Đất nền lao dốc, nhà đầu tư mắc kẹt trong vòng xoáy cắt lỗ

Mua theo “sóng” quy hoạch, mắc kẹt vì vay ngân hàng

Giữa năm 2025, khi thị trường đất nền vùng ven bắt đầu sôi động trở lại, anh Trần Minh Quân, một nhà đầu tư tại Hà Nội, được môi giới giới thiệu lô đất rộng hơn 120m² tại khu vực Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình cũ. Lô đất nằm gần đường liên xã, cách khu du lịch không xa và được quảng cáo có khả năng tăng giá khi hạ tầng giao thông hoàn thiện.

Thời điểm đó, các nhóm môi giới liên tục cập nhật thông tin giao dịch. Một số lô đất được cho là vừa sang tay đã tăng thêm vài trăm triệu đồng. Người mua từ Hà Nội cuối tuần đổ về xem đất khá đông, tạo cảm giác thị trường đang bước vào một chu kỳ tăng mới.

Sau hai lần đi thực địa, anh Quân quyết định mua với giá khoảng 1,5 tỷ đồng. Do tiền nhàn rỗi không đủ, anh vay ngân hàng hơn 600 triệu đồng và dự tính bán lại sau 6 tháng, nếu thuận lợi có thể thu về khoản chênh lệch từ 200–300 triệu đồng.

Tuy nhiên, kế hoạch lướt sóng nhanh chóng đổ vỡ. Sau một thời gian ngắn sôi động, lượng khách đến xem đất giảm mạnh. Những cuộc gọi mời mua bán trước đây xuất hiện gần như mỗi ngày cũng thưa dần. Đến giữa năm 2026, giá rao bán tại khu vực chỉ còn khoảng 5–6 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với thời điểm anh Quân xuống tiền.

Để tìm người mua, anh đã hạ giá nhiều lần, chấp nhận bán thấp hơn vốn hàng trăm triệu đồng. Dù vậy, phần lớn người liên hệ chỉ hỏi thông tin, trả giá rất sâu rồi im lặng.

“Trước đây môi giới nói khu vực này sẽ còn tăng vì đường sá và du lịch phát triển. Tôi cũng nghĩ đất để lâu kiểu gì cũng có giá. Bây giờ mỗi tháng vẫn phải trả lãi, trong khi muốn bán rẻ cũng không dễ tìm được khách”, anh Quân nói.

Một trường hợp khác là chị Lê Thu Hương, trú tại phường Hà Đông, Hà Nội. Cuối năm 2025, chị cùng hai người quen góp vốn mua hai lô đất tại khu vực giáp Bắc Ninh, kỳ vọng hưởng lợi từ thông tin quy hoạch khu công nghiệp và mở rộng hạ tầng.

Từng được săn đón nhờ thông tin quy hoạch, hạ tầng và điều chỉnh địa giới hành chính, đất nền tại một số khu vực đang chứng kiến mức giảm sâu so với giai đoạn sốt nóng.

Mỗi lô được mua với giá hơn 2 tỷ đồng. Nhóm của chị dự kiến giữ đất trong khoảng một năm rồi bán, nhưng chỉ vài tháng sau, thị trường gần như ngừng giao dịch. Mức giá mà môi giới hiện đề xuất thấp hơn thời điểm mua từ 30–40%, chưa kể chi phí lãi vay, thuế, phí sang tên và tiền môi giới.

Điều khiến chị Hương lo lắng không chỉ là giá giảm mà còn là việc tài sản gần như không tạo ra dòng tiền. Khác với căn hộ có thể cho thuê, đất nền để trống vẫn phát sinh chi phí vốn trong suốt thời gian nắm giữ.

“Nếu không vay tiền thì có thể chờ thêm vài năm. Nhưng khi đã dùng vốn ngân hàng, thời gian càng kéo dài thì khoản lỗ càng lớn. Chúng tôi từng kỳ vọng kiếm lời nhanh, nay chỉ mong tìm được người mua để thu hồi phần lớn vốn”, chị Hương chia sẻ.

Những câu chuyện như vậy đang xuất hiện ngày một nhiều tại các khu vực từng xảy ra sốt đất. Sau giai đoạn giá được đẩy lên nhanh chóng nhờ kỳ vọng quy hoạch, sáp nhập địa giới, phát triển khu công nghiệp hoặc mở đường, thị trường bắt đầu phân hóa mạnh. Khi dòng tiền đầu cơ rút đi, nhiều mức giá từng được thiết lập trong thời gian ngắn không còn được người mua mới chấp nhận.

Khảo sát giá rao bán cho thấy, tại xã Bình Xuyên, tỉnh Phú Thọ, giá đất nền phổ biến trong quý II/2026 vào khoảng 11 triệu đồng/m², giảm 59,3% so với mức đỉnh 27 triệu đồng/m² được ghi nhận trong quý II và quý III/2025.

Tại xã Đại Đình, giá phổ biến giảm từ khoảng 14 triệu đồng xuống còn 7 triệu đồng/m². Khu vực Kim Bôi cũng ghi nhận mức điều chỉnh từ vùng 13 triệu đồng xuống khoảng 5 triệu đồng/m², tương đương mức giảm hơn 60%.

Tình trạng tương tự xuất hiện tại một số khu vực của tỉnh Bắc Ninh. Tại xã Xuân Cẩm, giá đất nền phổ biến từng đạt khoảng 33 triệu đồng/m² trong quý III/2025 nhưng sau đó lùi về quanh 15 triệu đồng/m². Ở xã Hợp Thịnh, mặt bằng giá giảm từ khoảng 17 triệu đồng xuống còn 7 triệu đồng/m².

Dù vậy, giá rao bán giảm mạnh chưa phản ánh đầy đủ sức ép mà người sở hữu đất đang phải đối mặt. Trên thực tế, nhiều lô được đưa ra thị trường với mức thấp hơn đáng kể so với giai đoạn đỉnh nhưng vẫn chưa thể giao dịch. Khoảng cách giữa giá người bán mong muốn và số tiền người mua sẵn sàng bỏ ra ngày càng lớn.

Hết thời mua theo tin đồn rồi chờ giá tăng

Sự suy yếu của đất nền thể hiện rõ qua số lượng giao dịch. Trong quý II/2026, cả nước ghi nhận hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công, giảm 28,5% so với quý trước và giảm 36,3% so với cùng kỳ năm 2025.

Riêng phân khúc đất nền có 73.438 giao dịch, giảm 32,6% so với quý I và giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch căn hộ và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 căn, giảm gần 14% so với quý trước.

Diễn biến này cho thấy vấn đề của thị trường hiện nay không đơn thuần nằm ở việc giá đất đã giảm bao nhiêu. Nút thắt lớn hơn là sức mua suy yếu và tâm lý thận trọng lan rộng. Sau nhiều đợt sốt đất diễn ra trong thời gian ngắn, nhà đầu tư không còn dễ dàng xuống tiền chỉ dựa trên những lời giới thiệu về một tuyến đường sắp mở hoặc dự án đang được nghiên cứu.

Trong khi đó, không ít chủ đất vẫn neo giá vì chưa chấp nhận khoản thua lỗ quá lớn. Những người sử dụng tiền nhàn rỗi có thể tiếp tục chờ đợi, nhưng nhóm vay ngân hàng hoặc huy động vốn từ người thân lại chịu sức ép bán ra. Chính sự giằng co này khiến thị trường xuất hiện nhiều tin rao giảm giá nhưng số giao dịch thực tế vẫn hạn chế.

Một nguyên nhân khác là giá đất tại một số địa bàn đã tăng quá nhanh trong năm 2025, vượt xa tốc độ phát triển của hạ tầng, dân cư và hoạt động kinh tế. Trong những đợt sốt ngắn, đất có thể được mua đi bán lại nhiều lần, mỗi lần lại cộng thêm một khoản chênh lệch. Giá tăng chủ yếu nhờ kỳ vọng giữa những người đầu cơ, trong khi nhu cầu sử dụng thực tế chưa tương xứng.

Khi dòng người mua mới không còn vào thị trường, chuỗi giao dịch bị đứt đoạn. Người mua ở giai đoạn cuối trở thành người phải giữ tài sản lâu nhất, đồng thời gánh toàn bộ rủi ro khi giá đảo chiều.

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính càng làm mức độ thiệt hại tăng lên. Chẳng hạn, một lô đất trị giá 2 tỷ đồng được mua bằng 1 tỷ đồng vốn tự có và 1 tỷ đồng vốn vay. Nếu giá đất giảm 30%, tài sản chỉ còn khoảng 1,4 tỷ đồng. Sau khi trừ dư nợ, lãi vay và chi phí giao dịch, phần vốn tự có của nhà đầu tư có thể mất quá nửa.

Nếu giá giảm 50%, số tiền thu về thậm chí chỉ vừa đủ thanh toán khoản vay gốc, chưa tính tiền lãi đã trả trong thời gian nắm giữ. Trong trường hợp thanh khoản cạn kiệt, nhà đầu tư còn phải chấp nhận mức giá thấp hơn giá rao bán mới có thể tìm được khách.

Dù giá đất tại một số khu vực giảm 50–60%, thậm chí cao hơn, không thể từ đó kết luận toàn bộ thị trường đất nền đang lao dốc. Sự điều chỉnh tập trung nhiều hơn tại những địa bàn từng tăng nóng, phụ thuộc vào thông tin quy hoạch hoặc có tỷ lệ nhà đầu tư ngắn hạn lớn.

Những lô đất có hồ sơ pháp lý rõ ràng, nằm trong khu dân cư hiện hữu, kết nối giao thông thuận lợi và có khả năng khai thác thực tế vẫn giữ giá tốt hơn. Ngược lại, đất nằm xa khu dân cư, hạ tầng chưa hình thành hoặc được mua chủ yếu theo tin đồn đang chịu áp lực giảm giá và mất thanh khoản lớn nhất.

Thị trường đất nền vì thế đang bước vào một quá trình sàng lọc rõ rệt. Giai đoạn chỉ cần nghe thông tin quy hoạch, đặt cọc rồi chờ người khác mua lại với giá cao hơn ngày càng khó lặp lại. Người mua buộc phải đánh giá kỹ hơn về pháp lý, khả năng kết nối, nhu cầu dân cư và thời gian có thể nắm giữ tài sản.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, bài học lớn nhất không chỉ là nguy cơ mua đúng đỉnh mà còn nằm ở việc sử dụng vốn vay cho một tài sản không tạo ra dòng tiền. Khi thị trường thuận lợi, đòn bẩy có thể giúp lợi nhuận tăng nhanh. Nhưng lúc thanh khoản suy giảm, chính khoản vay sẽ thu hẹp thời gian chờ đợi và buộc người sở hữu phải bán ra ở thời điểm bất lợi.

Giá rao bán có nơi mất hơn một nửa nhưng thanh khoản vẫn yếu, khiến những nhà đầu tư sử dụng vốn vay rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan.

Mức giảm sâu tại một số điểm nóng có thể xem là hệ quả của quá trình giá đất trở về gần hơn với nhu cầu thực. Quá trình này khó tránh khỏi những khoản thua lỗ đối với người mua theo đám đông, nhưng cũng góp phần loại bỏ dần những mức giá hình thành chủ yếu từ kỳ vọng và tin đồn.

Sau những cơn sốt ngắn ngủi, thị trường đang trở lại với câu hỏi căn bản: Mảnh đất ấy có giá trị sử dụng gì, phục vụ nhu cầu nào và mức giá có phù hợp với khả năng chi trả hay không? Khi những câu hỏi đó chưa có câu trả lời rõ ràng, giá rẻ hơn một nửa chưa chắc đã đồng nghĩa với cơ hội đầu tư.

Nguồn: Đất nền lao dốc, nhà đầu tư mắc kẹt trong vòng xoáy cắt lỗ