Người mua căn hộ TP Hồ Chí Minh có thêm lựa chọn ở nhiều mức giá

Thị trường xuất hiện nhiều nấc giá

Có 2 tỷ đồng tích lũy và dự định vay thêm ngân hàng, vợ chồng anh Trần Minh Dũng (33 tuổi) từng gặp khó khi tìm căn hộ mới tại TP Hồ Chí Minh.

Những dự án anh tìm hiểu tại khu vực nội thành cũ phần lớn vượt ngân sách. Phạm vi tìm nhà vì thế được mở rộng sang Dĩ An, Thuận An (Bình Dương cũ), nơi anh bắt đầu tìm thấy những sản phẩm có tổng giá dễ tiếp cận hơn.

“Chúng tôi xác định không thể vừa gần trung tâm, vừa căn rộng mà giá lại thấp. Nếu đi xa hơn một chút, số tiền khoảng 3 tỷ đồng bắt đầu có thêm lựa chọn. Quan trọng nhất là mình không phải bỏ hẳn kế hoạch mua nhà”, anh Dũng nói.

Sự thay đổi không đến từ việc căn hộ trung tâm giảm giá mạnh, mà chủ yếu nhờ nguồn cung từ những địa bàn có giá thấp hơn được bổ sung vào cơ cấu chung.

Câu chuyện này phản ánh một thay đổi đáng chú ý của thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh sau mở rộng địa giới. Thay vì một thị trường ngày càng tập trung vào các sản phẩm giá cao như TP Hồ Chí Minh cũ, việc hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đã đưa những khu vực có mặt bằng giá khác nhau vào cùng một thị trường.

Theo CBRE Việt Nam, quý I/2026, hơn 42% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại TP Hồ Chí Minh có giá dưới 60 triệu đồng/m². Đến quý II, tỷ trọng nguồn cung mới dưới ngưỡng này đã vượt 50%.

Sự thay đổi không đến từ việc căn hộ trung tâm giảm giá mạnh, mà chủ yếu nhờ nguồn cung từ những địa bàn có giá thấp hơn được bổ sung vào cơ cấu chung.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, sau mở rộng địa giới, giá căn hộ sơ cấp bình quân toàn TP Hồ Chí Minh từ khoảng 92 triệu đồng/m² giảm còn 76 triệu đồng/m².

Khoảng cách giữa các vùng vẫn rất rõ. Trong quý II, giá sơ cấp bình quân tại khu vực trung tâm khoảng 103 triệu đồng/m², trong khi Bình Dương cũ khoảng 60 triệu đồng/m². Ở những vị trí đặc biệt như Thủ Thiêm và lõi trung tâm, nhiều sản phẩm còn nằm ở một mặt bằng cao hơn đáng kể.

Tuy nhiên, đó chưa phải toàn bộ thị trường. Mặt bằng giá căn hộ tại Bình Dương cũ thực tế phân hóa mạnh hơn nhiều so với con số bình quân của thị trường sơ cấp.

Người mua căn hộ TP.HCM có thêm lựa chọn ở nhiều mức giá.

Tại nhiều dự án đang xây dựng, được mở bán từ các giai đoạn trước, mức giá phổ biến thấp hơn hàng mới, với khoảng 40 - 50 triệu đồng/m². Trên thị trường thứ cấp, người mua còn có thể tìm thấy những căn hộ đã bàn giao với tổng giá khoảng 2 tỷ đồng, đặc biệt khi dịch chuyển về Thủ Dầu Một, Bến Cát.

Vì vậy, thay vì một mặt bằng giá duy nhất, khu vực Bình Dương cũ đang tồn tại đồng thời nhiều lớp sản phẩm. Hàng mới giá cao, hàng đang xây dựng có giá mềm hơn và một lượng lớn căn hộ thứ cấp với tổng giá dễ tiếp cận hơn.

Thay vì nhìn TP Hồ Chí Minh bằng một mức giá bình quân, thị trường hiện có thể được hình dung như một “thang giá”. Mỗi khu vực đảm nhiệm một khoảng giá và hướng đến những nhóm khách hàng khác nhau, thành phố đang có thêm một lớp nguồn cung ở mức giá mà thị trường TP Hồ Chí Minh cũ ngày càng thiếu.

Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, trong 7 tháng đầu năm, thành phố có 37 dự án đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, với 27.464 sản phẩm. Trong đó có 21.165 căn hộ. Riêng Bình Dương cũ đóng góp 11.714 căn, chiếm hơn 55% nguồn cung căn hộ, cao gấp khoảng 2,7 lần TP Thủ Đức cũ.

Thêm lựa chọn vừa túi tiền

Sự đa dạng về giá đang mở rộng phạm vi lựa chọn của người mua. Người có khoảng 3 tỷ đồng vẫn có thể sở hữu căn hộ mới, rộng rãi với yêu điều kiện dịch chuyển xa trung tâm hơn một chút. Trong khi đó, nhóm khách hàng có khả năng tài chính lớn vẫn có các sản phẩm cao cấp, hạng sang tại Thủ Thiêm và khu vực trung tâm.

Điều này không có nghĩa nhà ở TP Hồ Chí Minh đã trở nên rẻ. Ngược lại, giá căn hộ tại nhiều khu vực vẫn tăng. Tại Bình Dương cũ, giá sơ cấp bình quân quý II đạt khoảng 60 triệu đồng/m², tăng 33% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án mới tại Dĩ An, Thuận An đã vượt đáng kể mức bình quân này.

Sự đa dạng về giá đang mở rộng phạm vi lựa chọn của người mua.

Nhưng khác biệt nằm ở độ rộng của thị trường. Nếu trước đây người mua căn hộ mới chủ yếu phải lựa chọn trong một nguồn cung ngày càng nghiêng về phân khúc cao cấp, TP Hồ Chí Minh mới có thêm những khu vực với quỹ đất lớn và chi phí phát triển khác nhau. Điều đó tạo điều kiện để nguồn cung trải ra trên nhiều khoảng giá hơn.

Thanh khoản cũng cho thấy nhu cầu không tập trung vào một phân khúc duy nhất. Trong quý II, TP Hồ Chí Minh ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch căn hộ, tăng 16% so với cùng kỳ. Trong đó, nhóm giá 60-120 triệu đồng/m² chiếm 53% lượng giao dịch và đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 59%, cao hơn đáng kể nhóm trên 120 triệu đồng/m².

Ông Phan Công Chánh - chuyên gia tài chính bất động sản cho rằng, đây là điểm tích cực đáng chú ý của thị trường sau sáp nhập.

“Không nên hiểu rằng sau mở rộng địa giới, nhà ở TP Hồ Chí Minh tự nhiên trở nên rẻ. Giá vẫn được quyết định bởi vị trí, hạ tầng và chất lượng dự án. Điều thay đổi là thị trường có thêm nhiều khoảng giá, nhờ đó nhiều nhóm khách hàng hơn có thể tìm thấy sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính”, chuyên gia Phan Công Chánh nhận định.

Theo CBRE, TP Hồ Chí Minh mở rộng có thể đón khoảng 43.000 căn hộ mở bán mới trong năm 2026, trong đó hơn một nửa nguồn cung dự kiến có giá dưới 60 triệu đồng/m². Khoảng 31.000 căn được kỳ vọng hấp thụ.

Nếu nguồn cung này được triển khai đúng kế hoạch, thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh sẽ không chỉ tăng về quy mô mà còn tiếp tục mở rộng về các khoảng giá.

Với người mua, điều đó đồng nghĩa có thêm khả năng lựa chọn giữa vị trí - diện tích - tiện ích - mức giá, thay vì đứng trước một nguồn cung ngày càng tập trung ở phân khúc cao.

Còn với thị trường, sự thay đổi quan trọng hơn số lượng căn hộ chính là việc hình thành một cơ cấu sản phẩm rộng hơn. TP Hồ Chí Minh không trở thành thị trường nhà ở giá rẻ sau sáp nhập, nhưng từ một thị trường thiếu những nấc giá thấp, thành phố đang dần có một “thang giá” căn hộ đầy đặn hơn.

Nguồn: Người mua căn hộ TP Hồ Chí Minh có thêm lựa chọn ở nhiều mức giá