Hạ tầng thay đổi cách định giá bất động sản

Làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn đang diễn ra tại TP HCM và các tỉnh, thành phía Nam, từ các tuyến vành đai, metro đến hệ thống kết nối với sân bay quốc tế Long Thành. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn và các hành lang kinh tế được mở rộng, vị trí bất động sản đang được đánh giá theo một cách khác - không chỉ dựa trên khoảng cách tới trung tâm mà còn dựa trên khả năng kết nối với các trung tâm việc làm, sản xuất, logistics và dịch vụ.

Hạ tầng kết nối được mở rộng đang tạo thêm dư địa phát triển cho các khu vực ngoài trung tâm TP HCM và các địa phương phía Nam.

Giá trị theo kết nối

Trong giai đoạn 2026-2030, TP HCM đã xác định khoảng 250 dự án đầu tư trọng điểm nhằm thúc đẩy tăng trưởng, tăng cường liên kết vùng và phát triển thành trung tâm dịch vụ công nghệ cao, đổi mới sáng tạo của cả nước. Trong bối cảnh đó, Savills nhận định hạ tầng đang trở thành một trong những yếu tố quan trọng định hình lại cấu trúc đô thị và phân bổ giá trị bất động sản.

Các nền tảng kinh tế của Việt Nam tiếp tục duy trì tích cực. Hoạt động sản xuất mở rộng với chỉ số PMI đạt 51,8 điểm, thuộc nhóm cao nhất khu vực châu Á. Lực lượng lao động trẻ và có tính cạnh tranh về chi phí tiếp tục củng cố vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Tăng trưởng hiện được hỗ trợ bởi ba động lực chính gồm sản xuất, tiêu dùng và đầu tư. Trong đó, sản xuất tiếp tục đóng vai trò quan trọng đối với xuất khẩu và việc làm, với các ngành điện tử, máy móc và thiết bị di động giữ vai trò dẫn dắt.

Một diễn biến đáng chú ý là tốc độ tăng trưởng nhập khẩu đang vượt xuất khẩu trong năm nay. Theo ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, đây không nhất thiết là tín hiệu tiêu cực mà có thể phản ánh quá trình mở rộng năng lực sản xuất của doanh nghiệp. "Thoạt nhìn điều này có thể gây lo ngại nhưng trên thực tế nó phản ánh việc các nhà sản xuất đang gia tăng nhập khẩu máy móc, thiết bị và nguyên vật liệu để mở rộng hoạt động và nâng cao năng lực sản xuất," ông nhận định.

Trong khi đó, tiêu dùng nội địa ghi nhận tín hiệu phục hồi với doanh số bán lẻ tăng khoảng 7% trong nửa đầu năm. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất tăng đang tạo thêm áp lực lên thị trường bất động sản. Lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng đã tăng đáng kể, trong khi lãi suất vay mua nhà phổ biến hiện có thể lên tới 13%.

Theo Savills, dù nhu cầu đầu tư và nhu cầu thuê vẫn duy trì tích cực, chi phí vốn cao đang ảnh hưởng đến khả năng triển khai các dự án mới của chủ đầu tư, đồng thời tác động đến tâm lý người mua nhà. Trong bối cảnh đó, hạ tầng trở thành một yếu tố ngày càng quan trọng trong việc xác định tiềm năng dài hạn của bất động sản.

Việt Nam đang bước vào một trong những giai đoạn đầu tư hạ tầng lớn nhất từ trước đến nay. Tại TP HCM, các dự án Vành đai 3, Vành đai 4, Metro số 2, tuyến đường sắt kết nối trung tâm thành phố với Cần Giờ cùng hệ thống hạ tầng kết nối sân bay quốc tế Long Thành đang từng bước được triển khai.

Ý nghĩa lớn nhất của các dự án này không chỉ nằm ở quy mô đầu tư, mà ở khả năng thay đổi cấu trúc phát triển đô thị và phân bổ lại giá trị bất động sản. "Trong nhiều năm, bất động sản giá trị nhất thường nằm ở khu vực trung tâm. Ngày nay, những bất động sản có khả năng kết nối tốt nhất có thể trở thành những tài sản giá trị nhất. Đây là sự thay đổi mang tính nền tảng, ảnh hưởng đến nơi người dân lựa chọn sinh sống, nơi doanh nghiệp đặt trụ sở và nơi hình thành các giá trị bất động sản mới," ông Neil MacGregor cho biết.

Khi mạng lưới giao thông được cải thiện, TP HCM sẽ ngày càng được nhìn nhận như trung tâm của một hệ sinh thái kinh tế rộng lớn hơn, kết nối với các tỉnh lân cận và các hành lang kinh tế trọng điểm phía Nam.

Xu hướng này sẽ mở ra dư địa phát triển cho các khu đô thị mới, trung tâm logistics, hành lang công nghiệp và các điểm đến thương mại ngoài khu vực trung tâm truyền thống. Khi đó, khả năng tiếp cận và kết nối có thể trở thành một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định sức hấp dẫn và giá trị dài hạn của bất động sản.

FDI tạo lực đẩy

Cùng với đầu tư hạ tầng, FDI tiếp tục là một trong những nền tảng quan trọng của kinh tế Việt Nam. Trong nửa đầu năm 2026, vốn FDI đăng ký đạt khoảng 28,4 tỷ USD. Trong đó, khu vực phía Bắc chiếm khoảng 64% tổng dòng vốn, phản ánh sức hút ngày càng lớn của Việt Nam đối với hoạt động sản xuất và đầu tư dài hạn.

Ngành sản xuất tiếp tục thu hút phần lớn nguồn vốn, chiếm khoảng 65% tổng FDI đăng ký, trong khi bất động sản chiếm khoảng 19%. Hàn Quốc là quốc gia đầu tư lớn nhất trong giai đoạn này, vượt qua Singapore – quốc gia dẫn đầu trong hai năm trước đó.

Tác động của FDI đối với thị trường bất động sản không chỉ giới hạn ở phân khúc công nghiệp. Dòng vốn đầu tư mới kéo theo nhu cầu về việc làm, văn phòng, nhà ở, bán lẻ, khách sạn và căn hộ dịch vụ, từ đó tạo ra hiệu ứng lan tỏa lên nhiều phân khúc bất động sản.

"Chúng tôi đang chứng kiến sự dịch chuyển của các doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng theo các nhà sản xuất lớn đến Việt Nam. Điều này giúp củng cố nền tảng sản xuất, đồng thời tăng sức hấp dẫn của Việt Nam đối với các nhà đầu tư quốc tế trong dài hạn," ông Neil MacGregor cho biết.

Ngoài sản xuất, Savills cũng ghi nhận các khoản đầu tư lớn vào giáo dục, y tế và hạ tầng năng lượng, góp phần đa dạng hóa nền tảng tăng trưởng của nền kinh tế. Trong bức tranh này, bất động sản công nghiệp là phân khúc phản ánh rõ nét nhất tác động cộng hưởng giữa FDI và hạ tầng kết nối. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên cả nước đạt khoảng 90%, trong khi giá đất công nghiệp trung bình đã tiến gần mức 5 triệu đồng/m² và được dự báo tiếp tục tăng tại các địa phương có lợi thế về kết nối.

Ở phân khúc nhà kho và nhà xưởng xây sẵn, tỷ lệ lấp đầy cũng đạt khoảng 90%, với tổng nguồn cung trên toàn quốc tiệm cận 20 triệu m². Khu vực phía Nam hiện chiếm khoảng 57% tổng nguồn cung, trong khi khu vực phía Bắc tiếp tục ghi nhận tốc độ phát triển tích cực.

Có thể thấy, câu chuyện tăng trưởng của Việt Nam không còn chỉ nằm ở tốc độ tăng trưởng, mà ngày càng nằm ở nơi tăng trưởng đang diễn ra và khả năng kết nối giữa các cực tăng trưởng. Khi các tuyến vành đai, metro và hạ tầng kết nối sân bay dần hoàn thiện trong những năm tới, nhu cầu đối với nhà ở, công nghiệp, bán lẻ và khách sạn được dự báo sẽ tiếp tục mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm truyền thống.

Những địa điểm sở hữu khả năng kết nối thuận lợi sẽ có lợi thế hơn trong việc thu hút dân cư, doanh nghiệp và dòng vốn đầu tư. Đồng thời, sự hình thành của các hành lang kinh tế mới có thể thúc đẩy quá trình phát triển các cực đô thị và thương mại mới, góp phần thay đổi bản đồ giá trị bất động sản tại TP HCM và khu vực phía Nam.

Nguồn: Hạ tầng thay đổi cách định giá bất động sản