Căn hộ Ciputra 95 triệu/m2 và phép thử "định giá" lại chung cư

Cú "bắn pháo hiệu" 95 triệu

Astor 1, tòa căn hộ thương mại thuộc ô đất IA25, khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra), vừa được giới thiệu ra thị trường với giá từ 95 triệu đồng/m2, đã bao gồm VAT và phí bảo trì. Với căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích khoảng 69 - 73m2, giá bán tương ứng khoảng 6,6-6,9 tỷ đồng/căn, tùy diện tích và vị trí.

Chị Khánh Linh (môi giới sàn giao dịch bất động sản M.V) cho biết, mức 95 triệu đồng/m2 hiện được áp dụng theo phương án thanh toán sớm, trong đó khách hàng thanh toán 95% giá trị căn hộ. Nếu lựa chọn phương án vay ngân hàng, mức giá áp dụng sẽ cao hơn.

Do đó, con số 95 triệu đồng/m2 về bản chất là mức giá khởi điểm tại thời điểm mở bán, chưa thể đại diện cho giá bình quân của toàn bộ rổ hàng. Giá từng căn còn phụ thuộc vào diện tích, tầng, hướng, vị trí cũng như phương thức thanh toán.

Dù vậy, mức giá này vẫn đáng chú ý nếu đặt trong tương quan với mặt bằng chung của thị trường căn hộ tại khu vực Ciputra. Đây vốn là khu vực có quỹ đất hạn chế, vị trí gần hồ Tây, kết nối với trung tâm Hà Nội và tập trung nhiều dự án được định vị ở phân khúc cao cấp. Trong những năm gần đây, sự khan hiếm nguồn cung mới đã góp phần đẩy mặt bằng giá căn hộ lên khá cao.

Khảo sát giá chào bán tại khu vực cho thấy khoảng cách giữa Astor 1 và các dự án xung quanh là tương đối lớn. Tại Sunshine City - dự án đã bàn giao tại khu đô thị Nam Thăng Long, hiện có nhiều căn hộ thuộc dòng Noble được chào bán quanh mức 200 triệu đồng/m2. Noble Crystal Tây Hồ có giá khoảng 155-263 triệu đồng/m2.

Maison Privee của CapitaLand cũng được chào bán ở mức khá cao, khoảng 180 - 200 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, một số dự án tại khu vực Tây Hồ (gần Ciputra) cũng đang được chào bán với giá trên 100 triệu đồng mỗi mét vuông. Chẳng hạn, dự án Starlake Tây Hồ đang được rao bán với giá khoảng 150-205 triệu đồng/m2; Heritage West Lake khoảng 105-341 triệu đồng/m2, tùy loại hình và vị trí sản phẩm hay Celestine Westlake được chào bán từ 141-200 triệu đồng/m2.

Mặt bằng giá cao không chỉ xuất hiện quanh khu vực Ciputra mà đang ghi nhận ở nhiều khu vực khác của Hà Nội. Đơn cử, MIK Nam An Khánh (Imperia Sky Park) đang chào bán trên dưới 100 triệu đồng/m2, hay Masterise Cao Xà Lá (Hanoi Seasons Garden) cũng đang được rao bán khoảng 130-180 triệu đồng/m2.

Đặt trong tương quan so sánh trên, mức giá 95 triệu đồng/m2 của Astor 1 đang tạo ra một khoảng chênh đáng kể so với mặt bằng giá chung cư quanh khu vực. Nếu lấy mức 180-200 triệu đồng/m2 làm tham chiếu, giá khởi điểm của Astor 1 chỉ tương đương khoảng một nửa.

Nếu sản phẩm tại dự án nàycó khả năng hấp thụ tốt, mức giá 95 triệu đồng/m2 có thể trở thành một tham chiếu mới đối với một bộ phận khách hàng, đặc biệt là nhóm mua để ở hoặc những người muốn tiếp cận khu vực Ciputra nhưng không đủ khả năng chi trả cho các sản phẩm có giá 150-200 triệu đồng/m2.

Khi đó, cuộc cạnh tranh giữa các dự án sẽ không chỉ nằm ở vị trí, thương hiệu hay tiêu chuẩn bàn giao, mà còn ở khả năng thuyết phục người mua rằng mức giá đưa ra tương xứng với giá trị thực của sản phẩm.

Phép thử định giá chung cư Ciputra?

Trao đổi với VietnamFinance, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cho rằng mức giá 95 triệu đồng/m2 không thể xem là rẻ nếu xét độc lập, mà chỉ trở nên hấp dẫn khi đặt cạnh mặt bằng giá cao của các dự án tại Ciputra.

Theo ông, khoảng 3 năm qua, giá chung cư Hà Nội đã tăng mạnh, tùy từng khu vực có thể tăng 2 - 4 lần. Riêng tại Ciputra và Tây Hồ Tây, một số dự án được đưa ra thị trường với giá trên 200 triệu đồng/m2 đối với căn hộ và 500 - 700 triệu đồng/m2 đối với sản phẩm thấp tầng.

“Chính mặt bằng giá này khiến mức 95 triệu đồng/m2 tạo cảm giác khá 'mềm' đối với người mua”, ông nói.

Theo ông Quê, trong bối cảnh nguồn cung chung cư Hà Nội thời gian tới được dự báo dồi dào hơn, việc đưa ra mức giá hợp lý có thể là một chiến lược phù hợp, bởi dòng tiền và tốc độ bán hàng sẽ quan trọng hơn việc tối đa hóa lợi nhuận trong bối cảnh hiện nay. Mức giá này có khả năng thu hút người mua, đặc biệt là nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Ông Quê nhận định mức giá 95 triệu đồng/m2 cũng là tín hiệu để các chủ đầu tư trong khu vực xem xét lại bài toán chi phí, biên lợi nhuận và thanh khoản. Trong nhiều năm, nguồn cung căn hộ tại Ciputra và Tây Hồ Tây tương đối hạn chế, chỉ có một số ít dự án được mở bán, qua đó góp phần duy trì mặt bằng giá cao. Khi nguồn cung mới gia tăng, cuộc cạnh tranh có thể chuyển sang câu chuyện giá trị thực của sản phẩm.

“Các chủ đầu tư khôn ngoan sẽ là những đơn vị đưa ra mức giá hợp lý, đảm bảo lợi nhuận phù hợp và duy trì được dòng tiền. Người mua cũng sẽ thận trọng hơn, quan sát kỹ mặt bằng giá trước khi quyết định xuống tiền”, ông Quê nói.

Trong khi đó, bà Phạm Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhìn nhận thị trường bất động sản đang ở giai đoạn tương đối khó khăn và nhiều thách thức, thể hiện rõ qua thanh khoản và lượng giao dịch. Trong 8 tháng đầu năm, hai chỉ số này có xu hướng điều chỉnh.

Bối cảnh đó khiến hành vi của nhóm chủ thể trên thị trường cũng thay đổi. Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp đã hạ kỳ vọng trong quá trình đưa dự án ra thị trường, đồng thời có xu hướng vừa triển khai vừa theo dõi diễn biến để điều chỉnh cơ chế, chính sách cũng như nhịp độ ra hàng cho phù hợp.

“Trong bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư phải cân nhắc liệu thời điểm hiện tại có phù hợp để đưa sản phẩm ra thị trường hay không và nếu ra hàng thì nên lựa chọn cách thức nào”, bà nói.

Theo bà, với những dự án được đưa ra thị trường thời điểm này, một trong những điểm sáng tương đối “hiếm hoi” là việc dũng cảm “đánh trực diện vào giá”. Tuy nhiên, đánh trực diện vào giá không đơn thuần là giảm nhẹ vài triệu đồng so với các dự án cạnh tranh. Mức điều chỉnh cần đủ lớn để tạo ra một cú sốc trên thị trường, ngay lập tức thu hút sự quan tâm khi thông tin được công bố.

Với dự án Astor 1, ngay lập tức các nhóm chủ thể liên quan đều có phản ứng bất ngờ. Bởi với một dự án có vị trí, mức độ hoàn thiện như vậy, trong khi các sản phẩm cạnh tranh xung quanh đang được định vị ở mức giá cao, hoàn toàn có thể đưa ra một mức giá cao hơn. Thế nhưng chủ đầu tư đã không lựa chọn cách đó mà đưa ra một mức giá thực sự gây chú ý.

Theo bà Miền đánh giá, bước đầu chủ đầu tư đã thành công trong việc tạo ra sức hút lớn đối với các nhóm chủ thể trên thị trường, trong đó chắc chắn có khách hàng đầu tư. Không chỉ nhà đầu tư, những người làm trong nghề, đặc biệt là môi giới bất động sản, cũng bất ngờ trước mức giá chủ đầu tư đưa ra và bị thu hút bởi sản phẩm này.

“Trong bối cảnh hiện tại, nếu đưa sản phẩm ra thị trường với mức giá cao theo xu hướng chung, chủ đầu tư có thể đối mặt với rủi ro về thanh khoản. Một lựa chọn khác là chấp nhận điều chỉnh giá để tạo sự hài hòa hơn giữa kỳ vọng của chủ đầu tư và bối cảnh thực tế. Mục tiêu là khi sản phẩm được đưa ra thị trường ở mức giá đó, cả chủ đầu tư và đơn vị phân phối đều có cơ sở để tự tin rằng kết quả giao dịch sẽ tốt”, bà nói.

Dù vậy, theo bà, rất khó để kết luận Astor 1 “đắt” hay “rẻ” nếu chỉ dựa trên giá bán. Bởi ngoài việc xét đến vị trí, còn tiêu chí và tiêu chuẩn hoàn thiện của mỗi dự án. Chúng ta cũng cần nhìn vào câu chuyện phía sau, đặc biệt là chi phí phát triển dự án.

Nguồn:Căn hộ Ciputra 95 triệu/m2 và phép thử 'định giá' lại chung cư