Nhà xưởng xây sẵn nổi lên trong làn sóng FDI sản xuất mới

Nhà xưởng chiếm hơn 66% tổng vốn FDI sản xuất mới

Theo phân tích của Savills Việt Nam, nhà xưởng tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong cả số lượng dự án và vốn FDI sản xuất đăng ký mới trong 6 tháng đầu năm 2026.

Cụ thể, trong tổng số 468 dự án FDI sản xuất mới trên cả nước, có 266 dự án thuộc nhóm nhà xưởng, chiếm 56,84%. Các dự án này thu hút khoảng 7,09 tỷ USD, tương đương 66,24% tổng vốn FDI sản xuất đăng ký mới.

Trong khi đó, 202 dự án liên quan đến đất công nghiệp thu hút khoảng 3,62 tỷ USD, chiếm 33,76% tổng vốn đầu tư mới.

Cơ cấu trên cho thấy nhu cầu của nhà đầu tư đang có sự dịch chuyển đáng chú ý. Nếu trước đây quỹ đất thường giữ vai trò trung tâm trong các dự án phát triển nhà máy mới từ đầu, thì hiện nay thời gian triển khai cũng trở thành một tiêu chí được tính đến ngay từ giai đoạn lựa chọn địa điểm.

Nhà xưởng xây sẵn nổi lên trong làn sóng FDI sản xuất mới.

Ông John Campbell, Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu liên tục tái cấu trúc, tốc độ triển khai đang trở thành một yếu tố cạnh tranh quan trọng.

Theo ông Campbell, đối với nhiều doanh nghiệp, việc đưa nhà máy vào hoạt động sớm hơn vài tháng có thể tạo lợi thế đáng kể về chi phí, đơn hàng cũng như khả năng tham gia vào chuỗi cung ứng.

Từ sự thay đổi này, nhà xưởng xây sẵn ngày càng nhận được sự quan tâm, đặc biệt ở những ngành đòi hỏi tốc độ triển khai nhanh như điện tử, linh kiện, sản xuất công nghệ cao và các hoạt động sản xuất phục vụ chuỗi cung ứng toàn cầu.

Nhà xưởng xây sẵn trước đây chủ yếu được xem như giải pháp giúp doanh nghiệp nhanh chóng gia nhập thị trường trước khi đầu tư cơ sở sản xuất riêng. Tuy nhiên, mô hình này đang dần được đưa vào danh sách lựa chọn ngay từ giai đoạn đầu của kế hoạch đầu tư.

Xu hướng này cũng phản ánh yêu cầu ngày càng cao của dòng vốn FDI khi các doanh nghiệp không chỉ tìm kiếm địa điểm để đặt nhà máy mà còn quan tâm đến khả năng vận hành, mức độ sẵn sàng của cơ sở sản xuất và thời gian có thể bắt đầu hoạt động.

Miền Bắc dẫn xu hướng, miền Nam cũng tăng nhu cầu

Sự chuyển dịch trong nhu cầu bất động sản công nghiệp thể hiện rõ tại miền Bắc, khu vực đang dẫn đầu cả nước về thu hút FDI sản xuất.

Trong nửa đầu năm 2026, nhà xưởng chiếm 54% tổng số dự án FDI sản xuất mới tại miền Bắc nhưng thu hút tới 73% tổng vốn đầu tư, tương đương khoảng 6,3 tỷ USD.

Ngược lại, các dự án đất công nghiệp chiếm 46% số lượng dự án nhưng chỉ chiếm 27% tổng vốn đầu tư.

Theo Savills, cơ cấu này cho thấy các dự án quy mô lớn trong những lĩnh vực như điện tử, bán dẫn và sản xuất công nghệ cao ngày càng chú trọng đến việc rút ngắn thời gian triển khai, đồng thời giảm bớt các bước phát triển ban đầu.

Sự chuyển dịch trong nhu cầu bất động sản công nghiệp thể hiện rõ tại miền Bắc, khu vực đang dẫn đầu cả nước về thu hút FDI sản xuất.

Thay vì dành nhiều thời gian tìm kiếm quỹ đất rồi tự phát triển nhà máy theo nhu cầu riêng, một bộ phận nhà đầu tư đang ưu tiên những cơ sở sản xuất đã sẵn sàng vận hành. Thời gian từ khi được cấp phép đến khi bắt đầu sản xuất vì vậy trở thành một trong những tiêu chí quan trọng khi lựa chọn địa điểm đầu tư.

Tại miền Nam, xu hướng này cũng được ghi nhận khá rõ. Nhà xưởng chiếm khoảng 63% tổng số dự án FDI sản xuất mới trong khu vực.

Dù xét về giá trị vốn, tỷ trọng giữa nhà xưởng và đất công nghiệp tương đối cân bằng, cơ cấu về số lượng dự án vẫn cho thấy nhu cầu đối với các mô hình có khả năng hỗ trợ doanh nghiệp triển khai nhanh đang ngày càng rõ nét.

Savills nhận định sự phát triển của các ngành điện tử, bán dẫn và sản xuất công nghệ cao sẽ tiếp tục tạo động lực cho phân khúc nhà xưởng trong những năm tới. Khi dòng vốn FDI ngày càng hướng vào các dự án có giá trị cao và yêu cầu chuyên môn sâu, khả năng cung cấp mặt bằng sản xuất phù hợp, sẵn sàng đưa vào vận hành sẽ trở thành lợi thế cạnh tranh quan trọng của bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Tuy nhiên, sự gia tăng vai trò của nhà xưởng xây sẵn không đồng nghĩa đất công nghiệp mất đi vị trí trên thị trường. Các dự án phát triển mới từ đầu, kế hoạch mở rộng quy mô lớn và những khoản đầu tư sản xuất dài hạn vẫn tạo nhu cầu đáng kể đối với quỹ đất công nghiệp chất lượng cao.

Thị trường vì vậy đang hướng tới cấu trúc đa dạng hơn. Nhu cầu không chỉ tập trung vào đất công nghiệp mà ngày càng mở rộng sang các nền tảng sản xuất và logistics hoàn chỉnh, đáp ứng yêu cầu về tốc độ, tính linh hoạt và hiệu quả vận hành.

Bên cạnh những thương hiệu đã hoạt động lâu năm như BW Industrial, Frasers Property, KTG Industrial, Core5, SLP và Mapletree, thị trường còn ghi nhận sự gia nhập của Logicross, thương hiệu logistics thuộc Mitsubishi Estate của Nhật Bản.

Hai dự án đầu tiên của Logicross tại Việt Nam là Logicross Nam Thuận và Logicross Hải Phòng đang bổ sung nguồn cung nhà kho xây sẵn, qua đó cho thấy các mô hình bất động sản công nghiệp phục vụ sản xuất và logistics ngày càng đa dạng.

Theo ông John Campbell, câu hỏi của thị trường hiện nay không còn chỉ xoay quanh việc còn bao nhiêu quỹ đất công nghiệp để phát triển. Điều các nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn là khả năng đưa dự án vào hoạt động trong bao lâu. Đây được xem là một trong những yếu tố quan trọng có thể định hình nhu cầu và cấu trúc của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong giai đoạn tiếp theo.

Nguồn: Nhà xưởng xây sẵn nổi lên trong làn sóng FDI sản xuất mới