BĐS mùa cuối năm: Áp lực điều chỉnh giá khi lãi suất neo cao

Thị trường BĐS có nguồn cung gia tăng

FERI - Viện nghiên cứu Kinh tế- Tài chính- Bất động sản Dat Xanh Services dự báo, Thị trường nhà ở trong 3 tháng cuối năm 2026 có nguồn cung tiếp tục gia tăng,

Trong 3 tháng cuối năm 2026, nguồn cung bất động sản nhà ở dự kiến tiếp tục gia tăng với hơn 30 dự án, tương đương khoảng 30.300 sản phẩm được đưa ra thị trường. Nếu tính cả nguồn cung đã được công bố trước đó, tổng nguồn cung sơ cấp cả năm 2026 dự kiến vượt 140.000 sản phẩm. Phân khúc căn hộ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, trong đó phần lớn nguồn cung mới đến từ các dự án quy mô lớn.

Trong đó miền Nam tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất với khoảng 16.900 sản phẩm, tương đương 56% nguồn cung mới; miền Bắc khoảng 8.000 sản phẩm, chiếm 26%; miền Trung và miền Tây cùng khoảng 2.700 sản phẩm, tương đương 9% mỗi khu vực.

Nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại những địa bàn có tốc độ đô thị hóa, phát triển hạ tầng và nhu cầu nhà ở cao. TP. HCM và khu vực mở rộng, một số dự án dự kiến mở bán trong quý 4 như TT Genesis, Palm River, Imperia Sena Park, các phân khu tiếp theo The Global City, IKI Village, Ansana by Kita; bên cạnh các dự án tại Bình Dương cũ, Đồng Nai, Tây Ninh và Cần Thơ. Tại miền Bắc, nguồn cung tiếp tục tập trung tại Hà Nội, Bắc Ninh và Hưng Yên; trong khi miền Trung ghi nhận thêm các dự án tại Đà Nẵng và Khánh Hòa.

Tổng nguồn cung sơ cấp đã đạt khoảng 114.857 sản phẩm trong quý III, việc bổ sung thêm khoảng 30.000 sản phẩm trong quý IV sẽ đưa quy mô nguồn cung lên hơn 140.000 sản phẩm. Điều này cho thấy bài toán của thị trường đang dần chuyển từ ‘có sản phẩm để bán’ sang ‘sản phẩm có khả năng tạo thanh khoản thực’.

Theo đó, các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án sẽ cần tiếp tục điều chỉnh sản phẩm, giá bán, tiến độ thanh toán và phương thức bán hàng theo sức mua thực tế. Những dự án có giá trị sử dụng rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở thực và có phương án tài chính phù hợp được kỳ vọng có lợi thế hơn trong cạnh tranh.

Sức cầu phân hóa rõ hơn với tỷ lệ hấp thụ giữa các dự án được dự báo có sự chênh lệch đáng kể. Những dự án có chủ đầu tư uy tín, vị trí thuận lợi và chính sách thanh toán phù hợp được kỳ vọng có khả năng hấp thụ tốt hơn. Giao dịch tiếp tục chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung - dài hạn, trong khi hoạt động đầu cơ ngắn hạn được dự báo sẽ không còn.

Giá bán chịu áp lực điều chỉnh. Trong đó, giá bán sơ cấp dự kiến giảm nhẹ trong 3 tháng cuối năm, trong khi giá thứ cấp có thể tiếp tục giảm, đặc biệt tại những bất động sản đang chịu áp lực lãi vay lớn hoặc khả năng tạo dòng tiền không đạt kỳ vọng. Xu hướng điều chỉnh dự kiến diễn ra thông qua cả giá bán và chính sách bán hàng, thay vì giảm giá đồng loạt trên toàn thị trường.

Ba kịch bản cho bất động sản nhà ở trong quý IV/2026

FERI xây dựng ba kịch bản cho thị trường bất động sản nhà ở trong quý IV/2026.

Kịch bản lý tưởng: Thanh khoản cải thiện, mặt bằng giá phục hồi: nguồn cung dự kiến tăng 30%–40%, giá bán tăng 5%–10%, lãi suất thả nổi ở mức 10%–12% và tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 40%–45%. Kịch bản này giả định các điều kiện hỗ trợ thị trường cải thiện đồng thời, đặc biệt là mặt bằng lãi suất thuận lợi hơn và khả năng hấp thụ được nâng cao. Khi chi phí vốn giảm, áp lực tài chính đối với người mua được nới lỏng, tạo điều kiện thúc đẩy giao dịch và hỗ trợ mặt bằng giá.

Kịch bản kỳ vọng: Giá ổn định, thanh khoản phục hồi có chọn lọc: nguồn cung dự kiến tăng 20%–30%, giá bán cơ bản đi ngang, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 12%–14% và tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 30%–35%. Đây là kịch bản phản ánh trạng thái thị trường tiếp tục vận động trong điều kiện chi phí vốn còn tương đối cao, sức cầu chưa phục hồi đồng đều nhưng hoạt động giao dịch vẫn được duy trì ở những nhóm sản phẩm phù hợp. Thanh khoản được kỳ vọng tập trung tại các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, vị trí thuận lợi và chính sách thanh toán đáp ứng khả năng tài chính của khách hàng.

Kịch bản thách thức: Áp lực chi phí vốn gia tăng, thanh khoản suy yếu: nguồn cung dự kiến tăng 15%–20%, giá bán có xu hướng giảm nhẹ, lãi suất thả nổi tăng lên mức 14%–16% và tỷ lệ hấp thụ có thể xuống dưới 20%. Nếu chi phí vốn gia tăng trong khi nguồn cung tiếp tục được bổ sung, khả năng tiếp cận tài chính và quyết định mua của khách hàng có thể chịu thêm áp lực. Những sản phẩm có giá trị đầu tư lớn, sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc khả năng khai thác dòng tiền chưa đạt kỳ vọng sẽ đối mặt với rủi ro thanh khoản lớn hơn. Trên thị trường thứ cấp, áp lực cơ cấu danh mục và giảm nghĩa vụ tài chính có thể khiến một số tài sản phải điều chỉnh giá để tìm kiếm người mua.

Nguồn:BĐS mùa cuối năm: Áp lực điều chỉnh giá khi lãi suất neo cao