Nhà đầu tư ngoại tìm mua các BĐS công nghiệp Việt Nam quy mô lớn

Bùng nổ sản xuất thúc đẩy nhu cầu BĐS công nghiệp

Theo ông John Campbell - Giám đốc kiêm Trưởng bộ phận Dịch vụ bất động sản công nghiệp tại Savills Việt Nam, Việt Nam đã ghi nhận một số thương vụ mua bán bất động sản công nghiệp, nhưng vẫn chưa chứng kiến nhiều thương vụ bán danh mục bất động sản quy mô lớn tương đương với các thị trường phát triển hơn như Singapore.

Từ năm 2018, Việt Nam bắt đầu chứng kiến sự xuất hiện ngày càng nhiều các nhà phát triển bất động sản cho thuê nhà xưởng và kho bãi chất lượng cao. Hiện nay, các tài sản này đang bước vào giai đoạn ổn định tỷ lệ lấp đầy từ 5 đến 10 năm, và các chủ sở hữu có thể bắt đầu xem xét việc bán danh mục đầu tư đã ổn định để tái đầu tư số tiền thu được.

Bất động sản công nghiệp Việt Nam bước vào chu kỳ hút vốn tổ chức. Ảnh: BW Industrial

Câu chuyện về bất động sản công nghiệp của Việt Nam cho đến nay vẫn gắn liền với sự trỗi dậy của đất nước như một điểm đến sản xuất.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, đầu tư nước ngoài đã thu hút 34,65 tỷ USD vào Việt Nam trong nửa đầu năm 2026, tăng 61% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng lĩnh vực sản xuất thu hút khoảng 18,47 tỷ USD, trong đó 10,71 tỷ USD đến từ các dự án mới đăng ký.

Đồng thời, số lượng dự án sản xuất mới giảm từ 759 dự án trong nửa đầu năm 2025 xuống còn 468 dự án. Điều này cho thấy dòng vốn đang tập trung vào ít dự án hơn nhưng quy mô lớn hơn.

Ông Lance Li - CEO của BW Industrial, một trong những nhà phát triển bất động sản công nghiệp và logistics cho thuê tại Việt Nam nhận thấy, các nhà sản xuất đang có tầm nhìn dài hạn hơn về thị trường Việt Nam.

“Nhiều công ty, bất kể xuất xứ, đang mở rộng sang Việt Nam như một phần của chiến lược ‘Trung Quốc + 1’ và chiến lược tăng cường khả năng phục hồi chuỗi cung ứng. Việt Nam bổ sung cho các hoạt động hiện có ở những nơi khác, chứ không phải là sự thay thế cho bất kỳ thị trường nào”, ông nói.

Loại hình đầu tư sản xuất cũng đã có sự thay đổi. Không chỉ có giày dép, quần áo hay dệt may. Giờ đây còn có cả điện tử, chất bán dẫn.

Vốn FDI mới đăng ký liên quan đến lĩnh vực điện tử đã tăng vọt lên khoảng 7,03 tỷ USD trong sáu tháng đầu năm 2026, so với 984,5 triệu USD cùng kỳ năm trước, ngay cả khi số lượng dự án điện tử mới giảm từ 99 xuống còn 65.

Chỉ riêng ba khoản đầu tư hàng đầu vào lĩnh vực sản xuất đã chiếm khoảng 6,36 tỷ USD, tương đương gần 60% tổng vốn đầu tư mới đăng ký vào lĩnh vực sản xuất trong giai đoạn này.

Ông Campbell cho biết, xu hướng hướng tới các dự án quy mô lớn hơn đồng nghĩa với việc các nhà sản xuất không chỉ xem xét mặt bằng và giá đất khi đưa ra quyết định về địa điểm, mà còn tính đến chất lượng lực lượng lao động và các yếu tố liên quan đến chuỗi cung ứng.

Trong số 468 dự án sản xuất mới đăng ký trong nửa đầu năm 2026, có 266 dự án nhà máy, chiếm 7,09 tỷ USD, tương đương 66,24% tổng vốn FDI mới vào lĩnh vực sản xuất. Tại miền Bắc Việt Nam, các dự án nhà máy chiếm khoảng 73% tổng vốn đầu tư mới đăng ký vào lĩnh vực sản xuất.

Savills cho biết các nhà máy đã xây dựng sẵn và đi vào hoạt động có thể hấp dẫn các nhà sản xuất đang tìm cách rút ngắn thời gian từ việc cấp phép, trang bị nội thất đến sản xuất, đặc biệt là trong lĩnh vực điện tử, linh kiện và các ngành liên quan đến chuỗi cung ứng khác.

Các giao dịch bất động sản công nghiệp ngày càng gia tăng

Sự mở rộng cơ sở công nghiệp của Việt Nam đi kèm với sự gia tăng các hoạt động mua bán sáp nhập và huy động vốn cổ phần trong lĩnh vực này.

Bà Nguyễn Thị Vinh Hà - Trưởng bộ phận Tư vấn kiêm Phó Tổng Giám đốc Grant Thornton Việt Nam, cho biết công ty đã ghi nhận 24 thương vụ mua bán sáp nhập bất động sản và huy động vốn cổ phần được công bố và hoàn tất trong 9 tháng đầu năm 2025, với tổng giá trị khoảng 1,8 tỷ USD.

"Bất động sản công nghiệp chiếm 55%, tương đương 1 tỷ USD. Con số này cao hơn đáng kể so với cả năm 2024, khi chỉ có bảy giao dịch bất động sản công nghiệp được ghi nhận, với tổng giá trị công bố khoảng 90 triệu USD", bà Hà cho biết.

Các quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài, các nhà phát triển bất động sản công nghiệp trong nước và các tập đoàn lớn đã hoạt động tích cực trong giai đoạn 2024 đến 2026, với cấu trúc đầu tư đa dạng, từ huy động vốn cổ phần và mua lại cổ phần công ty dự án đến chuyển nhượng tài sản và dự án.

Bà Hà cho biết: “Chiến lược mua lại và mở rộng đang trở thành xu hướng nổi bật, giúp các nhà đầu tư rút ngắn thời gian thực hiện, tận dụng cơ sở hạ tầng hiện có, tối ưu hóa vốn đầu tư và nhanh chóng đưa tài sản vào hoạt động”.

Các giao dịch và đầu tư bất động sản công nghiệp và logistics lớn tại Việt Nam, giai đoạn 2024-2026:

Theo cấu trúc này, nhà sản xuất bán bất động sản của mình cho nhà đầu tư và thuê lại bất động sản đó, giải phóng vốn bị ràng buộc trong bất động sản nhưng vẫn tiếp tục hoạt động tại cùng một địa điểm.

Ông Campbell cho biết các nhà sản xuất có thể sử dụng nguồn vốn được giải phóng để đầu tư vào máy móc, tự động hóa hoặc mở rộng, trong khi các nhà đầu tư có được quyền tiếp cận các tài sản sinh lời dài hạn.

Các nhà đầu tư tìm kiếm danh mục quy mô lớn

Một trong những hạn chế lớn nhất vẫn là quy mô. Ông Campbell cho biết Việt Nam đang có nguồn cung ngày càng tăng các nhà máy riêng lẻ và các nhóm tài sản công nghiệp nhỏ có tiềm năng được bán, nhưng các quỹ lớn thường tìm kiếm các danh mục đầu tư tổng hợp.

“Đối với các nhà đầu tư tìm kiếm quy mô lớn, Việt Nam cần nhiều danh mục đầu tư tổng hợp gồm các nhà máy, kho bãi và tài sản hậu cần hiện đại hơn là các bất động sản riêng lẻ, phân tán”, ông nói.

Các nhà đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm những danh mục bất động sản công nghiệp quy mô lớn, gồm nhà máy, kho bãi và tài sản logistics hiện đại, thay vì các tài sản riêng lẻ, phân tán.

Kể từ năm 2018, Việt Nam đã xây dựng được một hệ sinh thái rộng lớn hơn gồm các nhà phát triển nhà máy và kho bãi hiện đại, nhưng sự hiện diện của các nhà phát triển chất lượng cao không tự động tạo ra một thị trường đầu tư tổ chức thanh khoản cao.

Sự không phù hợp giữa quy mô của từng tài sản riêng lẻ có sẵn để bán và yêu cầu triển khai của các quỹ lớn là lý do giải thích tại sao Việt Nam vẫn chưa chứng kiến làn sóng giao dịch danh mục đầu tư công nghiệp rộng lớn hơn.

Đối với những người mua nhà lần đầu tại Việt Nam, các danh mục bất động sản có tỷ lệ lấp đầy cao, khách thuê quốc tế, hợp đồng thuê minh bạch và quản lý chuyên nghiệp có khả năng sẽ là những lựa chọn hấp dẫn nhất cho các giao dịch trong tương lai.

Các nhà sản xuất có thể cung cấp một nguồn tài sản tổ chức khác thông qua các giao dịch bán và cho thuê lại.

Theo cấu trúc này, nhà sản xuất bán bất động sản của mình cho nhà đầu tư và thuê lại bất động sản đó, giải phóng vốn bị ràng buộc trong bất động sản trong khi vẫn tiếp tục hoạt động tại cùng một địa điểm.

Ông Campbell cho biết các nhà sản xuất có thể sử dụng nguồn vốn được giải phóng để đầu tư vào máy móc, tự động hóa hoặc mở rộng, trong khi các nhà đầu tư có được quyền tiếp cận các tài sản sinh lời dài hạn.

"Thay vì đến ngân hàng và vay một khoản tiền với lãi suất cao, họ có thể bán nhà máy của mình và thuê lại ngay lập tức, nhờ đó họ có thể giải phóng vốn đầu tư và bắt đầu trả tiền thuê nhà", ông nói.

Nguồn:Nhà đầu tư ngoại tìm mua các BĐS công nghiệp Việt Nam quy mô lớn