HoREA đề xuất mở lại phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp

Trong tham luận phục vụ Hội thảo lấy ý kiến về các dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tổ chức ngày 15/9/2026, HoREA đưa ra 6 nhóm kiến nghị nhằm hoàn thiện chính sách nhà ở. Hiệp hội đề nghị khôi phục chính sách phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp”, đây là một phân khúc cần thiết để bổ sung nguồn cung bên cạnh nhà ở xã hội.

Nhà ở giá phù hợp biến mất khỏi nguồn cung

Theo HoREA, thị trường nhà ở thời gian qua không chỉ thiếu nguồn cung mà còn xuất hiện tình trạng lệch pha khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nhà ở có giá phù hợp ngày càng khan hiếm.

Số liệu HoREA dẫn trong tham luận cho thấy nguồn cung nhà ở thương mại tại TP Hồ Chí Minh cũ liên tục suy giảm trong giai đoạn 2017-2024.

Năm 2017, thị trường có 92 dự án đủ điều kiện huy động vốn với 42.991 căn nhà. Con số này giảm xuống 77 dự án, tương ứng 28.316 căn vào năm 2018; 42 dự án với 23.046 căn năm 2019; 31 dự án với 16.895 căn năm 2020.

Đến năm 2021, chỉ còn 20 dự án với 14.443 căn; năm 2022 có 25 dự án với 12.147 căn; năm 2023 có 19 dự án với 17.753 căn và năm 2024 chỉ còn 6 dự án với 3.845 căn.

Theo HoREA, năm 2020 chỉ có 163 căn hộ thương mại giá phù hợp được đưa ra thị trường, tương đương 1% tổng nguồn cung. Từ năm 2021 đến 2024, phân khúc này không còn căn hộ nào được đưa ra thị trường tại TP Hồ Chí Minh cũ.

Hiệp hội đề nghị khôi phục chính sách phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp”.

Trong khi đó, nhà ở thương mại cao cấp ngày càng chiếm tỷ trọng lớn. Từ năm 2019 đến 2023, phân khúc này chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung; riêng năm 2024, toàn bộ 3.845 căn nhà thương mại đưa ra thị trường thuộc phân khúc cao cấp.

HoREA cho rằng sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, thị trường TP Hồ Chí Minh hiện nay đã được bổ sung thêm nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp từ hai địa phương này. Việc tháo gỡ các dự án tồn đọng, kéo dài theo Nghị quyết số 29/2026/QH16 ngày 26/4/2026 cũng góp phần giảm bớt tình trạng lệch pha về phân khúc nhà ở.

Tuy nhiên, theo Hiệp hội, việc phát triển nhà ở xã hội vẫn cần song hành với một phân khúc nhà ở thương mại có mức giá phù hợp.

HoREA xác định 3 nhóm có nhu cầu đối với loại hình này. Thứ nhất là người có thu nhập trung bình nhưng không thuộc nhóm được mua nhà ở xã hội. Thứ hai là người thu nhập thấp nhưng vượt ngưỡng được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Theo tham luận, nhóm này gồm cá nhân có thu nhập trên 25 triệu đồng/tháng, vợ chồng có tổng thu nhập trên 50 triệu đồng/tháng hoặc cá nhân nuôi con dưới tuổi thành niên có thu nhập trên 35 triệu đồng/tháng.

Nhóm thứ ba là một bộ phận người thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng có khả năng huy động thêm nguồn lực tài chính và muốn mua nhà ở thương mại giá phù hợp thay vì chờ nguồn cung nhà ở xã hội.

Từ đó, HoREA cho rằng cần thiết lập hành lang pháp lý để doanh nghiệp có thể tự nguyện tham gia phân khúc này nếu nhận thấy phù hợp với chiến lược kinh doanh.

Doanh nghiệp tự tính giá, địa phương xác định mức trần

Hiệp hội cho rằng, nhà ở thương mại giá phù hợp về bản chất vẫn là nhà ở thương mại, do đó không nên áp dụng cơ chế khống chế lợi nhuận tối đa đối với doanh nghiệp. Thay vào đó, doanh nghiệp được tự tính toán chi phí, giá thành và lợi nhuận, nhưng giá bán, giá bán trả góp và giá cho thuê phải nằm trong mức tối đa do cấp tỉnh quy định.

Theo đề xuất, chủ đầu tư quyết định giá bán trong dự án trên cơ sở tính đúng, tính đủ chi phí theo quy định của pháp luật và lợi nhuận của doanh nghiệp, nhưng không được vượt giá bán tối đa do UBND cấp tỉnh quy định. Đối với giá thuê, mức giá cũng không vượt quá giá thuê tối đa do địa phương xác định.

HoREA cho rằng, cách làm này vừa tạo giới hạn để bảo đảm sản phẩm đúng mục tiêu “giá phù hợp”, vừa giữ quyền tự chủ kinh doanh cho doanh nghiệp.

Tham luận dẫn ví dụ một dự án nhà chung cư thương mại giá phù hợp tại phường Dĩ An, với căn hộ 70 m² có giá khoảng 3,15 tỷ đồng, tương đương 45 triệu đồng/m². Trong cơ cấu tổng mức đầu tư, chi phí đất, gồm bồi thường, nhận chuyển quyền sử dụng đất và tiền sử dụng đất, chiếm khoảng 35%.

Doanh nghiệp tự tính giá, địa phương xác định mức trần.

Theo HoREA, nếu áp dụng cơ chế bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền bồi thường và tiền sử dụng đất, chi phí đất có thể được kéo giảm, qua đó tạo dư địa hạ giá thành và giá bán nhà.

Bên cạnh cơ chế giá, Hiệp hội đề xuất dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được áp dụng thủ tục đầu tư xây dựng ưu tiên theo “luồng xanh” tương tự dự án nhà ở xã hội; được xem xét các chỉ tiêu quy hoạch phù hợp điều kiện từng địa phương và được tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi.

HoREA cũng đề xuất trước mắt cho chủ đầu tư tiếp cận gói tín dụng 145.000 tỷ đồng do 9 ngân hàng thương mại tự nguyện đóng góp, với mức lãi suất được Hiệp hội nêu là 6,1%/năm đối với chủ đầu tư và 5,9%/năm đối với người mua.

Đồng thời, Hiệp hội kiến nghị người mua nhà ở thương mại giá phù hợp không bị hạn chế chuyển nhượng tối thiểu 5 năm như phương án được nêu trong dự thảo trước đó. Theo HoREA, khi người mua đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì cần được thực hiện quyền chuyển nhượng theo nhu cầu và thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.

HoREA cũng nhấn mạnh, dù là nhà ở thương mại giá phù hợp, dự án vẫn phải thực hiện nghĩa vụ dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án, bởi đây vẫn là dự án nhà ở thương mại.

Không chỉ tập trung vào nhà ở thương mại giá phù hợp, tham luận của HoREA còn đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở đối với các loại hình nhà ở đang có nhu cầu lớn trên thực tế.

Hiệp hội đề nghị bổ sung một chương riêng về phát triển nhà ở tại khu vực nông thôn, đồng thời tách “nhà ở của cá nhân” khỏi Chương III về phát triển nhà ở thương mại, bởi nhà ở của cá nhân không phải là nhà ở thương mại.

HoREA muốn luật hóa loại hình nhà ở riêng lẻ có nhiều phòng ở của cá nhân để cho thuê dài hạn, hay còn gọi là các khu nhà trọ nhiều phòng.

Theo số liệu được Hiệp hội dẫn, riêng TP Hồ Chí Minh cũ có hơn 60.470 khu nhà trọ với hơn 560.000 phòng cho thuê dài hạn, đáp ứng chỗ ở cho hơn 1,4 triệu người. Bình Dương cũ có khoảng 1,2 triệu người nhập cư, trong đó phần lớn thuê phòng tại các khu nhà trọ.

Từ thực tế này, HoREA đề xuất cá nhân đầu tư nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ có nhiều phòng để cho các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê dài hạn được hưởng chính sách ưu đãi tương tự chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Hiệp hội đồng thời kiến nghị khôi phục quy định cho phép cá nhân xây dựng nhà ở xã hội để cho đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê, nhằm huy động thêm nguồn lực từ người dân và cộng đồng vào phát triển nhà ở cho thuê.

Với nhà cho thuê, HoREA đề nghị xác định rõ đây là “nhà ở cho thuê giá phù hợp”, dành cho người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình có nhu cầu thuê nhà. Hiệp hội cho rằng không nên đặt thêm yêu cầu phải chứng minh “khó khăn về nhà ở”, bởi điều này có thể làm phát sinh thêm thủ tục xác minh, chi phí tuân thủ và thời gian thực hiện.

Một đề xuất khác là bổ sung chính sách đầu tư xây dựng ký túc xá cho học sinh, sinh viên. Tham luận dẫn mô hình ký túc xá Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh trên diện tích 42 ha, giải quyết chỗ ở cho khoảng 35.500 sinh viên; một số ký túc xá khác cũng đang đáp ứng nhu cầu lưu trú cho hàng nghìn sinh viên.

HoREA cũng đề nghị bổ sung chính sách nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước. Theo Hiệp hội, đây là nhóm có nhu cầu nhà ở đáng kể nhưng chính sách hiện hành chưa có một cơ chế phát triển nhà ở riêng cho nhóm này. Đặc biệt, nhu cầu được cho là cấp thiết đối với những người có nhà cách nơi làm việc trên 15-20 km hoặc mất hơn 1-1,5 giờ di chuyển, nhất là sau quá trình hợp nhất các địa phương.

Ở nhóm chính sách cuối cùng, HoREA đề xuất bổ sung một chương riêng về chỉnh trang, tái thiết đô thị, trong đó bao gồm cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và di dời, chỉnh trang nhà trên, ven sông, kênh, rạch.

Theo Hiệp hội, cải tạo, xây dựng lại chung cư chỉ là một bộ phận của bài toán chỉnh trang, tái thiết đô thị. Vì vậy, các nội dung về khu vực đô thị cũ, lụp xụp và nhà trên, ven sông, kênh, rạch cần được quy định đồng bộ trong Luật Nhà ở, đồng thời phối hợp với pháp luật về quy hoạch đô thị, nông thôn và các luật có liên quan.

Với 6 nhóm kiến nghị trên, HoREA kỳ vọng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có thể tạo thêm dư địa cho các phân khúc nhà ở giá phù hợp, nhà cho thuê và nhà ở phục vụ những nhóm đối tượng có nhu cầu thực, qua đó bổ sung nguồn cung và hướng thị trường tới cơ cấu cân bằng hơn.

Nguồn: HoREA đề xuất mở lại phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp