Nguồn cung "bùng nổ" lên 128.000 sản phẩm, bất động sản không còn dễ kiếm lời

Sau giai đoạn phục hồi mạnh mẽ từ 2023, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận sự gia tăng đáng kể về nguồn cung và mặt bằng giá. Tuy nhiên, bước sang giai đoạn cuối 2025 - đầu 2026, thanh khoản không còn dàn trải mà chuyển sang trạng thái chọn lọc, phản ánh sự thay đổi trong cấu trúc dòng tiền và kỳ vọng của nhà đầu tư.

Nguồn cung tăng mạnh, giá thiết lập mặt bằng mới

Nguồn cung dồi dào trong năm 2025, cùng với bối cảnh vĩ mô thuận lợi như lãi suất thấp và dòng tiền dồi dào, đã trở thành lực đẩy quan trọng thúc đẩy nhu cầu xuống tiền trên thị trường bất động sản. Nhiều nhà đầu tư tận dụng giai đoạn này để gia tăng tài sản, thậm chí ghi nhận mức sinh lời ấn tượng, có trường hợp tăng gấp đôi giá trị chỉ sau 1-2 năm.

Theo thống kê của VARS IRE, từ đầu năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu bước vào chu kỳ phục hồi về nguồn cung sau thời gian dài sụt giảm từ năm 2018. Nếu năm 2022, tổng nguồn cung chỉ ở mức hơn 40.000 sản phẩm thì đến năm 2025 đã đạt khoảng 128.000 sản phẩm mới, tăng khoảng 88% so với năm 2024 và là mức cao nhất trong giai đoạn 2019 - 2025.

Việc cung tăng trùng với giai đoạn điều kiện tài chính thuận lợi đã kích hoạt lượng cầu bị nén trong thời kỳ khan hiếm trước đó. Dòng tiền đổ vào thị trường mạnh mẽ khiến giá bất động sản liên tục leo thang và hình thành mặt bằng giá mới tại nhiều khu vực.

Nguồn cung "bùng nổ" lên 128.000 sản phẩm, bất động sản không còn dễ kiếm lời
Nguồn cung thị trường bất động sản đang gia tăng cả về số lượng và chất lượng (Ảnh minh họa)

Đặc biệt, trong quý 3/2025, giá căn hộ tại một số khu vực tăng thêm khoảng 500 triệu đến 1 tỷ đồng mỗi căn. Hiện tượng “xuống tiền nhanh, kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn” lan rộng, nhiều dự án mở bán ghi nhận tình trạng “hàng ra là hết”. Không ít giao dịch chênh lệch để sở hữu sản phẩm cũng diễn ra phổ biến, phản ánh rõ tâm lý thị trường trong giai đoạn hưng phấn.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, bức tranh thị trường bắt đầu thay đổi khi nguồn cung tiếp tục được cải thiện mạnh mẽ. Hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cùng với hơn 20 dự án quy mô lớn được phê duyệt và triển khai, chủ yếu tập trung tại các khu vực vùng ven gắn với hạ tầng giao thông trọng điểm.

Không chỉ gia tăng về số lượng, chất lượng nguồn cung cũng được nâng cao nhờ sự phát triển của các khu đô thị tích hợp, đồng bộ tiện ích. Cùng với lượng hàng tồn kho và sản phẩm rao bán lại từ chủ đầu tư, tổng nguồn cung toàn thị trường được dự báo có thể đạt khoảng 200.000 sản phẩm trong năm 2026.

Sự gia tăng mạnh mẽ này giúp người mua có thêm nhiều lựa chọn về phân khúc và loại hình sản phẩm. Đồng thời, các chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hay chỉ cần vốn ban đầu khoảng 10 - 30% giá trị sản phẩm cũng góp phần mở rộng khả năng tiếp cận thị trường.

Thanh khoản phân hóa, chi phí tăng tạo áp lực giá

Dù nguồn cung dồi dào, thị trường bất động sản bước sang giai đoạn mới với sự thay đổi rõ rệt về thanh khoản. Trong bối cảnh lãi suất tăng nhanh trong thời gian ngắn, tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, khiến giao dịch không còn dàn trải mà tập trung vào các sản phẩm thực sự có giá trị.

Một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình trạng này là sự lệch pha trong kỳ vọng giá giữa bên mua và bên bán. Trong khi người bán vẫn giữ mức giá cao theo mặt bằng đã thiết lập trước đó, thì người mua lại có xu hướng chờ đợi mức giá hợp lý hơn, thậm chí kỳ vọng xuất hiện các sản phẩm cắt lỗ sâu.

Cùng với đó, cấu trúc nhà đầu tư cũng cho thấy sự phân hóa rõ rệt. Nhóm nhà đầu tư dài hạn, đã đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng và có dòng tiền ổn định, không chịu áp lực phải bán ra. Ngược lại, nhu cầu thoát hàng chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư “FOMO” mua ở vùng giá cao hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Dù thanh khoản có dấu hiệu chậm lại, VARS IRE nhận định thị trường khó giảm sâu do áp lực chi phí đầu vào vẫn duy trì ở mức cao. Trong cơ cấu chi phí phát triển dự án, chi phí đất đai hiện chiếm khoảng 30 - 40% và có xu hướng gia tăng mạnh theo bảng giá đất mới.

Nguồn cung "bùng nổ" lên 128.000 sản phẩm, bất động sản không còn dễ kiếm lời
Nguồn cung lớn nhưng giá bán sẽ khó giảm sâu do chi phí đầu vào vẫn ở mức cao (Ảnh minh họa)

Với mức tăng khoảng 20% của giá đất, cùng việc áp dụng hệ số điều chỉnh K (K>1) khi tính tiền sử dụng đất, tổng chi phí phát triển dự án có thể tăng ít nhất từ 6 - 8%. Đáng chú ý, nhiều dự án từng “đắp chiếu” khi được triển khai trở lại phải nộp tiền sử dụng đất cao gấp 1,5 - 3 lần so với trước.

Bên cạnh đó, chi phí xây dựng cũng tăng khoảng 8 - 12%, trong khi chi phí tài chính gia tăng do lãi suất tăng khoảng 2 điểm %, khiến tổng chi phí phát triển dự án tăng thêm khoảng 1,6% - 2,7%. Những yếu tố này buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng giá bán, bất chấp áp lực thanh khoản ngày càng lớn.

Trong trường hợp tiến độ bán hàng không đạt kế hoạch, chi phí tài chính sẽ tiếp tục gia tăng, kéo theo rủi ro và áp lực dòng tiền đối với doanh nghiệp. Trước bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư đã chủ động triển khai các chính sách kích cầu như ưu đãi lãi suất, kéo dài thời gian hỗ trợ hoặc tăng chiết khấu cho khách hàng thanh toán sớm.

Theo VARS IRE, trong điều kiện thị trường có nhiều lựa chọn, việc đánh giá một sản phẩm “rẻ” hay “đắt” không nên chỉ dựa trên giá bán. Thay vào đó, cần xem xét trong tương quan với mặt bằng khu vực, khả năng tạo dòng tiền và thời gian hoàn vốn.

Thị trường hiện tại không còn phù hợp với chiến lược đầu tư ngắn hạn mà đòi hỏi tầm nhìn trung và dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực và hiệu quả tài chính. Do đó, nhà đầu tư cần ưu tiên các sản phẩm có khả năng khai thác dòng tiền, nằm tại khu vực có hạ tầng kết nối rõ ràng, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Đối với các dự án hình thành trong tương lai, thời gian nắm giữ nên được xác định tối thiểu từ 3 - 5 năm, tương ứng với chu kỳ hoàn thiện và vận hành dự án. Đồng thời, các khu vực đã có hoặc dự kiến hình thành cộng đồng dân cư lớn, gắn với khu công nghiệp, khu kinh tế hoặc chính sách thu hút dân cư, sẽ là lựa chọn ưu tiên.

Ngược lại, những khu vực còn thưa dân cư, chưa có động lực tăng trưởng rõ ràng dù vẫn có tiềm năng dài hạn, nhưng sẽ đối mặt với rủi ro thanh khoản cao hơn và đòi hỏi thời gian tích lũy dài hơn.

Nguồn: Nguồn cung "bùng nổ" lên 128.000 sản phẩm, bất động sản không còn dễ kiếm lời

Lê Phong
thuongtruong.com.vn
Chia sẻ

Tin liên quan

Cùng chuyên mục

Nhà xưởng xây sẵn nổi lên trong làn sóng FDI sản xuất mới

Nhà xưởng xây sẵn nổi lên trong làn sóng FDI sản xuất mới

Dòng vốn FDI sản xuất vào Việt Nam trong nửa đầu năm 2026 đang cho thấy sự thay đổi trong cách nhà đầu tư tiếp cận bất động sản công nghiệp. Bên cạnh yếu tố quỹ đất, khả năng rút ngắn thời gian triển khai và sớm đưa nhà máy vào vận hành ngày càng được đặt lên hàng đầu, thúc đẩy nhu cầu đối với nhà xưởng xây sẵn.
Căn hộ Ciputra 95 triệu/m2 và phép thử "định giá" lại chung cư

Căn hộ Ciputra 95 triệu/m2 và phép thử "định giá" lại chung cư

Mức giá từ 95 triệu đồng/m2 của Astor 1 tại Ciputra đang tạo ra khoảng chênh đáng kể so với mặt bằng giá căn hộ cao cấp quanh khu vực. Trong bối cảnh nguồn cung mới ngày càng dồi dào và dòng tiền là bài toán hàng đầu đối với doanh nghiệp địa ốc, mức giá này có thể không chỉ là một chiến lược bán hàng, mà còn là phép thử đối với mặt bằng giá căn hộ tại Ciputra.
Quy hoạch sông Hồng: Bảo đảm hạ tầng thiết yếu trước khi di chuyển người dân

Quy hoạch sông Hồng: Bảo đảm hạ tầng thiết yếu trước khi di chuyển người dân

Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Đại Thắng yêu cầu hoàn thành các khu tái định cư, bảo đảm đầy đủ hạ tầng thiết yếu trước khi di chuyển người dân để thực hiện quy hoạch, chỉnh trang sông Hồng.
Bất động sản Hưng Long và gánh nợ phải trả vượt 18.000 tỷ đồng

Bất động sản Hưng Long và gánh nợ phải trả vượt 18.000 tỷ đồng

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Hưng Long ghi nhận vốn chủ sở hữu tăng đột biến lên hơn 6.546 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2026, trong khi tổng nợ phải trả lên tới gần 18.800 tỷ đồng. Lợi nhuận của doanh nghiệp cũng tăng mạnh, song các chỉ số phản ánh khả năng sinh lời trên tài sản và vốn chủ sở hữu lại giảm đáng kể.
Đề xuất dự án găm đất quá 60 tháng sẽ bị thu hồi có đủ sức răn đe?

Đề xuất dự án găm đất quá 60 tháng sẽ bị thu hồi có đủ sức răn đe?

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất áp dụng khoản tiền lũy tiến với dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm sử dụng đất và thu hồi nếu quá 60 tháng vẫn không triển khai.
Đại đô thị định hình lại bản đồ mặt bằng bán lẻ Hà Nội

Đại đô thị định hình lại bản đồ mặt bằng bán lẻ Hà Nội

Sự phát triển nhanh của các đại đô thị tại Hà Đông, Nam Từ Liêm và khu vực Hoài Đức đang kéo dòng vốn bán lẻ về phía Tây. Nguồn cung mặt bằng mới mở rộng thị trường nhưng đồng thời gây thêm sức ép lên các phố mua sắm truyền thống trong nội đô.

Các tin khác

“Nghẽn cơ chế” cấp chứng chỉ, môi giới bất động sản khó đạt chuẩn

“Nghẽn cơ chế” cấp chứng chỉ, môi giới bất động sản khó đạt chuẩn

Nghị định 339/2026/NĐ-CP tăng mức phạt với môi giới bất động sản vi phạm, tuy nhiên việc “tắc nghẽn” trong tổ chức thi chứng chỉ khiến doanh nghiệp thiếu nhân lực đạt chuẩn.
Việt Nam nổi lên trên bản đồ bất động sản hàng hiệu châu Á - Thái Bình Dương

Việt Nam nổi lên trên bản đồ bất động sản hàng hiệu châu Á - Thái Bình Dương

Sự gia tăng tài sản trong nước, cùng nhu cầu ngày càng cao đối với chất lượng sống và dịch vụ tiêu chuẩn quốc tế, đang tạo lực đẩy mới cho phân khúc Branded Residences tại Việt Nam. Nguồn cung phân khúc này được dự báo tăng 152% vào năm 2032, đưa Việt Nam trở thành một trong những thị trường đáng chú ý tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương.
Giá nhà Hà Nội đã điều chỉnh đến đâu?

Giá nhà Hà Nội đã điều chỉnh đến đâu?

Sau giai đoạn tăng giá mạnh trong năm 2024 - 2025, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào nhịp điều chỉnh mạnh mẽ. Giá nhiều phân khúc đã rời khỏi vùng đỉnh, kéo theo sự thay đổi rõ rệt về tâm lý người mua và thanh khoản.
Thanh khoản bất động sản suy giảm, chủ đầu tư chịu áp lực kép

Thanh khoản bất động sản suy giảm, chủ đầu tư chịu áp lực kép

Thanh khoản bất động sản suy giảm rõ rệt nhưng mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao. Thay vì hạ giá niêm yết, nhiều chủ đầu tư vẫn chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán để kích cầu.
Chung cư Hà Nội điều chỉnh giá, cơ hội nào cho người mua nhà?

Chung cư Hà Nội điều chỉnh giá, cơ hội nào cho người mua nhà?

Thị trường chung cư Hà Nội đang chịu áp lực điều chỉnh mạnh nhất trong vòng vài năm trở lại đây. Người mua hiện nay đang ở vị thế thuận lợi hơn khi có nhiều lựa chọn và có thể đàm phán với người bán. Tuy nhiên, thay vì chỉ nhìn vào mức giảm, người mua cần đánh giá giá trị thực của căn hộ, mặt bằng giá tại khu vực và khả năng bán lại trong tương lai.
Đề xuất luật hóa nhà ở thương mại giá phù hợp

Đề xuất luật hóa nhà ở thương mại giá phù hợp

Trước thực trạng thị trường lệch pha nghiêm trọng và thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ, HoREA kiến nghị đưa chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Đất nền lao dốc, nhà đầu tư mắc kẹt trong vòng xoáy cắt lỗ

Đất nền lao dốc, nhà đầu tư mắc kẹt trong vòng xoáy cắt lỗ

Từng được săn đón nhờ thông tin quy hoạch, hạ tầng và điều chỉnh địa giới hành chính, đất nền tại một số khu vực đang chứng kiến mức giảm sâu so với giai đoạn sốt nóng. Giá rao bán có nơi mất hơn một nửa nhưng thanh khoản vẫn yếu, khiến những nhà đầu tư sử dụng vốn vay rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan.
Khi nào nên "bắt đáy" chung cư Hà Nội?

Khi nào nên "bắt đáy" chung cư Hà Nội?

Câu hỏi nhiều nhất đang được đặt ra là thị trường chung cư Hà Nội đã chạm đáy chưa và đã đến lúc 'bắt đáy' với một số nhà đầu tư sẵn tiền mặt hay chưa?
Hà Nội lấy ý kiến cư dân về điều chỉnh quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng

Hà Nội lấy ý kiến cư dân về điều chỉnh quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng

Theo kế hoạch, từ ngày 7/9, Hà Nội sẽ lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, chuyên gia và người dân về điều chỉnh tổng thể Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, tỷ lệ 1/5.000 (đoạn từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở).
Động lực mới cho bất động sản nghỉ dưỡng

Động lực mới cho bất động sản nghỉ dưỡng

Những chuyển động về thể chế đang mở ra kỳ vọng mới cho bất động sản nghỉ dưỡng, phân khúc tạo ra lực đẩy đưa du lịch Việt Nam lên tầm cao mới.
Hạ tầng thay đổi cách định giá bất động sản

Hạ tầng thay đổi cách định giá bất động sản

Hạ tầng kết nối được đẩy mạnh đang mở rộng không gian phát triển, đồng thời làm thay đổi cách xác lập giá trị bất động sản tại TP HCM và khu vực phía Nam.
Bình Dương sau sáp nhập: Dòng tiền bất động sản có thể tăng gấp 3 lần

Bình Dương sau sáp nhập: Dòng tiền bất động sản có thể tăng gấp 3 lần

Sau khi trở thành một phần của TP Hồ Chí Minh mở rộng, Bình Dương cũ đang bước vào chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản. Theo CBRE Việt Nam, dòng tiền đầu tư vào khu vực này có thể tăng 2-3 lần so với trước, khi không gian phát triển được mở rộng và vị thế của Bình Dương được định hình lại trong cấu trúc siêu đô thị.
Nghịch lý thị trường bất động sản: Tồn kho tăng vọt, giá vẫn "leo thang"

Nghịch lý thị trường bất động sản: Tồn kho tăng vọt, giá vẫn "leo thang"

Hàng tồn kho của 106 doanh nghiệp bất động sản niêm yết vượt 635.700 tỷ đồng, tăng 20% so với đầu năm, trong khi giá căn hộ vẫn tăng.
Nhà đầu tư ngoại tìm mua các BĐS công nghiệp Việt Nam quy mô lớn

Nhà đầu tư ngoại tìm mua các BĐS công nghiệp Việt Nam quy mô lớn

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam có thể đang bước vào chu kỳ tái cơ cấu vốn quan trọng đầu tiên khi một thế hệ các danh mục nhà xưởng và kho bãi xây sẵn được phát triển từ khoảng năm 2018 đến nay đã bước vào giai đoạn trưởng thành. Điều này mở ra cơ hội cho các thương vụ mua bán tài sản quy mô lớn hơn cũng như dòng vốn đầu tư từ các tổ chức nước ngoài.
Condotel qua thời "tăng trưởng nóng"

Condotel qua thời "tăng trưởng nóng"

Thị trường căn hộ du lịch (condotel) tại Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc toàn diện sau nhiều năm chững lại.
Hạ tầng kết nối đang tái định hình bản đồ giá trị bất động sản phía Nam

Hạ tầng kết nối đang tái định hình bản đồ giá trị bất động sản phía Nam

Hàng loạt dự án hạ tầng giao thông quy mô lớn đang được triển khai tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh, thành phía Nam, từ các tuyến vành đai, metro đến hệ thống kết nối sân bay quốc tế Long Thành.
Tái định cư không chỉ là chỗ ở

Tái định cư không chỉ là chỗ ở

Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024 có nhiều đề xuất hướng tới thay đổi căn bản chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ việc bù đắp tài sản bị thu hồi sang tái thiết cuộc sống cho người dân.
Từ 1/9, mỗi thửa đất có mã định danh riêng

Từ 1/9, mỗi thửa đất có mã định danh riêng

Việc thiết lập Cơ sở dữ liệu định danh địa điểm trong đó có thửa đất được kỳ vọng sẽ trở thành công cụ quan trọng nhằm số hóa quản lý, đưa thị trường bất động sản bước vào giai đoạn minh bạch và vận hành chuẩn mực.
Xem thêm
Đổi thay nơi ngã ba biên giới Mường Nhé

Đổi thay nơi ngã ba biên giới Mường Nhé

Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng  biển.

Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng biển.

Gỡ thẻ vàng thủy sản gắn với xây dựng kinh tế biển

Gỡ thẻ vàng thủy sản gắn với xây dựng kinh tế biển

Ngày hội văn hóa các dân tộc Việt Nam 2024 sắp diễn ra tại Quảng Trị

Ngày hội văn hóa các dân tộc Việt Nam 2024 sắp diễn ra tại Quảng Trị

[Tổng Hợp] 6 Quy Định Mới Về Đất Đai, Nhà Ở Có Hiệu Lực Tháng 8/2024

[Tổng Hợp] 6 Quy Định Mới Về Đất Đai, Nhà Ở Có Hiệu Lực Tháng 8/2024

WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG  #62

WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG #62

Cụ thể, báo cáo “Điểm lại - Cập nhật tình hình kinh tế Việt Nam” ấn bản tháng 4/2024 của WB tại Việt Nam ngày 23/4 đã chỉ ra xuất khẩu đang phục hồi, tiêu dùng và đầu tư tư nhân trong nước cũng trên đà tăng dần. Xuất khẩu thực tế dự kiến sẽ tăng 3,5% vào năm 2024, phản ánh sự cải thiện dần dần nhu cầu toàn cầu. Ngoài ra, lĩnh vực bất động sản dự báo phục hồi mạnh hơn vào cuối năm nay và năm sau, thúc đẩy nhu cầu trong nước khi các nhà đầu tư và người tiêu dùng dần lấy lại niềm tin.
Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”

Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”

sản phẩm OCOP
Bác sĩ tư vấn cách phòng tránh bệnh đường hô hấp trong thời tiết giao mùa

Bác sĩ tư vấn cách phòng tránh bệnh đường hô hấp trong thời tiết giao mùa

Trao yêu thương cho em

Trao yêu thương cho em

Nhằm kết nối, sẻ chia với các trẻ em mồ côi cha, mẹ do dịch Covid-19 vừa qua trên địa bàn Cần Thơ. Tạp chí Gia đình Việt Nam tại TP Cần Thơ tổ chức Chương trình nghệ thuật “ Nối vòng yêu thương” diễn ra vào ngày 28/6/2022. Công ty Cổ phần Trầm hương sinh học TTT là đơn vị tài trợ chính cho chương trình với mong muốn các em sẽ đón nhận những tương lai tươi sáng.
Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia

Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia

Ngày 18/4 vừa qua, đối tượng Lê Ngọc Nhất đã dẫn Y Liên cùng 5 người khác gồm 2 nữ, 3 nam không rõ tên tuổi, không quen biết nhau sang Campuchia qua đường mòn biên giới tỉnh Long An.
Giao diện di động