Đề xuất quy định thời gian hoàn thành giải phóng mặt bằng các dự án bất động sản

Thông tin đến Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Trần Quốc Bảo - Ủy viên BCH VCCI, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP Đà Nẵng cho hay ban ngành chức năng đã có phản hồi cụ thể về các kiến nghị, đề xuất của Hiệp hội. Các vấn đề này liên quan trực tiếp đến tiến độ nhiều dự án bất động sản đang triển khai trên địa bàn.

Cụ thể, Hiệp hội đã đề xuất UBND thành phố bên cạnh việc áp dụng chế tài cho chủ đầu tư trong việc chuyển đủ nguồn kinh phí thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, thì cũng cần quy định về thời gian cụ thể để hoàn thành từng thủ tục trong công tác giải phóng mặt bằng. Đồng thời xác định trách nhiệm của cơ quan chuyên môn trong trường hợp bị chậm trễ.

Vướng mắc từ mặt bằng tạo áp lực lớn cho nhiều chủ đầu tư trên địa bàn Đà Nẵng.

Phản hồi vấn đề này, Sở Nông nghiệp và Môi trường Đà Nẵng cho hay đã có nhiều Nghị định, Nghị quyết,... từ các cấp đề cập hướng giải quyết trong thời gian tới. Ngày 13/02, UBND TP Đà Nẵng đã có Công văn số 1138/UBNDSNNMT về việc liên quan đến triển khai Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Trong thời gian chờ đợi UBND thành phố ban hành Quyết định về trình tự, thủ tục hành chính về đất đai theo thẩm quyền, thì trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất... vẫn triển khai như đã được quy định tại các Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Trong đó có một số hạng mục công việc đã quy định rõ thời gian thực hiện và trách nhiệm của các đơn vị, cá nhân có liên quan trong quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Theo ông Trần Quốc Bảo, Hiệp hội cũng đã kiến nghị đối với các dự án hết tiến độ nhưng chưa được giao đất do vướng mắc về công tác giải phóng mặt bằng, kiến nghị được tiếp tục gia hạn tiến độ.

“Hiện nay, đa số dự án đều đang bị ảnh hưởng bởi các yếu tố liên quan đến quá trình sáp nhập đơn vị hành chính, sáp nhập Sở ngành, thay đổi thẩm quyền giữa chính quyền 02 cấp, dẫn đến kéo dài thời gian xử lý hồ sơ. Đây là nguyên nhân khách quan cần được xem xét là lý do chính đáng để được gia hạn tiến độ”, ông Trần Quốc Bảo kiến nghị.

Ngoài ra, các dự án được gia hạn nhiều lần do vướng giải phóng mặt bằng, trong khi chi phí giải phóng mặt bằng cao hơn tiền ký quỹ. Hiệp hội cũng đề xuất nghiên cứu cơ chế miễn nghĩa vụ ký quỹ trong lần gia hạn tiếp theo hoặc được hoàn trả khoản tiền ký quỹ đã nộp.

Phản hồi về vấn đề này, Sở Tài chính Đà Nẵng thông tin các dự án khu dân, khu đô thị trên địa bàn tỉnh Quảng Nam (cũ) hầu hết được giao chủ đầu tư dự án có sử dụng đất không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà; giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc giao đất, cho thuê đất, Sở Nông nghiệp và Môi trường đã tham mưu UBND thành phố Công văn số 1705/UBND SNNMT ngày 13/3/2026 báo cáo Bộ Tài chính để tổng hợp trình Chính phủ ban hành danh mục các dự án, đất đai được áp dụng Nghị quyết số 170/2024/QH15 để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc theo chủ trương tại Nghị quyết số 265/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị quyết số 17/NQ-CP ngày 26/01/2026 của Chính phủ.

Đối với vấn đề miễn ký quỹ, Sở Tài chính viện dẫn căn cứ quy định tại điểm a khoản 7 Điều 27 Nghị định số 96/2026/NĐ-CP ngày 31/3/2026 của Chính phủ thì trường hợp số tiền đã ứng bằng hoặc lớn hơn mức bảo đảm thực hiện dự án theo quy định tại khoản 2 Điều này, nhà đầu tư không phải nộp ngay tiền ký quỹ hoặc cam kết bảo lãnh của tổ chức tín dụng tại thời điểm quy định tại điểm a khoản 5 Điều 27 Nghị định số 96/2026/NĐ-CP.

Theo quy định tại điểm a khoản 5 Điều 27 Nghị định số 96/2026/NĐ-CP, đối với trường hợp nhà đầu tư đã tạm ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì nhà đầu tư thực hiện bảo đảm dự án trước thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Như vậy, việc thực hiện đảm bảo ký quỹ sẽ được thực hiện theo quy định của Nghị định 96/2026/NĐ CP về hướng dẫn một số điều của Luật Đầu tư.

Một vấn đề khác mà nhiều chủ đầu tư rất quan tâm là tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ lẻ). Theo Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Đà Nẵng, trường hợp dự án đáp ứng điều kiện đã giải phóng mặt bằng đạt từ 90% trở lên và hoàn thành hạ tầng khung, hạ tầng xã hội, đảm bảo điều kiện kết nối với hạ tầng chung của khu vực theo quy định, kiến nghị xem xét nâng tỷ lệ cấp số lẻ từ 70% lên 90% diện tích đất ở khai thác trong khu vực phân kỳ tiến độ đó.

“Đối với các dự án được phân kỳ tiến độ, trong đó phần diện tích đã được giao đất và đã có quyết định tính tiền sử dụng đất, đồng thời vẫn còn phần diện tích chưa được giao đất nhưng cùng nằm trong một phân kỳ, thì xem xét được cấp sổ tối đa 70% diện tích khai thác đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và đảm bảo có hạ tầng kết nối với hạ tầng chung của khu vực, ”, ông Bảo đề xuất.

Ngoài ra, Hiệp hội cũng kiến nghị thành phố có cơ chế khuyến khích đối với trường hợp đáp ứng điều kiện cao hơn. Cụ thể, đối với mỗi khu vực phân kỳ tiến độ giải phóng mặt bằng đạt 100%, đầu tư xây dựng hoàn thành toàn bộ hạ tầng khung, đảm bảo điều kiện kết nối với hạ tầng chung của khu vực và nhà đầu tư thực hiện hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ về tài chính đối với Nhà nước thì thành phố xem xét cho phép cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (sổ lẻ) 100% diện tích đất ở khai thác trong khu vực phân kỳ tiến độ đó.

Về vấn đề này, Sở Nông nghiệp và Môi trường ủng hộ với nội dung đề nghị của Hiệp hội Doanh nghiệp thành phố Đà Nẵng. Tuy nhiên, Sở Nông nghiệp và Môi trường cũng lưu ý đối với các dự án phải xác định lại giá đất cụ thể theo kết luận của các cơ quan thanh tra, kiểm tra hoặc các dự án tương tự cần phải xác định lại giá đất cụ thể, thì chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo giá đất cụ thể được xác định lại trước khi xác lập hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.

Nguồn: Đề xuất quy định thời gian hoàn thành giải phóng mặt bằng các dự án bất động sản