Chung cư Hà Nội hạ nhiệt, người mua ở thực vẫn khó an cư

Giá chung cư hạ nhiệt sau cơn sốt kéo dài

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ trong suốt năm 2024 và 2025, thị trường căn hộ Hà Nội đã xuất hiện làn sóng giảm giá trên diện rộng ở giao dịch thứ cấp. Từ các dự án trung cấp đến cao cấp, mức điều chỉnh phổ biến dao động 5% - 10% so với thời điểm đỉnh giá cuối năm ngoái.

Diễn biến này cho thấy thị trường căn hộ Thủ đô đã bước vào giai đoạn “hạ nhiệt” rõ rệt sau thời gian dài được đẩy lên bởi dòng tiền đầu cơ và tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội.

Thời kỳ đỉnh giá, căn hộ chung cư 2 phòng ngủ CT12A Nam Trung Yên (phường Yên Hoà) được giao dịch ở mức 6,1 tỷ đồng/căn, thì ở thời điểm hiện tại căn hộ tương tự đang được chào bán 5,9 tỷ đồng/căn. Các căn 3 phòng ngủ từng được rao bán 11 tỷ đồng/căn thì nay đang được môi giới rao bán chỉ khoảng 10,5 tỷ đồng/căn.

Tại khu đô thị Vinhomes Smart City, các căn hộ 1 phòng ngủ cộng (1PN+1) từng giao dịch quanh mức 3,6 tỷ đồng/căn hồi cuối năm ngoái hiện giảm còn khoảng 3,2 tỷ đồng. Dòng căn hộ 2 phòng ngủ tại một số tòa đã qua sử dụng cũng giảm vài trăm triệu đồng mỗi căn so với thời kỳ đỉnh sốt.

Không chỉ những dự án cao cấp, nhiều khu căn hộ từng tăng giá rất mạnh tại khu vực Mỹ Đình, Nam Từ Liêm hay Thanh Xuân cũng đồng loạt điều chỉnh. Các căn hộ tại Mỹ Đình Plaza 2 từng được giao dịch 7,4 - 7,8 tỷ đồng/căn hiện giảm xuống quanh ngưỡng 7 - 7,3 tỷ đồng. Nhiều dự án như Iris Garden, The Emerald Đình Thôn, The Zei hay Eco Green City đều ghi nhận mức giảm từ 400-600 triệu đồng/căn.

Điều đáng chú ý là đợt giảm giá lần này diễn ra trong bối cảnh thanh khoản thị trường suy yếu rõ rệt. Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, quý I/2026, toàn thị trường thứ cấp Hà Nội ghi nhận khoảng 11.100 giao dịch, giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025.

Riêng phân khúc căn hộ ghi nhận mức sụt giảm mạnh nhất với khoảng 4.000 giao dịch, giảm 60% theo quý và 26% theo năm.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm, cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn “giảm tốc” sau thời kỳ tăng trưởng quá nóng. Theo ông, dòng tiền đầu tư hiện trở nên dè dặt hơn trước áp lực lãi suất, lạm phát và những biến động kinh tế toàn cầu.

“Thị trường không còn vận hành theo tâm lý ‘mua nhanh - bán nhanh’ như trước mà đang chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Dòng tiền ngắn hạn suy yếu, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn”, ông Tiến nhận định.

Cùng với sự co lại của dòng tiền đầu cơ, áp lực nguồn cung mới cũng khiến mặt bằng giá chung cư chịu sức ép lớn hơn. Theo Savills Hà Nội, năm 2026 thị trường sẽ đón khoảng 70.000 căn hộ mới từ 91 dự án, chủ yếu tập trung tại Đông Anh, Hoài Đức và Hoàng Mai.

Ông Nguyễn Anh Đức, Công ty ABLand, cho rằng thị trường hiện không còn hội tụ những điều kiện từng tạo ra cơn sốt căn hộ suốt hai năm qua. Lãi suất cho vay tăng trở lại, dòng vốn đầu cơ suy giảm trong khi nguồn hàng sơ cấp liên tục bung ra đã khiến thị trường bước vào trạng thái cạnh tranh gay gắt hơn.

Theo ông Đức, giao dịch hiện nay chủ yếu đến từ người mua ở thực thay vì nhà đầu tư lướt sóng như trước đây.

Giá giảm nhưng người thu nhập trung bình vẫn “đuối”

Dù thị trường đã xuất hiện làn sóng điều chỉnh, song thực tế cho thấy cơ hội sở hữu nhà ở của phần đông người dân vẫn rất hạn chế.

Mức giảm 5-10% hiện nay chủ yếu là sự điều chỉnh kỹ thuật sau giai đoạn tăng nóng, chưa đủ để đưa giá căn hộ trở về mức phù hợp với thu nhập đại chúng. Sau gần ba năm liên tục leo thang, mặt bằng giá chung cư Hà Nội hiện vẫn ở ngưỡng rất cao.

Nghịch lý lớn nhất của thị trường nằm ở chỗ: giá đã giảm nhưng người có nhu cầu ở thực vẫn khó mua được nhà, trong khi giới đầu cơ bắt đầu chịu áp lực lớn về tài chính.

Ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Khang Land, cho biết tình trạng giao dịch sụt giảm không phải hiện tượng ngắn hạn mà đã kéo dài từ sau Tết Nguyên đán đến nay.

“Nhiều sàn môi giới gần như không phát sinh giao dịch trong nhiều tháng. Người mua hiện thận trọng hơn rất nhiều, trong khi giá bán vẫn neo ở mức cao khiến khả năng hấp thụ của thị trường giảm mạnh”, ông Cao nói.

Theo vị này, vấn đề lớn nhất hiện nay không nằm ở dư cung tuyệt đối mà ở khoảng cách quá lớn giữa giá bán và khả năng chi trả thực tế của người dân.

Trong giai đoạn tăng nóng vừa qua, nhiều sản phẩm bị đẩy giá vượt xa giá trị sử dụng thật nhờ hiệu ứng đầu cơ và đòn bẩy tài chính. Khi dòng tiền đầu tư chững lại, thị trường bắt đầu bước vào quá trình “trả lại giá trị thật”.

Sự phân hóa giữa các nhóm dự án hiện cũng ngày càng rõ nét hơn. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và có cộng đồng cư dân thực vẫn giữ được thanh khoản tương đối ổn định. Ngược lại, các dự án từng bị đẩy giá quá cao, đặc biệt ở khu vực xa trung tâm hoặc thiếu tiện ích đồng bộ, đang chịu áp lực giảm giá mạnh hơn.

Theo các chuyên gia, giai đoạn hiện nay có thể tạo ra cơ hội nhất định cho người mua ở thực sau thời gian dài bị “đuổi” khỏi thị trường bởi giá tăng phi mã. Một số chủ nhà đã bắt đầu chấp nhận hạ giá, trong khi nhiều chủ đầu tư cũng tăng ưu đãi, giãn tiến độ thanh toán hoặc hỗ trợ lãi suất để kích cầu.

Tuy nhiên, khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm thu nhập trung bình vẫn là bài toán rất khó giải nếu giá căn hộ tiếp tục neo cao hơn nhiều lần tốc độ tăng thu nhập.

Theo ông Nguyễn Vũ Cao, thị trường thời gian tới sẽ cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm và giá trị thực thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

“Doanh nghiệp muốn bán được hàng phải chứng minh được giá trị thật của sản phẩm thông qua chất lượng xây dựng, pháp lý, tiến độ và trải nghiệm sống thực tế”, ông nhấn mạnh.

Sự điều chỉnh của thị trường chung cư Hà Nội hiện nay vì thế không đơn thuần là một nhịp giảm giá ngắn hạn, mà là giai đoạn tái cân bằng sau thời kỳ tăng nóng kéo dài. Tuy nhiên, để giấc mơ an cư thực sự mở ra với số đông người dân, thị trường có lẽ vẫn cần thêm những đợt điều chỉnh sâu hơn để giá nhà tiến gần hơn với khả năng chi trả thực tế.

Nguồn:Chung cư Hà Nội hạ nhiệt, người mua ở thực vẫn khó an cư