Nguồn cung nhà ở dự kiến vượt 140.000 sản phẩm, áp lực thanh khoản gia tăng

Miền Nam trở lại dẫn đầu nguồn cung nhà ở

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam dự kiến đón thêm khoảng 30.300 sản phẩm từ hơn 30 dự án trong 3 tháng cuối năm 2026. Đáng chú ý, nguồn cung mới có sự dịch chuyển mạnh về khu vực phía Nam, trái ngược với diễn biến trong 9 tháng đầu năm.

Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm 2026, miền Bắc giữ vai trò dẫn dắt thị trường khi đóng góp 43% tổng nguồn cung mới và chiếm 42% tổng nguồn cung sơ cấp trên cả nước. Tuy nhiên, bước sang quý IV, miền Nam được dự báo vươn lên vị trí dẫn đầu với hơn 15 dự án, cung cấp khoảng 16.900 sản phẩm, tương đương 56% tổng nguồn cung mới.

Trong khi đó, miền Bắc dự kiến bổ sung khoảng 8.000 sản phẩm từ hơn 7 dự án, chiếm 26%. Hai khu vực miền Trung và miền Tây cùng ghi nhận khoảng 2.700 sản phẩm mới, tương ứng tỷ trọng 9% mỗi khu vực.

Tại thị trường phía Nam, TP.HCM tiếp tục là địa bàn tập trung nhiều dự án dự kiến mở bán trong quý cuối năm, bao gồm TT Genesis, Palm River, các phân khu tiếp theo của The Global City, IKI Village và Ansana by Kita. Nguồn cung đồng thời mở rộng sang các địa bàn thuộc Bình Dương cũ, Đồng Nai và Tây Ninh, với những dự án như Izumi City, Bcons Central Park và Vinhomes Phước Vĩnh Tây.

Ở khu vực miền Tây, Cần Thơ tiếp tục ghi nhận nguồn cung mới, góp phần bổ sung sản phẩm cho thị trường nhà ở khu vực Đồng bằng sông Cửu Long.

Đối với miền Bắc, nguồn cung chủ yếu tập trung tại Hà Nội, Bắc Ninh và Hưng Yên, với sự xuất hiện của các dự án như Gamuda Central Park, D’. Diamant Bleu, The Parc One và Forestia Park Phố Nối. Trong khi đó, thị trường miền Trung ghi nhận một số dự án dự kiến triển khai tại Đà Nẵng như Peninsula Private Da Nang, The Camellia Sơn Trà, cùng nguồn hàng bổ sung tại Khánh Hòa.

Nguồn cung nhà ở dự kiến tăng mạnh trong quý IV/2026, song áp lực thanh khoản ngày càng lớn khi lượng giao dịch chưa theo kịp tốc độ gia tăng nguồn hàng.

Theo DXS-FERI, bản đồ nguồn cung cho thấy sản phẩm mới tiếp tục tập trung tại những địa bàn có tốc độ đô thị hóa nhanh, hạ tầng giao thông phát triển và nhu cầu nhà ở lớn. Trong cơ cấu sản phẩm, căn hộ vẫn giữ vai trò chủ đạo, với phần lớn nguồn hàng đến từ các dự án quy mô lớn.

Sự gia tăng nguồn cung trong quý cuối năm cũng nối tiếp xu hướng mở rộng quy mô thị trường đã diễn ra từ đầu năm 2026. Thống kê của DXS-FERI cho thấy, sau 9 tháng, tổng nguồn cung sơ cấp trên cả nước đạt 114.857 sản phẩm, tăng 21% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nguồn cung mới đạt 49.657 sản phẩm, tăng 33%.

Nếu thị trường tiếp tục bổ sung khoảng 30.000 sản phẩm trong quý IV, tổng nguồn cung sơ cấp cả năm 2026 dự kiến vượt 140.000 sản phẩm. Đây là quy mô nguồn hàng lớn nhất được ghi nhận trong năm, đồng thời tạo thêm nhiều lựa chọn cho người mua nhà.

Không chỉ thị trường sơ cấp, nguồn cung trên thị trường thứ cấp cũng được dự báo trở nên dồi dào hơn khi hàng loạt dự án tiếp tục bước vào giai đoạn bàn giao trong những tháng cuối năm. Tuy nhiên, việc nguồn cung gia tăng nhanh cũng đặt ra áp lực đáng kể đối với khả năng tiêu thụ, nhất là khi tốc độ tăng trưởng giao dịch chưa theo kịp lượng sản phẩm được đưa ra thị trường.

Nguồn cung tăng nhưng sức mua suy giảm, thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Một trong những điểm đáng chú ý của thị trường bất động sản nhà ở năm 2026 là sự trái chiều giữa nguồn cung và lượng giao dịch. Trong 9 tháng đầu năm, dù tổng nguồn cung sơ cấp tăng 21%, lượng sản phẩm được hấp thụ chỉ đạt 32.469 căn, giảm 16% so với cùng kỳ.

Diễn biến này cho thấy việc bổ sung nguồn hàng chưa đồng nghĩa với khả năng cải thiện thanh khoản. Khi thị trường có nhiều sản phẩm hơn, người mua cũng có thêm cơ hội so sánh, lựa chọn, khiến cạnh tranh giữa các dự án trở nên rõ nét.

Theo DXS-FERI, khả năng hấp thụ trong giai đoạn tới sẽ không còn phụ thuộc nhiều vào quy mô dự án hay thời điểm mở bán. Thay vào đó, những yếu tố như pháp lý, uy tín chủ đầu tư, giá bán, khả năng kết nối giao thông và chính sách tài chính sẽ có ảnh hưởng lớn hơn đến quyết định của người mua.

Sự phân hóa về sức mua thực tế đã xuất hiện khá rõ trong 9 tháng đầu năm. Tại miền Nam, tỷ lệ hấp thụ dao động từ 35% đến 40%, cao nhất trong các khu vực. Miền Bắc ghi nhận tỷ lệ từ 30% đến 35%, trong khi miền Trung chỉ đạt 13% đến 18% và miền Tây ở mức 5% đến 10%. Với việc hơn một nửa nguồn cung mới trong quý IV dự kiến tập trung tại miền Nam, áp lực cạnh tranh và mức độ chọn lọc của người mua tại khu vực này được dự báo tiếp tục gia tăng.

DXS-FERI nhận định nhu cầu trong những tháng cuối năm chủ yếu đến từ nhóm khách hàng mua nhà để ở và một bộ phận nhà đầu tư trung, dài hạn. Trong khi đó, các giao dịch mang tính đầu cơ ngắn hạn gần như không còn hiện diện. Dòng tiền được dự báo ưu tiên những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín, vị trí thuận lợi và chính sách thanh toán được giãn tiến độ, giúp giảm áp lực tài chính cho người mua.

Áp lực cạnh tranh cũng được dự báo tác động đến mặt bằng giá bất động sản. Sau khi giá sơ cấp giảm phổ biến từ 5% đến 20% trong quý III, DXS-FERI dự báo giá bán có thể tiếp tục giảm nhẹ trong 3 tháng cuối năm.

Đối với thị trường thứ cấp, giá giao dịch có khả năng tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh, đặc biệt ở những tài sản có khả năng tạo dòng tiền khai thác không đạt kỳ vọng. Ở góc độ vĩ mô, DXS-FERI đánh giá nền kinh tế vẫn có những yếu tố hỗ trợ nhu cầu nhà ở. GDP 9 tháng đầu năm tăng 9,01%, mức cao nhất trong cùng kỳ kể từ năm 2022. Tốc độ tăng trưởng cải thiện qua từng quý, từ 7,83% trong quý I lên 8,81% trong quý II và 9,95% trong quý III.

Đối với triển vọng quý IV/2026, DXS-FERI đưa ra ba kịch bản dự báo, lấy quý III làm mốc so sánh, khi tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 20% đến 25% trên tổng sản phẩm của các dự án đã công bố. Ở kịch bản lý tưởng, nguồn cung có thể tăng từ 30% đến 40%, giá bán tăng 5% đến 10%, lãi suất thả nổi dao động từ 10% đến 12% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40% đến 45%. Tuy nhiên, DXS-FERI đánh giá đây là kịch bản khó xảy ra trong điều kiện hiện nay.

Kịch bản kỳ vọng được đơn vị nghiên cứu xác định là phương án trọng tâm. Theo đó, nguồn cung có thể tăng 20% đến 30%, giá bán đi ngang, lãi suất thả nổi ở mức 12% đến 14% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30% đến 35%. Trong kịch bản này, hoạt động giao dịch vẫn được duy trì nhưng sự phân hóa sẽ tiếp tục diễn ra. Thanh khoản chủ yếu tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, vị trí thuận lợi và chính sách thanh toán phù hợp với khả năng tài chính của khách hàng.

Ở chiều ngược lại, trong kịch bản thách thức, nguồn cung chỉ tăng 15% đến 20%, giá bán giảm nhẹ, lãi suất thả nổi lên mức 14% đến 16% và tỷ lệ hấp thụ có thể xuống dưới 20%. Nếu kịch bản này xảy ra, những sản phẩm có giá trị lớn hoặc khả năng tạo dòng tiền khai thác yếu sẽ đối mặt với rủi ro thanh khoản cao hơn. Thị trường thứ cấp cũng có thể chịu thêm sức ép giảm giá khi nhu cầu chưa đủ mạnh để hấp thụ lượng hàng hiện hữu.

Nguồn: Nguồn cung nhà ở dự kiến vượt 140.000 sản phẩm, áp lực thanh khoản gia tăng