Chung cư mới tại Hà Nội có đang giảm giá?

Giá chung cư phân hoá từng khu vực

Trên thị trường, một số dự án chung cư mới đang bắt đầu chịu áp lực điều chỉnh giá. Tuy nhiên, mức độ giảm giá có sự khác biệt giữa từng dự án, phân khúc và từng sản phẩm cụ thể.

Anh Trọng Hoàng, 29 tuổi, môi giới tại sàn Mai Việt, cho biết tại chung cư K8 Starlake, thời điểm mở bán đầu tiên, người mua phải trả khoản chênh khoảng 1-2 tỷ đồng cho mỗi căn. Hiện nay, mức chênh đã giảm xuống còn vài trăm triệu đồng, song sức hấp thụ vẫn khá thấp.

Theo anh Hoàng, giá chào bán tại dự án hiện dao động khoảng 180-200 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá vẫn ở mức cao, trong khi tâm lý người mua đã thận trọng hơn.

“Trong giai đoạn giá chung cư liên tục tăng, người mua thường lo giá sẽ tiếp tục tăng nên có tâm lý xuống tiền nhanh. Nhưng khi thị trường xuất hiện xu hướng giảm, tâm lý lại chuyển sang chờ đợi, kỳ vọng giá sẽ còn giảm thêm”, anh Hoàng nói.

Tình trạng tương tự cũng xuất hiện tại một số dự án khác. Theo môi giới này, tại Sun Feliza Suites, khu vực quận Cầu Giấy cũ, giá thời điểm mở bán đầu tiên khoảng 150-200 triệu đồng/m2. Hiện một số sản phẩm được chủ nhà chấp nhận giảm gần 1 tỷ đồng so với kỳ vọng ban đầu.

“Những người mua vào thời điểm giá neo cao hiện khó có dư địa lợi nhuận. Khi thị trường điều chỉnh, nếu không giảm giá thì cũng khó tìm được người mua”, anh Hoàng cho biết.

Khảo sát thực tế cũng cho thấy, giá bán tại một số dự án mới đã xuất hiện mức điều chỉnh, dù chưa mang tính đại diện cho toàn bộ dự án.

Tại Celestine West Lake, giá chào bán hiện dao động khoảng 141-200 triệu đồng/m2. So với vùng giá trước đó, một số căn ghi nhận mức điều chỉnh khoảng 5-7%. Tuy nhiên, mức giảm chủ yếu xuất hiện cục bộ ở một số sản phẩm, chưa phải mặt bằng chung của toàn dự án.

Trong khi đó, Endless Skyline West Lake đang được chào bán từ khoảng 120 triệu đồng/m2, thấp hơn so với giai đoạn trước khoảng hơn 30 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc hạng sang, Noble West Lake và Noble Crystal River của Sunshine Group hiện có giá lần lượt khoảng 200-310 triệu đồng/m2 và 180-280 triệu đồng/m2. Mức điều chỉnh tại các dự án này chưa diễn ra mạnh.

Theo giới môi giới, nguyên nhân một phần đến từ đặc thù khách hàng của phân khúc cao cấp. Đây thường là nhóm có tiềm lực tài chính tốt, khả năng nắm giữ tài sản dài hơn nên ít chịu áp lực phải bán ra khi thị trường chậm lại.

Một số dự án khác của Sunshine Group như Sunshine River Park hiện có giá khoảng 110-140 triệu đồng/m2, trong khi Sunshine Riverside dao động 90-110 triệu đồng/m2.

Tại khu vực Vĩnh Hưng, Rivera Residences Vĩnh Hưng của Tân Á Đại Thành đang được chào bán khoảng 70-110 triệu đồng/m2. Đơn cử, một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 67m2 đang được chào giá 6,36 tỷ đồng, tương đương gần 95 triệu đồng/m2. Theo khảo sát, giá tại dự án này giảm khoảng 3% trong vòng một năm qua.

Đáng chú ý, tại Lumi Hà Nội, mặt bằng giá hiện đã thấp hơn đáng kể so với thời điểm mở bán. Giá chào bán hiện dao động khoảng 60-80 triệu đồng/m2, trong khi trước đó, dự án từng có giai đoạn được chào bán ở mức trên dưới 100 triệu đồng/m2.

Như vậy, diễn biến tại các dự án cho thấy xu hướng điều chỉnh giá chung cư mới đang xuất hiện nhưng chưa đồng đều. Trong khi một số sản phẩm có mức giảm đáng kể, nhiều dự án vẫn giữ mặt bằng giá cao, đặc biệt ở phân khúc cao cấp.

Người mua không còn vội xuống tiền

Sự điều chỉnh về giá diễn ra trong bối cảnh thanh khoản thị trường chung cư có dấu hiệu chậm lại và tâm lý người mua thay đổi theo hướng thận trọng hơn.

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam, phân khúc chung cư trung cấp vẫn ghi nhận giao dịch tương đối khả quan trong giai đoạn 2024-2025 và năm 2026. Một số dự án trung cấp mở bán trong năm 2025 thậm chí ghi nhận sức hấp thụ tốt.

Tuy nhiên, diễn biến ở phân khúc cao cấp lại khác biệt. Theo bà Vân, giao dịch tại phân khúc này đang chậm lại rõ rệt. Thị trường cần thêm thời gian để quan sát, song đến cuối quý IV/2026, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc cao cấp có thể chưa đạt 50% tổng nguồn cung mới, thấp hơn mức khoảng 70-80% từng ghi nhận trong giai đoạn 2024-2025.

Cùng với sự phân hóa về thanh khoản, hành vi của người mua nhà cũng đang thay đổi.

Theo bà Vân, trong khoảng ba năm 2024-2026, người mua đã giảm bớt tâm lý chạy theo đám đông, thận trọng hơn trước các quyết định xuống tiền và chú trọng nhiều hơn đến nguồn tiền thực tế của bản thân.

Điều này cho thấy bài toán tài chính đang ngày càng có vai trò lớn trong quyết định mua nhà. Thay vì mua vì lo giá tiếp tục tăng, người mua có xu hướng cân nhắc khả năng chi trả, dòng tiền và mức giá có phù hợp với thu nhập hay không.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes, cũng cho rằng thanh khoản thị trường nhà ở đã chậm lại trong khoảng ba quý vừa qua. Khi giao dịch suy giảm, tâm lý chờ đợi gia tăng, khiến cả nhà đầu tư và khách hàng mua ở có xu hướng quan sát thêm trước khi đưa ra quyết định.

Theo ông Chung, mặt bằng giá nhà tăng cao trong giai đoạn 2024-2025 là một trong những yếu tố tác động đến tâm lý người mua. Một bộ phận khách hàng cho rằng giá nhà hiện tại chưa tương xứng với thu nhập, từ đó trì hoãn kế hoạch mua.

Dù vậy, bước sang quý IV/2026, thị trường bắt đầu xuất hiện một số tín hiệu tích cực. Mức độ phục hồi chưa lớn nhưng đã ghi nhận dấu hiệu người mua quay trở lại, nhất là ở nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực và nguồn tiền sẵn có.

Cùng với đó, giá bất động sản trên thị trường thứ cấp bắt đầu có sự điều chỉnh. Một số sản phẩm ghi nhận mức giảm khoảng 10-20%. Đối với các dự án mới, chủ đầu tư cũng bắt đầu điều chỉnh giá bán hoặc thay đổi chính sách bán hàng nhằm phù hợp hơn với diễn biến thị trường.

Theo ông Chung, những thay đổi này có thể góp phần kích thích nhu cầu, đặc biệt đối với nhóm khách hàng mua để ở.

Sau một thời gian dài đứng ngoài quan sát, một bộ phận khách hàng đang bắt đầu thay đổi tâm lý. Tuy nhiên, theo ông Chung, trong quý IV/2026, nhóm khách hàng tham gia thị trường nhiều khả năng vẫn tập trung ở những người có sẵn nguồn tiền và ít phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính.

Diễn biến này cũng cho thấy thị trường chung cư đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ hơn. Giá bán không còn tăng đồng đều như trước, trong khi người mua ngày càng cân nhắc kỹ hơn về giá trị tài sản, khả năng tài chính và thời điểm xuống tiền.

Với các dự án mới, việc giữ mặt bằng giá cao trong bối cảnh sức hấp thụ chậm có thể tạo thêm áp lực lên chủ đầu tư và người bán. Ngược lại, những sản phẩm có mức giá phù hợp hơn với khả năng chi trả và đáp ứng nhu cầu ở thực có cơ hội tiếp cận nhóm khách hàng đang quay trở lại thị trường.

Nguồn:Chung cư mới tại Hà Nội có đang giảm giá?