Lãi suất ngân hàng hạ nhiệt, người vay mua nhà vẫn khó tiếp cận vốn rẻ

Vốn ưu đãi chưa lan đều tới người mua nhà

Thông tin ngân hàng giảm lãi suất mang đến kỳ vọng giảm gánh nặng tài chính cho người vay và hỗ trợ sức mua trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, những chương trình đang được triển khai cho thấy dòng vốn ưu đãi có sự lựa chọn về đối tượng, mục đích sử dụng và điều kiện tiếp cận.

Tại Công văn số 9736, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng quyết liệt giảm thực chất lãi suất huy động và cho vay trên toàn hệ thống, bao gồm các kênh bán hàng. Việc thực hiện chỉ đạo cũng được gắn với công tác điều hành tăng trưởng tín dụng.

Dù vậy, với người vay mua nhà, lãi suất sau thời gian ưu đãi vẫn là trở ngại đáng kể. Mức thả nổi tại nhiều ngân hàng được ghi nhận trong khoảng 12–15%/năm, còn lãi suất ưu đãi ban đầu khoảng 9–10%/năm. Với khoản vay kéo dài nhiều năm, chi phí sau ưu đãi tác động trực tiếp đến kế hoạch chi tiêu và khả năng trả nợ.

Chẳng hạn, Woori Bank đưa ra lựa chọn lãi suất cố định 9,2%/năm trong năm đầu hoặc 9,7%/năm trong hai năm đầu. Khi kết thúc thời gian ưu đãi, lãi suất được xác định bằng mức bình quân tiền gửi kỳ hạn 12 tháng của nhóm bốn ngân hàng thương mại nhà nước cộng biên độ 4,5 điểm phần trăm. Chi phí vay về sau vì vậy còn phụ thuộc vào biến động của lãi suất tham chiếu.

Anh Minh Hải, ở phường Long Biên, Hà Nội, dự định mua căn hộ để gia đình chuyển từ nhà thuê sang chỗ ở ổn định. Sau khi cân đối tiền tích lũy, anh tính vay thêm khoảng 1,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, điều khiến anh đắn đo là khoản trả nợ sau khi hết thời gian ưu đãi. Anh lựa chọn tìm căn hộ có tổng giá thấp hơn để giảm số tiền vay, thay vì sử dụng hết khả năng tài chính ngay từ đầu.

Trong khi đó, chị Thu Hương, ở phường Hải Châu, Đà Nẵng, cân nhắc mua một căn nhà để vừa ở vừa kinh doanh. Ngoài tiền mua nhà, gia đình còn phải dành vốn sửa chữa và nhập hàng. Khi tính thêm nghĩa vụ trả gốc, lãi ngân hàng hằng tháng, chị lựa chọn tiếp tục thuê mặt bằng, giữ lại nguồn tiền cho hoạt động kinh doanh và lùi kế hoạch mua nhà.

Nhiều ngân hàng giảm lãi suất, triển khai các gói tín dụng ưu đãi nhưng người vay mua nhà chưa dễ hưởng lợi.

Có thể thất, người mua vẫn phải cân đối giữa giá bất động sản, vốn tự có, nhu cầu chi tiêu và khoản dự phòng để bảo đảm khả năng trả nợ trong dài hạn.

Với dư nợ 1 tỷ đồng, chênh lệch 3 điểm phần trăm lãi suất tương đương khoảng 30 triệu đồng tiền lãi mỗi năm nếu dư nợ giữ nguyên. Khoản chênh lệch này đủ ảnh hưởng đáng kể đến ngân sách gia đình hoặc hiệu quả đầu tư. Bởi vậy, mức lãi suất ban đầu chỉ là một phần trong bài toán tài chính của người vay.

Ở phía ngân hàng, các gói hỗ trợ đang tập trung rõ hơn vào sản xuất, kinh doanh. Sacombank triển khai gói 40.000 tỷ đồng cho khách hàng doanh nghiệp với mức giảm lãi suất cho vay 2 điểm phần trăm/năm, đồng thời giảm lãi suất huy động kỳ hạn từ 6 tháng trở lên.

HDBank dành gói tín dụng 10.000 tỷ đồng cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, giảm lãi suất 1,5 điểm phần trăm/năm cho cả khách hàng hiện hữu và khách hàng mới. Tuy nhiên, chương trình không áp dụng cho mục đích kinh doanh bất động sản, chứng khoán, kinh doanh tài chính và một số hoạt động đầu tư tài chính khác.

Vietcombank triển khai chương trình hỗ trợ sản xuất, kinh doanh và lĩnh vực ưu tiên từ ngày 19/10 đến hết năm, với mức giảm phổ biến 1,5–2 điểm phần trăm/năm, một số lĩnh vực ngắn hạn được giảm tới 3 điểm phần trăm/năm. Agribank cũng công bố giảm lãi vay cho lĩnh vực ưu tiên, doanh nghiệp nhỏ và vừa cùng các động lực tăng trưởng mới.

Như vậy, quy mô gói tín dụng lớn chưa đồng nghĩa mọi khách hàng mua nhà hoặc đầu tư bất động sản đều được tiếp cận. Tác động đến thị trường còn phụ thuộc vào đối tượng, điều kiện và phạm vi áp dụng của từng chương trình. Đặc biệt, cần phân biệt khoản vay mua nhà phục vụ nhu cầu ở với khoản vay kinh doanh, đầu tư bất động sản khi xem xét chính sách của mỗi ngân hàng.

Thanh khoản bất động sản cần thêm động lực ngoài lãi suất

Lãi suất giảm có thể hỗ trợ quyết định mua nhà, nhưng khả năng tiếp cận vốn còn phụ thuộc vào thu nhập, tài sản bảo đảm, vốn tự có và phương án trả nợ. Vì vậy, mức lãi suất niêm yết được điều chỉnh chưa chắc lập tức chuyển thành số lượng khoản vay hoặc giao dịch tăng tương ứng.

TS Lê Hồng Hạnh, giảng viên ngành Tài chính tại Đại học RMIT Việt Nam, nhận định người vay ngoài nhóm ưu tiên vẫn có thể gặp khó khăn bởi điều kiện cấp tín dụng, hạn mức và những chi phí đi kèm, dù mức lãi suất công bố được điều chỉnh giảm.

Sự phân hóa thể hiện trong cơ cấu tín dụng bất động sản. Đến ngày 31/8/2026, tổng dư nợ lĩnh vực này đạt khoảng 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025, chiếm 25,39% tổng dư nợ nền kinh tế.

Trong đó, tín dụng kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,59 triệu tỷ đồng, tăng 19,59%. Dư nợ phục vụ nhu cầu tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản đạt khoảng 2,61 triệu tỷ đồng, chỉ tăng 1,02%. Khoảng cách này cho thấy vốn vào hoạt động kinh doanh địa ốc tăng nhanh hơn đáng kể so với vốn phục vụ nhu cầu tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản.

Khi nguồn vốn giá thấp tập trung cho sản xuất, kinh doanh và lĩnh vực ưu tiên, thanh khoản bất động sản vẫn phụ thuộc vào chi phí vay thực tế và khả năng trả nợ của khách hàng.

Tăng trưởng dư nợ vì thế chưa đủ để khẳng định sức mua nhà phục hồi. Khả năng chuyển vốn vay thành giao dịch còn liên quan đến giá bán, pháp lý, tiến độ dự án và mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu thực tế.

Chuyên gia bất động sản Lê Văn Long cho rằng lãi vay mua nhà từ nay đến cuối năm khó giảm sâu như kỳ vọng, trong bối cảnh bất động sản không thuộc nhóm được ưu tiên trong nhiều chương trình hỗ trợ. Khi chi phí tài chính vẫn cao, một bộ phận khách hàng tiếp tục chờ đợi thay vì quyết định vay ngay.

Ở phía ngân hàng, dư địa giảm lãi suất còn chịu ràng buộc bởi khả năng cân đối nguồn vốn. Số liệu được công bố tại cuộc họp với 46 ngân hàng thương mại cho thấy huy động vốn toàn ngành tăng 11,22% so với đầu năm, trong khi tín dụng tăng 11,44%. Tốc độ cho vay cao hơn huy động đặt ra yêu cầu quản trị nguồn vốn thận trọng, nhất là với những khoản vay dài hạn.

Bất động sản cần thời gian thu hồi vốn dài, trong khi nguồn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn. Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Ngọc Cảnh đã lưu ý sự chênh lệch kỳ hạn này tiềm ẩn rủi ro thanh khoản, đòi hỏi thị trường phát triển thêm các kênh huy động vốn thay vì phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng.

Định hướng điều hành tiếp tục kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản, đồng thời có cơ chế loại trừ phần dư nợ tăng thêm của một số lĩnh vực như nhà ở xã hội, khu công nghiệp, khu chế xuất và một số loại hình dịch vụ khi kiểm soát giới hạn tăng trưởng. Dòng vốn tiếp tục được phân bổ theo tính chất, mục đích sử dụng và yêu cầu quản trị rủi ro.

Trong bối cảnh đó, triển vọng thị trường cần được đánh giá từ khả năng tiếp cận vốn thực tế. Người mua được vay với chi phí bao nhiêu, thời gian cố định lãi suất kéo dài đến đâu, cách tính lãi sau ưu đãi thế nào và khoản trả nợ có phù hợp với thu nhập hay không là những yếu tố quyết định.

Đối với doanh nghiệp địa ốc, lãi vay giảm có thể hỗ trợ dòng tiền nhưng không thay thế được việc hoàn thiện pháp lý, bảo đảm tiến độ và xây dựng mức giá phù hợp. Nếu giá bán vượt quá sức mua, những ưu đãi tài chính ngắn hạn khó tạo ra thanh khoản bền vững.

Hạ lãi suất là tín hiệu hỗ trợ cần thiết. Để chuyển sự quan tâm thành giao dịch, thị trường cần thêm sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả và phương án vay đủ an toàn trong dài hạn. Sức mua chỉ cải thiện thực chất khi người dân vừa tiếp cận được nhà ở, vừa duy trì được nghĩa vụ trả nợ sau khi thời gian ưu đãi kết thúc.

Nguồn: Lãi suất ngân hàng hạ nhiệt, người vay mua nhà vẫn khó tiếp cận vốn rẻ