Nguồn cung "bùng nổ" lên 128.000 sản phẩm, bất động sản không còn dễ kiếm lời

Nguồn cung tăng mạnh, giá thiết lập mặt bằng mới

Nguồn cung dồi dào trong năm 2025, cùng với bối cảnh vĩ mô thuận lợi như lãi suất thấp và dòng tiền dồi dào, đã trở thành lực đẩy quan trọng thúc đẩy nhu cầu xuống tiền trên thị trường bất động sản. Nhiều nhà đầu tư tận dụng giai đoạn này để gia tăng tài sản, thậm chí ghi nhận mức sinh lời ấn tượng, có trường hợp tăng gấp đôi giá trị chỉ sau 1-2 năm.

Theo thống kê của VARS IRE, từ đầu năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu bước vào chu kỳ phục hồi về nguồn cung sau thời gian dài sụt giảm từ năm 2018. Nếu năm 2022, tổng nguồn cung chỉ ở mức hơn 40.000 sản phẩm thì đến năm 2025 đã đạt khoảng 128.000 sản phẩm mới, tăng khoảng 88% so với năm 2024 và là mức cao nhất trong giai đoạn 2019 - 2025.

Việc cung tăng trùng với giai đoạn điều kiện tài chính thuận lợi đã kích hoạt lượng cầu bị nén trong thời kỳ khan hiếm trước đó. Dòng tiền đổ vào thị trường mạnh mẽ khiến giá bất động sản liên tục leo thang và hình thành mặt bằng giá mới tại nhiều khu vực.

Nguồn cung thị trường bất động sản đang gia tăng cả về số lượng và chất lượng (Ảnh minh họa)

Đặc biệt, trong quý 3/2025, giá căn hộ tại một số khu vực tăng thêm khoảng 500 triệu đến 1 tỷ đồng mỗi căn. Hiện tượng “xuống tiền nhanh, kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn” lan rộng, nhiều dự án mở bán ghi nhận tình trạng “hàng ra là hết”. Không ít giao dịch chênh lệch để sở hữu sản phẩm cũng diễn ra phổ biến, phản ánh rõ tâm lý thị trường trong giai đoạn hưng phấn.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, bức tranh thị trường bắt đầu thay đổi khi nguồn cung tiếp tục được cải thiện mạnh mẽ. Hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cùng với hơn 20 dự án quy mô lớn được phê duyệt và triển khai, chủ yếu tập trung tại các khu vực vùng ven gắn với hạ tầng giao thông trọng điểm.

Không chỉ gia tăng về số lượng, chất lượng nguồn cung cũng được nâng cao nhờ sự phát triển của các khu đô thị tích hợp, đồng bộ tiện ích. Cùng với lượng hàng tồn kho và sản phẩm rao bán lại từ chủ đầu tư, tổng nguồn cung toàn thị trường được dự báo có thể đạt khoảng 200.000 sản phẩm trong năm 2026.

Sự gia tăng mạnh mẽ này giúp người mua có thêm nhiều lựa chọn về phân khúc và loại hình sản phẩm. Đồng thời, các chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hay chỉ cần vốn ban đầu khoảng 10 - 30% giá trị sản phẩm cũng góp phần mở rộng khả năng tiếp cận thị trường.

Thanh khoản phân hóa, chi phí tăng tạo áp lực giá

Dù nguồn cung dồi dào, thị trường bất động sản bước sang giai đoạn mới với sự thay đổi rõ rệt về thanh khoản. Trong bối cảnh lãi suất tăng nhanh trong thời gian ngắn, tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, khiến giao dịch không còn dàn trải mà tập trung vào các sản phẩm thực sự có giá trị.

Một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình trạng này là sự lệch pha trong kỳ vọng giá giữa bên mua và bên bán. Trong khi người bán vẫn giữ mức giá cao theo mặt bằng đã thiết lập trước đó, thì người mua lại có xu hướng chờ đợi mức giá hợp lý hơn, thậm chí kỳ vọng xuất hiện các sản phẩm cắt lỗ sâu.

Cùng với đó, cấu trúc nhà đầu tư cũng cho thấy sự phân hóa rõ rệt. Nhóm nhà đầu tư dài hạn, đã đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng và có dòng tiền ổn định, không chịu áp lực phải bán ra. Ngược lại, nhu cầu thoát hàng chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư “FOMO” mua ở vùng giá cao hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Dù thanh khoản có dấu hiệu chậm lại, VARS IRE nhận định thị trường khó giảm sâu do áp lực chi phí đầu vào vẫn duy trì ở mức cao. Trong cơ cấu chi phí phát triển dự án, chi phí đất đai hiện chiếm khoảng 30 - 40% và có xu hướng gia tăng mạnh theo bảng giá đất mới.

Nguồn cung lớn nhưng giá bán sẽ khó giảm sâu do chi phí đầu vào vẫn ở mức cao (Ảnh minh họa)

Với mức tăng khoảng 20% của giá đất, cùng việc áp dụng hệ số điều chỉnh K (K>1) khi tính tiền sử dụng đất, tổng chi phí phát triển dự án có thể tăng ít nhất từ 6 - 8%. Đáng chú ý, nhiều dự án từng “đắp chiếu” khi được triển khai trở lại phải nộp tiền sử dụng đất cao gấp 1,5 - 3 lần so với trước.

Bên cạnh đó, chi phí xây dựng cũng tăng khoảng 8 - 12%, trong khi chi phí tài chính gia tăng do lãi suất tăng khoảng 2 điểm %, khiến tổng chi phí phát triển dự án tăng thêm khoảng 1,6% - 2,7%. Những yếu tố này buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng giá bán, bất chấp áp lực thanh khoản ngày càng lớn.

Trong trường hợp tiến độ bán hàng không đạt kế hoạch, chi phí tài chính sẽ tiếp tục gia tăng, kéo theo rủi ro và áp lực dòng tiền đối với doanh nghiệp. Trước bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư đã chủ động triển khai các chính sách kích cầu như ưu đãi lãi suất, kéo dài thời gian hỗ trợ hoặc tăng chiết khấu cho khách hàng thanh toán sớm.

Theo VARS IRE, trong điều kiện thị trường có nhiều lựa chọn, việc đánh giá một sản phẩm “rẻ” hay “đắt” không nên chỉ dựa trên giá bán. Thay vào đó, cần xem xét trong tương quan với mặt bằng khu vực, khả năng tạo dòng tiền và thời gian hoàn vốn.

Thị trường hiện tại không còn phù hợp với chiến lược đầu tư ngắn hạn mà đòi hỏi tầm nhìn trung và dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực và hiệu quả tài chính. Do đó, nhà đầu tư cần ưu tiên các sản phẩm có khả năng khai thác dòng tiền, nằm tại khu vực có hạ tầng kết nối rõ ràng, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Đối với các dự án hình thành trong tương lai, thời gian nắm giữ nên được xác định tối thiểu từ 3 - 5 năm, tương ứng với chu kỳ hoàn thiện và vận hành dự án. Đồng thời, các khu vực đã có hoặc dự kiến hình thành cộng đồng dân cư lớn, gắn với khu công nghiệp, khu kinh tế hoặc chính sách thu hút dân cư, sẽ là lựa chọn ưu tiên.

Ngược lại, những khu vực còn thưa dân cư, chưa có động lực tăng trưởng rõ ràng dù vẫn có tiềm năng dài hạn, nhưng sẽ đối mặt với rủi ro thanh khoản cao hơn và đòi hỏi thời gian tích lũy dài hơn.

Nguồn: Nguồn cung "bùng nổ" lên 128.000 sản phẩm, bất động sản không còn dễ kiếm lời