Nhà ở xã hội cho thuê: Góc nhìn từ kinh nghiệm quốc tế

Trong khi nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp tại các đô thị ngày càng lớn, mô hình phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam vẫn chủ yếu xoay quanh mục tiêu bán căn hộ. Điều này khiến không ít người dù thuộc diện được hỗ trợ vẫn khó tiếp cận vì áp lực tài chính, vay vốn và chi phí trả nợ kéo dài.

Nhà ở xã hội cao cấp Te Matawai ở trung tâm TP Auckland - New Zealand.

Nhiều quốc gia ưu tiên nhà ở xã hội cho thuê

Theo TS LS Đoàn Văn Bình, Chủ tịch CEO Group, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, kinh nghiệm quốc tế cho thấy nhà ở xã hội muốn phát huy đúng vai trò an sinh cần được phát triển mạnh theo hướng cho thuê và thuê mua, thay vì chỉ tập trung sở hữu nhà.

Qua nghiên cứu nhiều mô hình thành công trên thế giới, ông Bình cho rằng Việt Nam cần thay đổi tư duy phát triển nhà ở xã hội theo hướng Nhà nước chủ động tạo lập quỹ nhà cho thuê dài hạn, từ đó hình thành nền tảng an cư bền vững cho người lao động.

Tại New Zealand, nhà ở xã hội được định vị rõ là mô hình nhà cho thuê dành cho người không đủ khả năng tiếp cận thị trường thương mại. Chính phủ hỗ trợ trực tiếp một phần tiền thuê nhà cho người dân, thay vì dồn trọng tâm vào hỗ trợ mua nhà.

Mô hình này giúp giảm áp lực tài chính ban đầu, đồng thời tạo điều kiện để người thu nhập thấp có chỗ ở ổn định mà không phải gánh nặng vay vốn dài hạn.

Không chỉ phát triển căn hộ chung cư, New Zealand còn đa dạng loại hình nhà ở xã hội, từ nhà riêng gắn với đất đến các phân khúc căn hộ khác nhau nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân.

Trong khi đó, Singapore dù nổi tiếng với tỷ lệ sở hữu nhà cao nhưng nền tảng của hệ thống nhà ở xã hội lại đến từ sự can thiệp mạnh mẽ của Nhà nước trong tạo lập quỹ nhà và hỗ trợ tài chính dài hạn cho người dân.

Quốc gia này đã phát triển hơn 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội tại 24 thị trấn và 3 khu dân cư lớn, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho hơn 80% dân số. Chính phủ thiết kế các gói vay giúp người dân chỉ phải dành dưới 20% thu nhập hàng tháng để trả tiền mua nhà.

Đồng thời, Quỹ Phòng xa Trung ương (CPF) hoạt động như một cơ chế tiết kiệm bắt buộc, giúp người dân tích lũy dần để chi trả nhà ở với áp lực tài chính thấp hơn.

Tại Brunei, chính sách nhà ở xã hội được gắn chặt với việc làm và an sinh xã hội. Người dân muốn thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội phải có công việc và thu nhập ổn định để đảm bảo khả năng chi trả. Chính phủ nước này hiện cũng nghiên cứu mở rộng mô hình hợp tác công tư nhằm phát triển thêm nguồn cung nhà ở xã hội.

Tại Thái Lan, đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội với đối tượng được thuê nhà theo chương trình của dự án là công dân Thái Lan bị ảnh hưởng bởi Covid-19, người thất nghiệp, người tàn tật, người già, viên chức về hưu và người bị Chính phủ trưng thu đất. Người đủ điều kiện thuê là người có thu nhập không quá 30.000 baht mỗi tháng tính trên mỗi hộ gia đình.

Theo TS LS Đoàn Văn Bình, điểm chung của các quốc gia thành công là xem nhà ở xã hội như một cấu phần của chính sách an sinh dài hạn, thay vì chỉ là một chương trình hỗ trợ nhà ở đơn lẻ.

Cần cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp

Tại Việt Nam, phần lớn chính sách hiện nay đang ưu tiên hỗ trợ doanh nghiệp phát triển dự án để bán nhà ở xã hội thông qua miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế, hỗ trợ lãi suất và khống chế lợi nhuận.

Cần sớm hình thành quỹ nhà ở xã hội cho thuê do Nhà nước và doanh nghiệp cùng tham gia phát triển.

Tuy nhiên, theo TS LS Đoàn Văn Bình, đây mới là hỗ trợ gián tiếp thông qua doanh nghiệp, trong khi Nhà nước chưa thực sự chủ động tạo lập quỹ nhà ở xã hội thuộc sở hữu công để cho thuê dài hạn.

Ông Bình cho rằng Nhà nước cần tham gia trực tiếp hơn bằng cách sở hữu một phần quỹ nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà cho thuê, nhằm chủ động điều tiết thị trường và hỗ trợ người dân trong các tình huống khó khăn về chỗ ở.

Theo tính toán của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, tổng giá trị ưu đãi mà Nhà nước đang hỗ trợ cho mỗi dự án nhà ở xã hội hiện tương đương khoảng 17-20% tổng mức đầu tư dự án.

Nếu quy đổi trực tiếp thành nguồn lực để Nhà nước tạo lập quỹ nhà cho thuê, quy mô hỗ trợ là rất lớn. Với một dự án có tổng mức đầu tư 1.000 tỷ đồng, phần ưu đãi có thể tương đương khoảng 200 tỷ đồng.

Theo ước tính, với hàng trăm dự án nhà ở xã hội đã triển khai thời gian qua, nguồn lực hỗ trợ từ Nhà nước lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng, đủ để hình thành một quỹ nhà cho thuê quy mô lớn theo mô hình của New Zealand.

TS LS Đoàn Văn Bình nhận định khi Nhà nước chủ động được quỹ nhà cho thuê, nguồn cung sẽ ổn định hơn, đồng thời giúp kiểm soát tốt chất lượng công trình, hạ tầng kỹ thuật và an toàn cư dân.

Đây cũng là giải pháp quan trọng để hạn chế tình trạng người lao động phải tìm đến các loại hình nhà ở tự phát, thiếu tiêu chuẩn an toàn tại các đô thị lớn.

Bên cạnh nhà ở xã hội, TS LS Đoàn Văn Bình cho rằng Việt Nam cũng cần sớm phát triển mạnh phân khúc nhà ở vừa túi tiền để mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình.

Vị chuyên gia nhận định, không chỉ riêng nhà ở xã hội sẽ khó đáp ứng toàn bộ nhu cầu thực tế của thị trường. Vì vậy, cần đồng thời xây dựng cơ chế khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở giá phù hợp thông qua ưu đãi vốn, lãi suất và cải cách thủ tục hành chính.

Ngoài ra, ông Bình cũng đề xuất cần đa dạng địa điểm xây dựng, đa dạng phân khúc sản phẩm, thống nhất tên gọi nhà ở xã hội và xem xét thành lập cơ quan chuyên trách quản lý lĩnh vực này.

Quan trọng hơn, chính sách nhà ở xã hội cần được tích hợp với các chính sách việc làm, giao thông, y tế và giáo dục để hình thành các cộng đồng dân cư ổn định, thay vì chỉ giải quyết bài toán chỗ ở đơn thuần.

Nguồn: Nhà ở xã hội cho thuê: Góc nhìn từ kinh nghiệm quốc tế