Chuyển nhượng "nhà ở trên giấy": Nên đánh thuế thay vì cấm giao dịch

Tại kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI, đại biểu Lê Thanh Hoàn bày tỏ lo ngại việc cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ, lướt sóng, góp phần đẩy giá bất động sản lên cao. Từ đó, đại biểu đề xuất cấm chuyển nhượng loại hợp đồng này, đồng thời xem xét quy định chỉ được bán nhà ở khi công trình đã hoàn thành.

Đừng để chống đầu cơ trở thành điểm nghẽn của dòng vốn

Nêu quan điểm về đề xuất trên, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, cho rằng việc kiểm soát đầu cơ bất động sản là cần thiết, song phải đánh giá đầy đủ những tác động của chính sách đối với thanh khoản thị trường và khả năng lưu thông dòng vốn trong nền kinh tế.

Theo ông Cường, thị trường bất động sản không tồn tại độc lập mà có mối liên hệ chặt chẽ với tín dụng ngân hàng, đầu tư, xây dựng, thương mại, lao động và nhiều lĩnh vực khác. Vì vậy, một chính sách tưởng như chỉ điều chỉnh quyền chuyển nhượng hợp đồng có thể tác động dây chuyền đến thanh khoản, chi phí vốn, khả năng trả nợ và hoạt động tái cấu trúc doanh nghiệp.

Nhìn lại giai đoạn 2013–2016, khi thị trường bất động sản đóng băng, hàng tồn kho lớn, doanh nghiệp thiếu thanh khoản và nợ xấu ngân hàng gia tăng, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, khơi thông nguồn lực cho nền kinh tế.

Trong đó, Nghị quyết 02/NQ-CP năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cùng quá trình hoàn thiện hành lang pháp lý về giao dịch và bảo đảm nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai đã góp phần tạo điều kiện cho các nguồn lực xã hội tham gia thị trường.

Theo ông Cường, bài học đáng chú ý từ giai đoạn này là khi quyền tài sản được xác lập minh bạch và dòng vốn được lưu thông có kiểm soát, nền kinh tế sẽ có thêm khả năng tự điều chỉnh, phục hồi và phát triển.

Ông Cường cho rằng cần phân biệt rõ hoạt động đầu cơ, thao túng giá với những giao dịch đầu tư hợp pháp. Những hành vi gom hàng tạo khan hiếm giả, chuyển nhượng lòng vòng nhằm đẩy giá bất động sản vượt xa giá trị thực cần được kiểm soát và xử lý. Tuy nhiên, không thể mặc nhiên coi mọi giao dịch tìm kiếm lợi nhuận đều là đầu cơ tiêu cực.

Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội.

Một dự án chưa hoàn thành vẫn có thể chứa đựng giá trị kinh tế thực tế. Tương tự, một hợp đồng chưa kết thúc vẫn có thể làm phát sinh những quyền và nghĩa vụ có giá trị.

Theo ông, quyền chuyển nhượng hợp đồng trong phạm vi pháp luật cho phép là một cơ chế giúp người mua nhà thu hồi vốn khi hoàn cảnh tài chính hoặc nhu cầu sử dụng thay đổi. Đối với doanh nghiệp, việc duy trì các cơ chế giao dịch hợp pháp góp phần hỗ trợ thanh khoản và khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Nếu quyền giao dịch bị hạn chế quá mức, một bộ phận người mua có thể bị mắc kẹt trong nghĩa vụ hợp đồng, làm gia tăng áp lực tài chính và tranh chấp dân sự, thậm chí phát sinh những giao dịch không chính thức ngoài tầm kiểm soát.

Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cũng lưu ý rằng bất động sản là lĩnh vực có mối liên hệ với nhiều ngành nghề như xây dựng, vật liệu xây dựng, ngân hàng, tư vấn, môi giới và quản lý vận hành. Khi dòng vốn trên thị trường bị tắc nghẽn, tác động có thể lan sang nhiều lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và dịch vụ.

Vì vậy, trước khi bổ sung những hạn chế mới, cần đánh giá đầy đủ tác động đối với quyền lợi người mua nhà, khả năng tiếp cận vốn, hoạt động của doanh nghiệp, hệ thống tín dụng và thu hút đầu tư.

Theo ông Cường, thay vì cấm chuyển nhượng hợp đồng, cần hoàn thiện hệ thống dữ liệu giao dịch, công khai tình trạng pháp lý dự án, kiểm soát hoạt động huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, quản lý dòng tiền theo tiến độ và sử dụng chính sách thuế phù hợp để hạn chế đầu cơ ngắn hạn.

"Một chính sách tốt không phải là chính sách cấm được nhiều giao dịch nhất, mà là chính sách ngăn chặn được nhiều hành vi gây hại nhất trong khi vẫn bảo vệ được những nguồn lực tạo ra giá trị cho xã hội", ông Cường nhấn mạnh.

Theo ông, chống đầu cơ là cần thiết, nhưng nếu thực hiện bằng cách làm suy giảm thanh khoản hợp pháp, thu hẹp cơ hội tái cấu trúc tài sản và cản trở những dòng vốn phục vụ phát triển, chính sách có thể dẫn đến những hệ quả trái với mục tiêu ban đầu.

Cần chuyển từ tư duy 'cấm' sang tư duy 'quản'

Trao đổi thêm với VietnamFinance, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia tư vấn pháp lý trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản, cho rằng đề xuất của đại biểu Lê Thanh Hoàn có những cơ sở nhất định, không hoàn toàn phi lý như một số ý kiến nhận định.

Theo luật sư Đỉnh, pháp luật được xây dựng trên nền tảng điều kiện kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Vì vậy, việc cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng mua bán loại nhà ở này có thể được quy định khác nhau tùy theo bối cảnh từng nước. Thậm chí, pháp luật của nhiều quốc gia không có hình thức bán nhà ở khi công trình chưa hoàn thành.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia tư vấn pháp lý trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Về thực tiễn, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh đánh giá những vấn đề đại biểu Lê Thanh Hoàn nêu ra là xác đáng. Việc cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng mua bán qua nhiều lần có thể tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ, lướt sóng. Đây cũng là một trong những yếu tố góp phần gây sốt giá bất động sản, đẩy giá nhà lên quá cao so với thu nhập của người dân.

"Tôi đánh giá nhận định của đại biểu Lê Thanh Hoàn là có cơ sở, vấn đề còn lại chỉ là giải pháp mà đại biểu nêu có phù hợp hay không", luật sư Đỉnh nhận định.

Theo ông, nếu cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, biện pháp này có thể góp phần hạn chế đầu cơ, giảm áp lực tăng giá nhà. Tuy nhiên, đi kèm với đó là nguy cơ sụt giảm thanh khoản, ảnh hưởng đến dòng vốn và sự ổn định của thị trường bất động sản, trong bối cảnh đây vẫn là một kênh thu hút vốn quan trọng của nền kinh tế.

Bên cạnh đó, việc cấm chuyển nhượng cũng cần tính đến quyền lợi của những người mua nhà có nhu cầu chuyển nhượng thực sự do hoàn cảnh thay đổi. Đây là những yếu tố cần được nhận diện và đánh giá đầy đủ trước khi quyết định có áp dụng biện pháp cấm hay không.

Thay vì cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán “nhà ở trên giấy”, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh đề xuất có thể sử dụng chính sách thuế để điều tiết hoạt động giao dịch.

Cụ thể, có thể áp dụng mức thuế cao hơn đối với những trường hợp chuyển nhượng hợp đồng sau thời gian nắm giữ ngắn, đồng thời cân nhắc cơ chế phù hợp đối với những người chuyển nhượng vì lý do chính đáng.

Theo luật sư Đỉnh, đây là cách tiếp cận chuyển từ biện pháp hành chính sang biện pháp kinh tế, đồng thời chuyển từ tư duy "cấm" sang tư duy "quản".

Trong khi đó, luật sư Hoàng Hà, Đoàn luật sư TP. HCM, cho rằng đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một bước lùi đáng lo ngại trong tư duy xây dựng chính sách, dễ làm nảy sinh câu hỏi liệu đây có phải là cách tiếp cận "không quản được thì cấm".

Theo luật sư Hà, Điều 49, 50 và 51 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định về quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời đặt ra những điều kiện cụ thể để thực hiện giao dịch. Như vậy, pháp luật hiện hành không cho phép chuyển nhượng hợp đồng một cách vô điều kiện.

Luật sư Hoàng Hà, Đoàn luật sư TP. HCM.

"Chống đầu cơ là trách nhiệm của Nhà nước. Nhưng không thể vì Nhà nước gặp khó khăn trong quản lý mà bắt người dân từ bỏ quyền lợi hợp pháp của mình", luật sư Hoàng Hà nhấn mạnh.

Theo ông, cần phân biệt bản chất pháp lý của việc chuyển nhượng hợp đồng với mục đích đầu cơ của một bộ phận người tham gia thị trường.

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là việc chuyển giao vị trí pháp lý của bên mua, gắn với các quyền và nghĩa vụ đối với chủ đầu tư, không đồng nghĩa với chuyển nhượng quyền sở hữu căn nhà hay mặc nhiên trở thành giao dịch chứng khoán, công cụ tài chính phái sinh.

Luật sư Hoàng Hà dẫn ví dụ, một gia đình mua căn hộ hình thành trong tương lai, đã thanh toán theo tiến độ nhưng sau đó gặp biến cố tài chính, mất việc làm hoặc mắc bệnh hiểm nghèo. Nếu bị cấm chuyển nhượng hợp đồng, họ sẽ mất đi cơ hội thu hồi số tiền đã bỏ ra để giải quyết khó khăn trước mắt, thậm chí đối mặt với nguy cơ vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

Theo luật sư, một chính sách quản lý tốt phải hướng đến đúng hành vi cần ngăn chặn, thay vì hạn chế quyền của tất cả người mua nhà để đối phó với hoạt động đầu cơ của một bộ phận.

"Nếu quản lý không hiệu quả thì phải hoàn thiện công cụ quản lý. Nếu có người lợi dụng pháp luật để đầu cơ thì phải xác định và xử lý đúng hành vi cần kiểm soát", luật sư Hoàng Hà nêu quan điểm.

Nguồn:Chuyển nhượng 'nhà ở trên giấy': Nên đánh thuế thay vì cấm giao dịch