Nguồn cung "bùng nổ" lên 128.000 sản phẩm, bất động sản không còn dễ kiếm lời

Sau giai đoạn phục hồi mạnh mẽ từ 2023, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận sự gia tăng đáng kể về nguồn cung và mặt bằng giá. Tuy nhiên, bước sang giai đoạn cuối 2025 - đầu 2026, thanh khoản không còn dàn trải mà chuyển sang trạng thái chọn lọc, phản ánh sự thay đổi trong cấu trúc dòng tiền và kỳ vọng của nhà đầu tư.

Nguồn cung tăng mạnh, giá thiết lập mặt bằng mới

Nguồn cung dồi dào trong năm 2025, cùng với bối cảnh vĩ mô thuận lợi như lãi suất thấp và dòng tiền dồi dào, đã trở thành lực đẩy quan trọng thúc đẩy nhu cầu xuống tiền trên thị trường bất động sản. Nhiều nhà đầu tư tận dụng giai đoạn này để gia tăng tài sản, thậm chí ghi nhận mức sinh lời ấn tượng, có trường hợp tăng gấp đôi giá trị chỉ sau 1-2 năm.

Theo thống kê của VARS IRE, từ đầu năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu bước vào chu kỳ phục hồi về nguồn cung sau thời gian dài sụt giảm từ năm 2018. Nếu năm 2022, tổng nguồn cung chỉ ở mức hơn 40.000 sản phẩm thì đến năm 2025 đã đạt khoảng 128.000 sản phẩm mới, tăng khoảng 88% so với năm 2024 và là mức cao nhất trong giai đoạn 2019 - 2025.

Việc cung tăng trùng với giai đoạn điều kiện tài chính thuận lợi đã kích hoạt lượng cầu bị nén trong thời kỳ khan hiếm trước đó. Dòng tiền đổ vào thị trường mạnh mẽ khiến giá bất động sản liên tục leo thang và hình thành mặt bằng giá mới tại nhiều khu vực.

Nguồn cung "bùng nổ" lên 128.000 sản phẩm, bất động sản không còn dễ kiếm lời
Nguồn cung thị trường bất động sản đang gia tăng cả về số lượng và chất lượng (Ảnh minh họa)

Đặc biệt, trong quý 3/2025, giá căn hộ tại một số khu vực tăng thêm khoảng 500 triệu đến 1 tỷ đồng mỗi căn. Hiện tượng “xuống tiền nhanh, kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn” lan rộng, nhiều dự án mở bán ghi nhận tình trạng “hàng ra là hết”. Không ít giao dịch chênh lệch để sở hữu sản phẩm cũng diễn ra phổ biến, phản ánh rõ tâm lý thị trường trong giai đoạn hưng phấn.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, bức tranh thị trường bắt đầu thay đổi khi nguồn cung tiếp tục được cải thiện mạnh mẽ. Hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cùng với hơn 20 dự án quy mô lớn được phê duyệt và triển khai, chủ yếu tập trung tại các khu vực vùng ven gắn với hạ tầng giao thông trọng điểm.

Không chỉ gia tăng về số lượng, chất lượng nguồn cung cũng được nâng cao nhờ sự phát triển của các khu đô thị tích hợp, đồng bộ tiện ích. Cùng với lượng hàng tồn kho và sản phẩm rao bán lại từ chủ đầu tư, tổng nguồn cung toàn thị trường được dự báo có thể đạt khoảng 200.000 sản phẩm trong năm 2026.

Sự gia tăng mạnh mẽ này giúp người mua có thêm nhiều lựa chọn về phân khúc và loại hình sản phẩm. Đồng thời, các chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hay chỉ cần vốn ban đầu khoảng 10 - 30% giá trị sản phẩm cũng góp phần mở rộng khả năng tiếp cận thị trường.

Thanh khoản phân hóa, chi phí tăng tạo áp lực giá

Dù nguồn cung dồi dào, thị trường bất động sản bước sang giai đoạn mới với sự thay đổi rõ rệt về thanh khoản. Trong bối cảnh lãi suất tăng nhanh trong thời gian ngắn, tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, khiến giao dịch không còn dàn trải mà tập trung vào các sản phẩm thực sự có giá trị.

Một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình trạng này là sự lệch pha trong kỳ vọng giá giữa bên mua và bên bán. Trong khi người bán vẫn giữ mức giá cao theo mặt bằng đã thiết lập trước đó, thì người mua lại có xu hướng chờ đợi mức giá hợp lý hơn, thậm chí kỳ vọng xuất hiện các sản phẩm cắt lỗ sâu.

Cùng với đó, cấu trúc nhà đầu tư cũng cho thấy sự phân hóa rõ rệt. Nhóm nhà đầu tư dài hạn, đã đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng và có dòng tiền ổn định, không chịu áp lực phải bán ra. Ngược lại, nhu cầu thoát hàng chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư “FOMO” mua ở vùng giá cao hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Dù thanh khoản có dấu hiệu chậm lại, VARS IRE nhận định thị trường khó giảm sâu do áp lực chi phí đầu vào vẫn duy trì ở mức cao. Trong cơ cấu chi phí phát triển dự án, chi phí đất đai hiện chiếm khoảng 30 - 40% và có xu hướng gia tăng mạnh theo bảng giá đất mới.

Nguồn cung "bùng nổ" lên 128.000 sản phẩm, bất động sản không còn dễ kiếm lời
Nguồn cung lớn nhưng giá bán sẽ khó giảm sâu do chi phí đầu vào vẫn ở mức cao (Ảnh minh họa)

Với mức tăng khoảng 20% của giá đất, cùng việc áp dụng hệ số điều chỉnh K (K>1) khi tính tiền sử dụng đất, tổng chi phí phát triển dự án có thể tăng ít nhất từ 6 - 8%. Đáng chú ý, nhiều dự án từng “đắp chiếu” khi được triển khai trở lại phải nộp tiền sử dụng đất cao gấp 1,5 - 3 lần so với trước.

Bên cạnh đó, chi phí xây dựng cũng tăng khoảng 8 - 12%, trong khi chi phí tài chính gia tăng do lãi suất tăng khoảng 2 điểm %, khiến tổng chi phí phát triển dự án tăng thêm khoảng 1,6% - 2,7%. Những yếu tố này buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng giá bán, bất chấp áp lực thanh khoản ngày càng lớn.

Trong trường hợp tiến độ bán hàng không đạt kế hoạch, chi phí tài chính sẽ tiếp tục gia tăng, kéo theo rủi ro và áp lực dòng tiền đối với doanh nghiệp. Trước bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư đã chủ động triển khai các chính sách kích cầu như ưu đãi lãi suất, kéo dài thời gian hỗ trợ hoặc tăng chiết khấu cho khách hàng thanh toán sớm.

Theo VARS IRE, trong điều kiện thị trường có nhiều lựa chọn, việc đánh giá một sản phẩm “rẻ” hay “đắt” không nên chỉ dựa trên giá bán. Thay vào đó, cần xem xét trong tương quan với mặt bằng khu vực, khả năng tạo dòng tiền và thời gian hoàn vốn.

Thị trường hiện tại không còn phù hợp với chiến lược đầu tư ngắn hạn mà đòi hỏi tầm nhìn trung và dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực và hiệu quả tài chính. Do đó, nhà đầu tư cần ưu tiên các sản phẩm có khả năng khai thác dòng tiền, nằm tại khu vực có hạ tầng kết nối rõ ràng, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Đối với các dự án hình thành trong tương lai, thời gian nắm giữ nên được xác định tối thiểu từ 3 - 5 năm, tương ứng với chu kỳ hoàn thiện và vận hành dự án. Đồng thời, các khu vực đã có hoặc dự kiến hình thành cộng đồng dân cư lớn, gắn với khu công nghiệp, khu kinh tế hoặc chính sách thu hút dân cư, sẽ là lựa chọn ưu tiên.

Ngược lại, những khu vực còn thưa dân cư, chưa có động lực tăng trưởng rõ ràng dù vẫn có tiềm năng dài hạn, nhưng sẽ đối mặt với rủi ro thanh khoản cao hơn và đòi hỏi thời gian tích lũy dài hơn.

Nguồn: Nguồn cung "bùng nổ" lên 128.000 sản phẩm, bất động sản không còn dễ kiếm lời

Lê Phong
thuongtruong.com.vn
Chia sẻ

Tin liên quan

Cùng chuyên mục

Nhà ở xã hội cho thuê: Góc nhìn từ kinh nghiệm quốc tế

Nhà ở xã hội cho thuê: Góc nhìn từ kinh nghiệm quốc tế

Việc chuyển trọng tâm sang phát triển nhà ở xã hội cho thuê, thay vì chỉ tập trung bán nhà như hiện nay là giải pháp thiết thực để giải quyết bài toán an cư dài hạn.
Chung cư Hà Nội hạ nhiệt, người mua ở thực vẫn khó an cư

Chung cư Hà Nội hạ nhiệt, người mua ở thực vẫn khó an cư

Sau nhiều năm tăng nóng, thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ rệt khi giá căn hộ thứ cấp đồng loạt giảm 5% - 10% so với đỉnh thiết lập hồi cuối năm 2025. Tuy nhiên, nghịch lý lớn là dù thị trường đã hạ nhiệt, cơ hội sở hữu nhà ở với phần đông người dân vẫn rất mong manh bởi mặt bằng giá hiện nay vẫn neo ở mức cao.
Nở rộ mua bán App quy hoạch: “Mỏ vàng dữ liệu” hay chiếc bẫy thổi giá đất?

Nở rộ mua bán App quy hoạch: “Mỏ vàng dữ liệu” hay chiếc bẫy thổi giá đất?

Những app tra cứu quy hoạch đang bùng nổ như một “vũ khí săn đất” mới trên mạng xã hội. Nhưng phía sau các bản đồ đầy màu sắc là một “chợ dữ liệu” thiếu kiểm chứng, nơi tin đồn và quy hoạch có thể dễ dàng bị biến thành công cụ thổi giá đất.
Tiếp cận mới trong phát triển đô thị Hà Nội

Tiếp cận mới trong phát triển đô thị Hà Nội

Đề xuất hạn chế chuyển nhượng nhà ở thương mại trong 3 năm tại các khu đô thị đa mục tiêu cho thấy xu hướng Hà Nội ưu tiên nhu cầu ở thật và nâng hiệu quả sử dụng đất đô thị.
Cần cơ chế riêng phát triển nhà ở cho thuê

Cần cơ chế riêng phát triển nhà ở cho thuê

Phát triển nhà ở xã hội cho thuê đang được đặt ra như một hướng đi quan trọng nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực, hạn chế đầu cơ và mở rộng cơ hội tiếp cận chỗ ở cho người thu nhập thấp.
Hà Nội siết hoạt động các sàn giao dịch bất động sản

Hà Nội siết hoạt động các sàn giao dịch bất động sản

Hà Nội yêu cầu các sàn giao dịch bất động sản rà soát điều kiện hoạt động, hoàn thiện hồ sơ pháp lý trước ngày 28/5 nhằm tăng minh bạch và chuẩn hóa thị trường.

Các tin khác

Hà Nội: Đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, khơi thông nguồn lực đất đai

Hà Nội: Đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, khơi thông nguồn lực đất đai

Đẩy nhanh giải phóng mặt bằng đang được Hà Nội xác định là nhiệm vụ trọng tâm nhằm thúc đẩy đầu tư công, phát triển hạ tầng và tạo dư địa tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn tới.
Người thu nhập trung bình "mắc kẹt" giữa thị trường nhà ở

Người thu nhập trung bình "mắc kẹt" giữa thị trường nhà ở

Không đủ khả năng mua nhà cao cấp và cũng khó tiếp cận nhà ở xã hội, nhóm thu nhập trung bình đang rơi vào khoảng trống lớn của thị trường nhà ở.
Đề xuất quy định thời gian hoàn thành giải phóng mặt bằng các dự án bất động sản

Đề xuất quy định thời gian hoàn thành giải phóng mặt bằng các dự án bất động sản

Hiệp hội Doanh nghiệp TP Đà Nẵng đề xuất chính quyền địa phương quy định thời gian cụ thể hoàn thành từng thủ tục giải phóng mặt bằng với các dự án bất động sản.
Thị trường chung cư quý II: Cung tăng, giá có xu hướng đi ngang

Thị trường chung cư quý II: Cung tăng, giá có xu hướng đi ngang

Chuyên gia nhận định thị trường chung cư trong quý II/2026 sẽ đón thêm nguồn cung lớn, đặc biệt tại các đô thị vệ tinh gắn với các trục hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, trong bối cảnh dòng tiền đầu tư thận trọng hơn, mặt bằng giá được dự báo chủ yếu đi ngang trong ngắn hạn.
Thị trường bán lẻ TP HCM đang thay đổi ra sao?

Thị trường bán lẻ TP HCM đang thay đổi ra sao?

Thị trường bán lẻ TP HCM tiếp tục duy trì trạng thái ổn định trong quý đầu năm 2026 dù nguồn cung mới gần như không xuất hiện.
Không chỉ đẹp, Phú Quốc đang khiến báo Thái kinh ngạc vì mô hình “đảo không ngủ” hiếm có ở Đông Nam Á

Không chỉ đẹp, Phú Quốc đang khiến báo Thái kinh ngạc vì mô hình “đảo không ngủ” hiếm có ở Đông Nam Á

Từ một hòn đảo gắn với nghề đánh cá và nước mắm truyền thống, Phú Quốc đang khiến truyền thông Thái Lan phải nhìn bằng một ánh mắt khác.
Bộ Tài chính tiếp tục nghiên cứu Luật Thuế bất động sản

Bộ Tài chính tiếp tục nghiên cứu Luật Thuế bất động sản

Bộ Tài chính đang nghiên cứu xây dựng Luật Thuế bất động sản nhằm thay thế các quy định hiện hành, rà soát, sửa đổi các quy định liên quan đến thuế đất để phù hợp với lộ trình cải cách thuế 2021-2030.
Hà Nội: Di dời các trường đại học khỏi nội đô ra 4 khu vực ngoại thành

Hà Nội: Di dời các trường đại học khỏi nội đô ra 4 khu vực ngoại thành

Hà Nội sẽ triển khai lộ trình di dời các trường đại học, cơ sở giáo dục nghề nghiệp ra khỏi khu vực nội đô, đồng thời hình thành 4 khu đào tạo tập trung theo từng nhóm ngành chuyên biệt.
Tái định hình chuẩn vận hành bất động sản

Tái định hình chuẩn vận hành bất động sản

Việc được xếp hạng trong Top 20 trung tâm tăng trưởng APAC là đòn bẩy quan trọng giúp Việt Nam chuẩn hóa năng lực vận hành bất động sản theo các tiêu chuẩn quốc tế.
Bất động sản nghỉ dưỡng chưa thoát đáy

Bất động sản nghỉ dưỡng chưa thoát đáy

Dù có thêm nguồn cung mới, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn trầm lắng khi giao dịch giảm sâu, nhà đầu tư thận trọng và triển vọng phục hồi trong quý II/2026 còn khá mờ nhạt.
Siết quy trình mua nhà ở xã hội

Siết quy trình mua nhà ở xã hội

Bộ Xây dựng ban hành 2 thủ tục hành chính mới nhằm chuẩn hóa xét duyệt, phân bổ nhà ở xã hội và nhà ở lực lượng vũ trang, hướng tới minh bạch, đúng đối tượng thụ hưởng.
Bất động sản 2026 bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh, “vùng xanh” chỉ dành cho nhà đầu tư có chiến lược

Bất động sản 2026 bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh, “vùng xanh” chỉ dành cho nhà đầu tư có chiến lược

Thị trường bất động sản năm 2026 đang bước vào một giai đoạn thanh lọc rõ nét hơn sau nhiều biến động về dòng vốn, lãi suất và tâm lý đầu tư. Các chuyên gia cho rằng cơ hội trên thị trường vẫn hiện hữu, song sẽ không còn trải đều mà tập trung vào những khu vực có nền tảng hạ tầng tốt, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền bền vững.
Chung cư Hà Nội hết thời "mua nhanh - bán nhanh"

Chung cư Hà Nội hết thời "mua nhanh - bán nhanh"

Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường chung cư Hà Nội đang chuyển trạng thái khi dòng tiền đầu cơ suy yếu, nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn trở thành động lực chính.
Thanh tra Lâm Đồng yêu cầu làm rõ pháp lý loạt dự án đô thị chậm triển khai

Thanh tra Lâm Đồng yêu cầu làm rõ pháp lý loạt dự án đô thị chậm triển khai

Liên quan đến quá trình rà soát các dự án bất động sản chậm triển khai trên địa bàn sau sắp xếp đơn vị hành chính, Thanh tra tỉnh Lâm Đồng vừa đề nghị Sở Tài chính tỉnh Lâm Đồng khẩn trương báo cáo, làm rõ hồ sơ pháp lý của hàng loạt dự án đô thị, trong đó đáng chú ý có Khu đô thị mới Tân Thiện và Khu đô thị mới Phước Hội tại khu vực Bình Thuận cũ.
Điều tiết tín dụng bất động sản

Điều tiết tín dụng bất động sản

Chủ trương phân loại bất động sản để áp dụng hạn mức tín dụng phù hợp được kỳ vọng giúp dòng vốn vận hành hiệu quả hơn, hạn chế rủi ro đầu cơ và hỗ trợ thị trường phát triển bền vững.
TP.HCM gỡ vướng 838 dự án, khu đất tồn đọng

TP.HCM gỡ vướng 838 dự án, khu đất tồn đọng

Đến nay, TP.HCM đã hoàn thành tháo gỡ và có chỉ đạo hướng tháo gỡ đối với 838 dự án thuộc diện xử lý với tổng mức đầu tư trên 206.000 tỉ đồng, diện tích trên 17.000ha.
Thị trường bất động sản phân hóa mạnh, loại hình sản phẩm nào đang chiếm ưu thế?

Thị trường bất động sản phân hóa mạnh, loại hình sản phẩm nào đang chiếm ưu thế?

Thị trường bất động sản 2026 phân hóa mạnh, các sản phẩm khai thác ngay như căn hộ ở, shophouse, mặt bằng cho thuê, tài sản tạo dòng tiền đang chiếm ưu thế.
Giao dịch sụt giảm 60%, giá căn hộ Hà Nội vẫn tăng cao

Giao dịch sụt giảm 60%, giá căn hộ Hà Nội vẫn tăng cao

Trong quý I/2026, phân khúc căn hộ chung cư Hà Nội ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch, giảm 60% so với quý trước và giảm 26% so với cùng kỳ năm trước.
Xem thêm
Đổi thay nơi ngã ba biên giới Mường Nhé

Đổi thay nơi ngã ba biên giới Mường Nhé

Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng  biển.

Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng biển.

Gỡ thẻ vàng thủy sản gắn với xây dựng kinh tế biển

Gỡ thẻ vàng thủy sản gắn với xây dựng kinh tế biển

Ngày hội văn hóa các dân tộc Việt Nam 2024 sắp diễn ra tại Quảng Trị

Ngày hội văn hóa các dân tộc Việt Nam 2024 sắp diễn ra tại Quảng Trị

[Tổng Hợp] 6 Quy Định Mới Về Đất Đai, Nhà Ở Có Hiệu Lực Tháng 8/2024

[Tổng Hợp] 6 Quy Định Mới Về Đất Đai, Nhà Ở Có Hiệu Lực Tháng 8/2024

WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG  #62

WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG #62

Cụ thể, báo cáo “Điểm lại - Cập nhật tình hình kinh tế Việt Nam” ấn bản tháng 4/2024 của WB tại Việt Nam ngày 23/4 đã chỉ ra xuất khẩu đang phục hồi, tiêu dùng và đầu tư tư nhân trong nước cũng trên đà tăng dần. Xuất khẩu thực tế dự kiến sẽ tăng 3,5% vào năm 2024, phản ánh sự cải thiện dần dần nhu cầu toàn cầu. Ngoài ra, lĩnh vực bất động sản dự báo phục hồi mạnh hơn vào cuối năm nay và năm sau, thúc đẩy nhu cầu trong nước khi các nhà đầu tư và người tiêu dùng dần lấy lại niềm tin.
Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”

Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”

sản phẩm OCOP
Bác sĩ tư vấn cách phòng tránh bệnh đường hô hấp trong thời tiết giao mùa

Bác sĩ tư vấn cách phòng tránh bệnh đường hô hấp trong thời tiết giao mùa

Trao yêu thương cho em

Trao yêu thương cho em

Nhằm kết nối, sẻ chia với các trẻ em mồ côi cha, mẹ do dịch Covid-19 vừa qua trên địa bàn Cần Thơ. Tạp chí Gia đình Việt Nam tại TP Cần Thơ tổ chức Chương trình nghệ thuật “ Nối vòng yêu thương” diễn ra vào ngày 28/6/2022. Công ty Cổ phần Trầm hương sinh học TTT là đơn vị tài trợ chính cho chương trình với mong muốn các em sẽ đón nhận những tương lai tươi sáng.
Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia

Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia

Ngày 18/4 vừa qua, đối tượng Lê Ngọc Nhất đã dẫn Y Liên cùng 5 người khác gồm 2 nữ, 3 nam không rõ tên tuổi, không quen biết nhau sang Campuchia qua đường mòn biên giới tỉnh Long An.
Giao diện di động