Chung cư Hà Nội điều chỉnh giá, cơ hội nào cho người mua nhà?

Từng tăng bằng lần, nay quay đầu giảm

Chị Thùy Minh, một môi giới bất động sản tại Hà Nội, vừa đăng tin rao bán căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 64m2 tại một đại đô thị phía đông Thủ đô với giá 3,7 tỷ đồng. So với thời điểm mua vào năm ngoái, chủ nhà đã chấp nhận cắt lỗ hơn 900 triệu đồng.

“Dù đã đăng tin rao bán giúp chủ nhà nhiều tháng nay, song vẫn chưa có khách nào chốt mua. Dường như người mua còn chờ giá giảm thêm”, chị Minh nói.

Theo chị Minh, ngoài những trường hợp cần bán để xoay dòng tiền, phần lớn nguồn hàng chuyển nhượng hiện nay là các căn hộ có vị trí không thuận lợi. Đây cũng là những sản phẩm buộc phải giảm giá sâu để tìm người mua.

Trường hợp trên không phải cá biệt. Tình trạng cắt lỗ đang diễn ra ngày càng mạnh mẽ trên thị trường chung cư Hà Nội, đặc biệt ở nhóm căn hộ cũ là những sản phẩm từng tăng giá mạnh theo đà tăng của chung cư mở bán mới.

Trong giai đoạn 2024-2025, nhiều căn hộ thuộc phân khúc này ghi nhận mức tăng trưởng bằng lần. Khi thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh, đây cũng là nhóm chịu áp lực giảm giá mạnh nhất. Nếu đầu năm 2026, mức cắt lỗ phổ biến mới ở khoảng 100-200 triệu đồng/căn, thì đến nay, mức giảm tại một số khu vực đã vượt 1 tỷ đồng.

Áp lực không chỉ đến từ phía môi giới. Nhiều nhà đầu tư mua căn hộ trong giai đoạn giá cao cũng bắt đầu phải chấp nhận giảm giá để thoát hàng. Anh Minh Ánh là một trường hợp như vậy.

Tháng 9/2025, anh mua căn hộ 62,5m2 tại một đại đô thị phía tây Hà Nội với giá 4,4 tỷ đồng và cho rằng đây là mức giá khá hời ở thời điểm đó. Tuy nhiên, chỉ một năm sau, anh buộc phải rao bán lại với giá 3,7 tỷ đồng nhưng vẫn chưa tìm được khách chốt.

Để nhanh chóng thoát hàng, anh thậm chí tính phương án giảm tiếp xuống 3,4 tỷ đồng nếu gặp khách thiện chí.

Tương tự, chị Vân Trang mua một căn hộ cao cấp với 75% vốn vay ngân hàng. Sau khi đã đóng 45% giá trị căn hộ, chị không còn đủ khả năng xoay dòng tiền và buộc phải rao bán. Dù chấp nhận cắt lỗ hơn 1,5 tỷ đồng, căn hộ đến nay vẫn chưa tìm được người mua.

Thực tế khảo sát trên thị trường cũng cho thấy mức giảm đang xuất hiện tại nhiều dự án. Tại chung cư Kim Văn - Kim Lũ, có căn từng được rao bán gần 4 tỷ đồng nay chỉ còn khoảng 2,6 tỷ đồng. Tại dự án 19T Kiến Hưng, một số căn giảm từ 4,4 tỷ đồng xuống khoảng hơn 3 tỷ đồng nhưng thanh khoản vẫn khá thấp.

Ở khu vực Ngoại Giao Đoàn, những căn hộ trước đây được giao dịch quanh mức 110-120 triệu đồng/m2 hiện được chào bán khoảng 75-80 triệu đồng/m2.

Diễn biến này cũng được phản ánh trong dữ liệu thị trường. Báo cáo mới đây của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2024-2025, giá bán căn hộ thứ cấp đã bắt đầu đảo chiều trong năm 2026. Giá bình quân giảm từ khoảng 85 triệu đồng/m2 năm 2025 xuống khoảng 78 triệu đồng/m2, dù vẫn cao hơn 9% so với cùng kỳ năm trước.

Theo One Mount Group, áp lực dòng tiền trong bối cảnh lãi suất cao đang khiến nhiều nhà đầu tư phải điều chỉnh kỳ vọng về giá bán. Đây cũng được xem là cơ hội để người mua tiếp cận thị trường với mặt bằng giá hợp lý hơn so với giai đoạn trước.

Hàng tốt hay tài sản khó thanh khoản?

Trao đổi với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Proprety, cho rằng chung cư cũ đang giảm khá mạnh cả ở khu vực nội đô và vùng ven. Nguyên nhân là giá đã tăng quá nhanh trong giai đoạn 2024-2025, khi thị trường chịu áp lực điều chỉnh, đây sẽ là dòng sản phẩm giảm giá mạnh.

Theo ông Toản, một số phân khúc trước đây tăng giá rất mạnh, có nơi tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba. Vì vậy, mức giảm hiện nay cần được nhìn nhận trong tương quan với mức giá trước cơn sốt. Nói cách khác, một căn hộ giảm 1 tỷ đồng chưa chắc đã là một món hời nếu mức giá sau giảm vẫn cao hơn nhiều so với mặt bằng trước khi giá tăng nóng.

“Giá nhà hiện tại vẫn chưa phải là đáy và có thể vẫn có xu hướng giảm tiếp”, ông Toản nhận định.

Theo ông Toản, áp lực hiện nay đến từ cả lãi suất và nguồn cung. Lãi suất tăng khiến những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao chịu áp lực dòng tiền, buộc phải giảm giá để thoát hàng. Trong khi đó, nguồn cung mới từ nhà ở thương mại đến nhà ở xã hội tiếp tục gia tăng, khiến người mua có nhiều lựa chọn hơn.

Tuy nhiên, theo vị doanh nhân, không phải cứ căn hộ giảm giá mạnh là có thanh khoản tốt. Những tòa nhà có vị trí tốt, hạ tầng đầy đủ, cư dân đã sinh sống ổn định và chất lượng quản lý tốt vẫn có khả năng giữ thanh khoản. Giá có thể điều chỉnh nhưng mức giảm thường không quá sâu.

Ngược lại, những dự án mới nằm trong các đại đô thị có hàng nghìn căn hộ hoặc chuẩn bị bàn giao có thể chịu áp lực lớn hơn khi nguồn cung cùng lúc xuất hiện trên thị trường.

Đây chính là điểm người mua cần đặc biệt lưu ý. Giá giảm và thanh khoản là hai câu chuyện khác nhau. Một căn hộ giảm từ 4 tỷ đồng xuống 3 tỷ đồng có thể được chào mời là “cắt lỗ 1 tỷ đồng”, nhưng nếu trước đó căn hộ này từng có giá khoảng 2 tỷ đồng và được đẩy lên 4 tỷ đồng trong cơn sốt, thì mức 3 tỷ đồng chưa chắc đã rẻ.

Thậm chí, nếu căn hộ nằm tại khu vực có nguồn cung lớn, nhu cầu ở thực thấp hoặc chất lượng vận hành không tốt, người mua có thể tiếp tục gặp khó khi muốn bán lại. Khi đó, khoản tiền tiết kiệm được ở thời điểm mua có thể không bù được rủi ro thanh khoản về sau.

Theo ông Toản, người mua hiện nay đang ở vị thế thuận lợi hơn khi có nhiều lựa chọn và có thể đàm phán với người bán. Tuy nhiên, thay vì chỉ nhìn vào mức giảm, người mua cần đánh giá giá trị thực của căn hộ, mặt bằng giá tại khu vực và khả năng bán lại trong tương lai.

“Với người mua để ở, vị trí, hạ tầng, tiện ích và chất lượng quản lý là những yếu tố quan trọng. Một căn hộ có vị trí thuận tiện, gần nơi làm việc, trường học và đáp ứng tốt nhu cầu sinh hoạt có thể vẫn được người mua chấp nhận ở mức giá cao hơn. Ngược lại, căn hộ giá rẻ nhưng nằm tại khu vực nguồn cung dư thừa sẽ không nhất thiết là lựa chọn tốt”, ông nói.

Nguồn: Chung cư Hà Nội điều chỉnh giá, cơ hội nào cho người mua nhà?