đa sau cơn sốt: Đồng loạt giảm giá 10-15 triệu đồng/m2