Vì sao thanh khoản giảm nhưng giá nhà không giảm?

Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE.

Từ đầu năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu ghi nhận sự phục hồi về nguồn cung sau giai đoạn sụt giảm kéo dài từ năm 2018. Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, tổng nguồn cung đã tăng từ hơn 40.000 sản phẩm năm 2022 lên khoảng 128.000 sản phẩm mới trong năm 2025, tăng khoảng 88% so với năm 2024 và là mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025.

Dòng tiền đầu tư phân hóa

Nguồn cung phục hồi cùng với các điều kiện vĩ mô thuận lợi như lãi suất thấp và dòng tiền dồi dào càng thúc đẩy nhu cầu “nén” trong giai đoạn khan hiếm trước đó xuống tiền, khiến giá bất động sản đã liên tục tăng và thiết lập mặt bằng mới. Nhiều nhà đầu tư ghi nhận mức sinh lời ấn tượng, thậm chí tăng gấp đôi giá trị tài sản chỉ trong vòng 1-2 năm. Đặc biệt, trong quý 3/2025, giá căn hộ tại một số khu vực tăng thêm khoảng 500 triệu đến 1 tỷ đồng mỗi căn, tạo nên làn sóng “xuống tiền nhanh - kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn”. Các dự án mở bán “hàng ra là hết”, thậm chí các giao dịch chênh lệch để sở hữu sản phẩm diễn ra phổ biến.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu chuyển trạng thái khi nguồn cung được cải thiện rõ rệt. Hàng loạt dự án từng bị đình trệ được tháo gỡ pháp lý nhờ các điều chỉnh chính sách, cùng với hơn 20 dự án quy mô lớn được phê duyệt và triển khai mới, chủ yếu tại các khu vực vùng ven gắn với hạ tầng giao thông trọng điểm. Nguồn cung không chỉ tăng về lượng mà còn nâng cấp về chất, với sự xuất hiện của các khu đô thị tích hợp, đồng bộ tiện ích. Bên cạnh đó, nguồn hàng còn đến từ lượng tồn kho và sản phẩm rao bán lại của nhà đầu tư, khiến tổng nguồn cung trên thị trường gia tăng đáng kể, ước tính năm 2026 đạt khoảng 200 nghìn sản phẩm.

Sự gia tăng nguồn cung giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn, từ phân khúc, khu vực đến loại hình sản phẩm. Thậm chí, nhờ các chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, người mua có thể tham gia thị trường với tỷ lệ vốn ban đầu chỉ khoảng 10-30% giá trị sản phẩm. Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất tăng nhanh trong thời gian ngắn, tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn. Thanh khoản không còn dàn trải mà chuyển sang trạng thái chọn lọc, phản ánh rõ xu hướng phân hóa dòng tiền.

Ghi nhận thực tế của các thành viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản VARS cho thấy, số lượng sản phẩm cần thoát hàng đang gia tăng, đặc biệt từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Tại nhiều khu vực từng tăng nóng, giá đã có dấu hiệu đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ, khiến áp lực tâm lý đối với nhà đầu tư gia tăng.

Nguyên nhân của sự phân hóa này không chỉ đến từ việc nguồn cung tăng mà còn do sự lệch pha trong kỳ vọng giá giữa bên mua và bên bán. Người bán vẫn neo giá cao, trong khi người mua có xu hướng chờ đợi mức giá hợp lý hơn, thậm chí kỳ vọng các sản phẩm cắt lỗ sâu hơn. Đồng thời, cấu trúc nhà đầu tư cũng có sự phân hóa rõ rệt: một bộ phận nhà đầu tư dài hạn đã đạt mức lợi nhuận kỳ vọng và có dòng tiền ổn định nên không chịu áp lực bán, trong khi nhu cầu thoát hàng chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư FOMO ở vùng giá cao hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Vì sao giá vẫn không giảm?

Dù thanh khoản chậm lại, mặt bằng giá bất động sản không giảm sâu do áp lực chi phí đầu vào vẫn duy trì ở mức cao. Chi phí đất đai hiện chiếm khoảng 30-40% tổng chi phí phát triển dự án và có xu hướng tăng mạnh theo bảng giá đất mới.

Không ít dự án đối mặt tình trạng bán chậm, song giá bán sơ cấp vẫn tăng.

Với cơ cấu này, khi giá đất tăng khoảng 20%, tính tiền sử dụng đất áp dụng hệ số điều chỉnh K (K>1), chi phí phát triển dự án có thể tăng ít nhất 6-8%.

Thậm chí nhiều dự án triển khai trở lại sau thời gian dài “đắp chiếu” phải đóng tiền sử dụng đất cao gấp 1,5-3 lần. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng đã tăng khoảng 8-12%, cùng với chi phí tài chính gia tăng do lãi suất tăng khoảng 2% khiến tổng chi phí phát triển dự án tăng khoảng 1,6%-2,7%.

Thực tế này buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng giá bán dù áp lực thanh khoản ngày càng lớn. Ngoài ra, trong trường hợp tiến độ bán hàng không đạt kế hoạch, chi phí tài chính còn tiếp tục gia tăng, làm gia tăng rủi ro và áp lực dòng tiền đối với doanh nghiệp.

Trước bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư đã chủ động áp dụng các chính sách kích cầu như ưu đãi lãi suất (cố định hoặc áp trần), kéo dài thời gian hỗ trợ hay tăng chiết khấu cho phương án thanh toán sớm để hút tiền.

Trong bối cảnh có nhiều lựa chọn, cách tiếp cận thị trường của nhà đầu tư cần thay đổi theo hướng thực chất hơn. Việc đánh giá một sản phẩm “rẻ” hay “đắt” không nên dựa trên mức giá bán, mà cần đặt trong tương quan với mặt bằng khu vực, khả năng khai thác dòng tiền và thời gian hoàn vốn. Thị trường không còn phù hợp với chiến lược đầu tư ngắn hạn, mà đòi hỏi tầm nhìn trung và dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực và hiệu quả tài chính.

Do đó, nhà đầu tư nên ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền, nằm tại khu vực có hạ tầng kết nối rõ ràng, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Đồng thời, cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao và xác định chiến lược đầu tư đủ dài. Đối với các dự án hình thành trong tương lai, thời gian nắm giữ nên được xác định tối thiểu từ 3-5 năm, đến khi dự án hoàn thiện và đưa vào vận hành.

Bên cạnh đó, nên ưu tiên các khu vực đã có hoặc dự kiến hình thành cộng đồng dân cư lớn, gắn với sự phát triển của khu công nghiệp, khu kinh tế hoặc các chính sách thu hút dân cư. Ngược lại, với các khu vực dân cư thưa thớt, chưa có động lực tăng trưởng rõ ràng, dù vẫn có tiềm năng dài hạn nhưng rủi ro thanh khoản cao hơn và cần thời gian tích lũy dài hơn.

Nguồn: Vì sao thanh khoản giảm nhưng giá nhà không giảm?