Thanh khoản bất động sản suy giảm, chủ đầu tư chịu áp lực kép

Theo báo cáo của DKRA Consulting cho thấy trong tháng 7, thị trường căn hộ TP HCM ghi nhận khoảng 10.500 căn hộ mở bán nhưng chỉ tiêu thụ được khoảng 1.650 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 16%, giảm 67% so với tháng trước.

Nhu cầu tìm mua bất động sản đang hạ nhiệt.

Sức mua giảm mạnh, giá vẫn neo cao

Phân khúc nhà phố, biệt thự thậm chí khó khăn hơn. Khoảng 7.750 sản phẩm được đưa ra thị trường nhưng chỉ có 137 căn giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ khoảng 2%, giảm 70% so với tháng trước.

Diễn biến trên thị trường trực tuyến cũng cho thấy nhu cầu tìm mua đang hạ nhiệt. Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy trong tháng 7, lượng tin đăng bán bất động sản trên cả nước giảm 9%, trong khi mức độ quan tâm của người tìm mua giảm 8% so với tháng trước.

Tại TP HCM cũ, lượng tin đăng bán giảm 11%, mức độ quan tâm giảm 9%. Riêng nhà riêng chịu ảnh hưởng rõ nét nhất khi tin đăng giảm 19% và mức độ quan tâm giảm 13%. Đất nền cùng giảm 11% ở cả hai chỉ số; nhà mặt phố giảm 8% về tin đăng và 10% về mức độ quan tâm. Căn hộ có mức điều chỉnh nhẹ hơn, lần lượt giảm 3% và 5%.

Trong khi đó, giá sơ cấp vẫn ở vùng cao. Theo DKRA, các dự án căn hộ mở bán mới trong tháng 7 có giá khoảng 80-100 triệu đồng/m2 tại TP HCM, 38-68 triệu đồng/m2 tại Tây Ninh và 37-66 triệu đồng/m2 tại Đồng Nai.

Trong khi đó, với thị trường căn hộ Hà Nội, các đơn vị cũng ghi nhận có sự phân hóa rõ giữa sơ cấp và thứ cấp. Theo Savills Việt Nam, giá căn hộ sơ cấp quý II/2026 đạt khoảng 116 triệu đồng/m2, tăng 16% theo quý và 27% theo năm. Toàn bộ nguồn cung có giá trên 70 triệu đồng/m2, trong đó 60% vượt 90 triệu đồng/m2.

CBRE ghi nhận mức giá bình quân khoảng 95 triệu đồng/m2, trong khi Cushman & Wakefield đưa ra mức gần 123 triệu đồng/m2. Chênh lệch chủ yếu đến từ phương pháp tính và cơ cấu nguồn cung, khi hơn 72% sản phẩm mở bán thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang.

Bộ Xây dựng cũng ghi nhận giá căn hộ Hà Nội khoảng 123 triệu đồng/m2. Mặt bằng cao không chỉ do giá bán tăng mà còn bởi nguồn cung đang dịch chuyển mạnh sang phân khúc cao cấp.

Trong khi giá sơ cấp neo cao, thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện giao dịch thấp hơn giai đoạn đỉnh. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng là “cắt lỗ”, bởi nhiều người bán vẫn có giá vốn thấp hơn đáng kể.

Sự trái chiều này đặt chủ đầu tư trước áp lực kép: sức mua chững lại trong khi chi phí đất, vốn và phát triển dự án vẫn ở mức cao. Vì vậy, thay vì giảm trực tiếp giá niêm yết, nhiều doanh nghiệp đang tăng ưu đãi tài chính để kích cầu và duy trì mặt bằng giá.

Theo DXS-FERI, trong 6 tháng đầu năm 2026, nhiều doanh nghiệp đã điều chỉnh chính sách bán hàng theo hướng giảm rào cản tài chính. Một trong những giải pháp phổ biến là giảm tỷ lệ thanh toán ban đầu, có trường hợp khách hàng chỉ cần thanh toán khoảng 10% giá trị sản phẩm để ký hợp đồng mua bán.

Các chính sách hỗ trợ lãi suất cũng được kéo dài. Thời gian hỗ trợ có thể lên tới 24-30 tháng hoặc đến khi nhận nhà. Một số chương trình tiếp tục duy trì lãi suất ưu đãi sau giai đoạn hỗ trợ 0%, với thời gian lên tới 3 năm.

Bên cạnh đó là hàng loạt chính sách giãn tiến độ thanh toán, thanh toán theo dòng tiền hoặc thu nhập, ân hạn nợ gốc dài, thậm chí lên tới 60 tháng. Chính sách chiết khấu cũng được thiết kế linh hoạt theo phương thức thanh toán hoặc từng nhóm khách hàng.

Vì sao chủ đầu tư không giảm giá trực tiếp?

Theo Savills Việt Nam, việc giảm trực tiếp giá bán có thể ảnh hưởng đến giá trị thương hiệu và quyền lợi của những khách hàng đã mua trước đó. Do đó, nhiều doanh nghiệp lựa chọn hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ hoặc tăng chiết khấu để tạo lợi thế cạnh tranh nhưng vẫn duy trì mặt bằng giá.

Nhiều chủ đầu tư chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán để kích cầu. Ảnh: DH

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cũng cho rằng việc doanh nghiệp đồng loạt sử dụng các chương trình ưu đãi tài chính thay vì hạ giá niêm yết phản ánh sự thay đổi trong chiến lược bán hàng. “Doanh nghiệp không dễ giảm giá bán công khai bởi điều này có thể kéo mặt bằng giá của toàn dự án đi xuống, ảnh hưởng đến quyền lợi của những khách hàng đã mua trước đó, đồng thời tác động đến việc định giá tài sản bảo đảm và khả năng huy động vốn trong tương lai”, ông Thắng nói.

Như vậy, bài toán của chủ đầu tư không đơn giản là bán được hàng với giá thấp hơn hay không mà còn là bán như thế nào để không phá vỡ mặt bằng giá của chính dự án.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6, sự lệch pha giữa giá sơ cấp và giá giao dịch trên thị trường thứ cấp liên quan trực tiếp đến thời điểm mở bán và giá vốn của từng dự án. Với những dự án đã mở bán trước quý II/2026, trong đó có dự án được định giá và triển khai vào thời điểm thị trường còn ở vùng giá cao.

“Những dự án đã định hình giá rồi, đã vay ngân hàng, đã bán cho khách hàng thì bây giờ rất khó giảm giá”, ông Quê nói. Với nhóm này, giá bán không chỉ phản ánh chi phí phát triển dự án mà còn gắn với các khoản vay, tài sản bảo đảm và những sản phẩm đã bán ra thị trường.

Nếu chủ đầu tư bất ngờ giảm giá mạnh, khách hàng mua trước có thể phản ứng, trong khi giá trị tài sản bảo đảm tại ngân hàng cũng có nguy cơ bị ảnh hưởng. Quan trọng hơn, một đợt giảm giá công khai có thể tạo hiệu ứng lan truyền, khiến khách hàng tiếp tục chờ đợi mức giá thấp hơn thay vì xuống tiền. Do đó, trong ngắn hạn, các chương trình ưu đãi vẫn là phương án ít gây xáo trộn hơn.

Tuy nhiên, theo vị lãnh đạo doanh nghiệp, chính sách ưu đãi không thể kéo dài vô hạn nếu sức mua tiếp tục suy yếu. Theo ông Quê, một nguyên nhân khiến chủ đầu tư chưa giảm giá trực tiếp là kỳ vọng thị trường có thể phục hồi. Khi chưa xác định được đợt điều chỉnh hiện tại chỉ mang tính ngắn hạn hay sẽ kéo dài, doanh nghiệp có xu hướng giữ giá niêm yết và dùng chính sách bán hàng để duy trì thanh khoản.

Nếu thị trường chỉ chững lại trong thời gian ngắn, chiến lược này có thể tiếp tục phát huy tác dụng. Nhưng nếu thanh khoản thấp kéo dài 6-12 tháng, áp lực sẽ lớn hơn đáng kể. Khi đó, việc tiếp tục duy trì giá niêm yết cao trong khi lượng hàng tiêu thụ thấp sẽ làm gia tăng chi phí vốn, chi phí lãi vay và áp lực dòng tiền. Những dự án đã mở bán trước đó cũng có thể buộc phải điều chỉnh giá để ưu tiên thanh khoản. Trong khi đó, với các dự án bắt đầu ra hàng từ quý II, đặc biệt là đầu quý III/2026, có thể chủ động hơn trong việc tính toán lại giá bán theo diễn biến mới của thị trường.

“Những dự án mới ra hàng có thể cân đối lại chi phí đầu tư và ưu tiên thanh khoản. Nếu trước đây dự kiến ra hàng hơn 100 triệu đồng/m2 thì trong bối cảnh hiện nay có thể tính toán mức 70-80 triệu đồng/m2”, ông Quê cho biết. Điều này có thể tạo ra một sự phân hóa rõ hơn trên thị trường. Các dự án cũ khó giảm giá vì bị ràng buộc bởi giá vốn, khoản vay và mặt bằng giá đã hình thành; trong khi dự án mới có nhiều dư địa hơn để thiết lập mức giá phù hợp với sức mua.

Vì vậy, khoảng chênh giữa giá sơ cấp và thứ cấp hiện nay chưa nhất thiết đồng nghĩa toàn bộ thị trường sẽ lập tức bước vào một đợt giảm giá sâu. Nó phản ánh trước hết sự giằng co giữa giá vốn của doanh nghiệp và khả năng chi trả của người mua.

Nếu sức mua sớm phục hồi, chủ đầu tư có thể tiếp tục duy trì chiến lược “giữ giá, tăng ưu đãi”. Tuy vậy nếu thanh khoản tiếp tục suy giảm, đặc biệt trong 6-12 tháng tới, ông Quê cho rằng áp lực dòng tiền sẽ khiến chính sách bán hàng khó có thể thay thế hoàn toàn việc điều chỉnh giá. Khi đó, bài toán của thị trường sẽ không còn là “chủ đầu tư có giảm giá hay không”, mà là mức giá nào đủ thấp để người mua quay trở lại, đồng thời vẫn đủ cao để doanh nghiệp không chịu thiệt hại quá lớn về tài chính.

Nguồn: Thanh khoản bất động sản suy giảm, chủ đầu tư chịu áp lực kép