Nở rộ mua bán App quy hoạch: “Mỏ vàng dữ liệu” hay chiếc bẫy thổi giá đất?

Phía sau các bản đồ đầy màu sắc là một “chợ dữ liệu” thiếu kiểm chứng, nơi tin đồn và quy hoạch có thể dễ dàng bị biến thành công cụ thổi giá đất.

“Ma trận” phần mềm quy hoạch

“Tra cứu quy hoạch chỉ 199.000 đồng/tháng”, “xem trước hướng mở đường”, “dữ liệu cập nhật theo ngày”, “đọc biến động đất đai toàn quốc”, “đi trước thị trường nhờ bản đồ vệ tinh”… Chỉ cần lướt vài phút trên Facebook, TikTok hay Telegram, người dùng gần như lập tức bị cuốn vào một “ma trận” quảng cáo liên quan tới các phần mềm tra cứu quy hoạch đất đai.

Từ các hội nhóm bất động sản hàng chục nghìn thành viên đến những tài khoản TikTok chuyên phân tích đất vùng ven, hình ảnh bản đồ quy hoạch hiện xuất hiện dày đặc như một thứ “vũ khí đầu tư” mới. Nhiều video liên tục gắn các dòng chữ kích thích tâm lý như: “khu này chuẩn bị có đường lớn”, “đất sắp tăng giá”, “đón sóng đô thị vệ tinh”, “không biết quy hoạch là chậm chân”.

Không ít tài khoản còn livestream hàng giờ để hướng dẫn cách “săn đất theo màu bản đồ”, cách đọc ký hiệu quy hoạch hay xác định vị trí được cho là sắp hưởng lợi từ hạ tầng. Một số người còn nhận “check đất online” trực tiếp cho người xem ngay trên sóng, vừa phân tích vừa liên tục nhấn mạnh cơ hội “đi trước đám đông”.

Trong vai người tìm mua phần mềm hỗ trợ tra cứu quy hoạch để đầu tư đất vùng ven Hà Nội, phóng viên tham gia vào nhiều hội nhóm nhà đất trên Facebook và Telegram. Chỉ ít phút sau khi đăng bài hỏi “app quy hoạch nào chuẩn”, hàng loạt tài khoản lập tức nhắn tin chào mời.

Một người dùng có tên D.A giới thiệu gói “pro toàn quốc” với mức giá 699.000 đồng/năm. Người này khẳng định phần mềm có thể xem “quy hoạch mới nhất”, “định vị tận nơi”, “lọc khu vực tiềm năng tăng giá” và theo dõi cả biến động hạ tầng xung quanh khu đất.

“Giờ dân đầu tư ai cũng dùng app để lọc đất hết. Không có dữ liệu thì coi như đi sau thị trường”, người này nhắn liên tục như muốn tạo cảm giác đây là thứ bắt buộc phải có nếu muốn tham gia thị trường bất động sản.

Khi được hỏi dữ liệu lấy từ đâu và có phải nguồn chính thức hay không, tài khoản này trả lời khá vòng vo: “Bên em tổng hợp nhiều nguồn khác nhau, bên môi giới dùng rất nhiều nên cứ yên tâm”.

Những app tra cứu quy hoạch xuất hiện rất nhiều trên mạng xã hội.

Một tài khoản khác trên Telegram còn quảng cáo sở hữu “kho dữ liệu chuyên sâu” với chi phí vài triệu đồng mỗi năm. Người này liên tục gửi ảnh chụp màn hình bản đồ quy hoạch cùng các đoạn tin nhắn khoe khách “trúng sóng”, “mua trước quy hoạch nên lời gấp đôi”.

Khi phóng viên đặt câu hỏi liệu đây có phải dữ liệu được cung cấp từ cơ quan chức năng hay không, người này chỉ đáp ngắn gọn: “Dùng rồi sẽ biết giá trị”.

Từ chỗ vốn chỉ là công cụ phục vụ giới chuyên môn, các ứng dụng tra cứu đất đai hiện đang trở thành món hàng được mua bán tràn lan trên internet. Giá tài khoản dao động từ vài chục nghìn đồng cho gói dùng thử đến vài triệu đồng cho các gói được gắn mác “VIP”, “pro”, “full dữ liệu”.

Một số nơi còn tuyển cộng tác viên, cấp “tài khoản đại lý”, cho phép người mua tiếp tục bán lại cho người khác theo kiểu nhiều tầng lớp trung gian. Không ít hội nhóm gần như vận hành như một “chợ dữ liệu đất đai” thu nhỏ.

Điều đáng chú ý là nhiều ứng dụng không chỉ dừng ở chức năng xem quy hoạch thông thường. Các nền tảng này còn tích hợp định vị GPS, đo diện tích, lớp bản đồ vệ tinh, lịch sử giao dịch đất, thậm chí quảng cáo có thể “xem dữ liệu chưa công khai”, “theo dõi khu vực chuẩn bị điều chỉnh quy hoạch”.

Trong nhiều hội nhóm nhà đất, ảnh chụp màn hình từ các app quy hoạch giờ gần như đã trở thành một dạng “ngôn ngữ giao dịch”. Chỉ cần một lô đất xuất hiện cạnh tuyến đường tương lai hoặc nằm gần vùng được tô màu quy hoạch, giá rao bán lập tức có thể bị đẩy lên chỉ sau vài bài đăng.

Không ít môi giới hiện nay coi app quy hoạch như “vũ khí săn đất” thời công nghệ. Chỉ cần ngồi trước màn hình điện thoại, họ có thể lọc khu vực tiềm năng rồi tung thông tin ra thị trường.

Sự bùng nổ của các ứng dụng tra cứu đất cho thấy cơn khát dữ liệu ngày càng lớn của thị trường bất động sản. Nhưng đi cùng đó là một “chợ dữ liệu” đầy rủi ro, thiếu kiểm chứng và khó xác thực đang âm thầm hình thành phía sau những tấm bản đồ đầy màu sắc trên mạng xã hội.

Cơ hội hay chiếc bẫy mới?

Trong một thị trường mà chỉ cần tin đồn mở đường hay lên quận cũng đủ khiến giá đất tăng vọt, dữ liệu quy hoạch từ lâu đã trở thành “mồi lửa” với giới đầu tư. Sự bùng nổ của các app tra cứu đất đang đẩy cuộc chơi thông tin lên một cấp độ mới, khi quy hoạch dần bị biến thành “hàng hóa đầu tư”.

Người dùng bỏ tiền để mua cảm giác sở hữu “thông tin đi trước thị trường”, trong khi các nền tảng kiếm lợi từ tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội. Nhưng nguy hiểm ở chỗ, không phải dữ liệu nào trên app cũng là quy hoạch đã được phê duyệt hay chắc chắn triển khai. Chỉ một thông tin chậm cập nhật hoặc hiển thị sai lệch cũng có thể khiến người mua xuống tiền nhầm chỗ.

Anh Đ.V.P. (36 tuổi, Bắc Giang) cho biết từng bỏ hơn 2 triệu đồng mua một gói ứng dụng được quảng cáo là “bản đồ quy hoạch chuyên sâu toàn quốc”. Theo lời giới thiệu từ người bán, phần mềm có thể xem “đường chuẩn bị mở”, “quy hoạch mới cập nhật”, thậm chí “đón đầu các khu vực sắp tăng giá”.

“Thấy họ livestream rất chuyên nghiệp, liên tục khoe khách chốt đất thắng lớn nên tôi tin. Nhưng sau khi chuyển tiền thì app dùng cực kỳ chập chờn, nhiều khu vực không có dữ liệu, có tính năng bấm mãi không chạy. Sau vài lần tôi phản ánh thì họ im luôn”, anh P. kể.

Theo anh P., điều khiến anh thất vọng nhất là phần mềm được quảng bá như công cụ dữ liệu chuyên nghiệp nhưng thực tế khá sơ sài. “Nhiều chỗ họ nói xem được quy hoạch chi tiết, nhưng mở ra chỉ toàn nền trắng hoặc bản đồ rất cũ”, anh nói.

Chỉ cần bỏ ra vài trăm nghìn là có thể sở hữu những app quy hoạch được quảng cáo có đầy đủ thông tin.

Trong khi đó, chị N.T.H. (TP. Hoa Lư, Ninh Bình) lại gặp rủi ro khác khi sử dụng một ứng dụng tra cứu đất trước lúc mua đất vùng ven.

“Lúc xem trên app thì khu đất vẫn hiện đất ở bình thường nên tôi khá yên tâm đặt cọc. Nhưng khi ra địa phương hỏi lại mới biết khu vực đó đã thay đổi quy hoạch từ lâu. Dữ liệu trên app chưa được cập nhật”, chị H. cho biết.

Theo chị, điều khiến người dùng dễ mắc bẫy là các ứng dụng đều được thiết kế rất chuyên nghiệp. Bản đồ sắc nét, màu sắc rõ ràng, ký hiệu nhìn có vẻ “chuẩn chuyên môn” nên rất dễ tạo cảm giác đây là dữ liệu chính xác tuyệt đối.

“Chỉ đến khi đối chiếu với hồ sơ thực tế mới biết thông tin trên app đã cũ”, chị nói.

Trong nhiều hội nhóm nhà đất, ảnh chụp từ app quy hoạch giờ đã trở thành “công cụ bán hàng” quen thuộc của môi giới. Chỉ cần một lô đất nằm gần tuyến đường tương lai hoặc khu vực được tô màu quy hoạch, giá rao bán có thể lập tức bị đẩy lên sau vài bài đăng.

Đáng lo hơn, các app tra cứu đất đang trở thành “đòn bẩy tâm lý” cho những cơn sốt đất theo tin đồn. Không ít môi giới chỉ cần khoanh đỏ một khu vực trên bản đồ, gắn thêm các dòng như “sắp có đại dự án”, “đón sóng hạ tầng”, rồi phát tán trong các hội nhóm để kích thích tâm lý FOMO.

Trong khi phần lớn người mua không đủ khả năng kiểm chứng dữ liệu, những hình ảnh ấy rất dễ trở thành công cụ dẫn dụ đám đông. Thực tế, nhiều địa phương từng cảnh báo về tình trạng ứng dụng quy hoạch không chính thống sử dụng dữ liệu thiếu căn cứ pháp lý, sai lệch hoặc chưa cập nhật để quảng bá và giao dịch đất đai.

Khi dữ liệu quy hoạch bị biến thành công cụ kích thích lòng tham, thị trường cũng trở nên dễ bị thao túng hơn bao giờ hết. Và phía sau những tấm bản đồ điện tử đầy màu sắc ấy có thể là chiếc bẫy khiến nhiều người phải trả giá bằng tiền thật.

Nguồn: Nở rộ mua bán App quy hoạch: “Mỏ vàng dữ liệu” hay chiếc bẫy thổi giá đất?