Bất động sản 2026 bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh, “vùng xanh” chỉ dành cho nhà đầu tư có chiến lược

Nhận định trên được đưa ra tại Talkshow “Bất động sản 2026: Giải mã Vùng xanh cơ hội” do Báo Người Lao Động tổ chức.

Dòng tiền trở lại nhưng thị trường không còn dễ kiếm lời

Theo chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh, xu hướng giảm lãi suất sau giai đoạn tăng cao đang tạo tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản. Khi chi phí vốn giảm, khả năng tiếp cận tín dụng của người mua và nhà đầu tư trở nên thuận lợi hơn, qua đó hỗ trợ thanh khoản toàn thị trường. Tuy nhiên, khác với những chu kỳ trước, nhà đầu tư hiện nay đã thay đổi đáng kể về tư duy.

Ông Tạ Trung Kiên - Phó Tổng Giám đốc Việt Á Real cho rằng, sau thời gian dài đứng ngoài quan sát, nhiều nhà đầu tư đang bắt đầu quay lại thị trường nhưng với tâm thế thận trọng hơn rất nhiều.

Nếu trước đây không ít người tham gia theo tâm lý đám đông hoặc kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, thì hiện tại yếu tố dòng tiền được đặt lên hàng đầu. Nhà đầu tư không chỉ nhìn vào khả năng tăng giá mà còn tính toán kỹ hiệu quả khai thác, khả năng cho thuê và giá trị sử dụng thực tế của tài sản.

Thị trường bất động sản năm 2026 đang bước vào một giai đoạn thanh lọc rõ nét hơn sau nhiều biến động về dòng vốn, lãi suất và tâm lý đầu tư.

Theo ông Kiên, mặt bằng giá bất động sản mới cũng dần được thị trường chấp nhận sau nhiều năm tăng mạnh. Thay vì chờ giá giảm sâu, nhiều nhà đầu tư hiện tập trung vào việc tìm kiếm sản phẩm có tiềm năng dài hạn và đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc khai thác thực tế.

Ở góc nhìn chiến lược, ông Nguyễn Lê Hải Đăng - Phó Giám đốc Chiến lược và Đối ngoại của Smartland cho rằng, nhiều người đang rơi vào “bẫy lãi suất” khi chỉ chờ lãi suất giảm mới xuống tiền.

Theo ông Đăng, khi lãi suất hạ, thanh khoản thị trường thường tăng mạnh, kéo theo nhu cầu mua lớn hơn và giá bất động sản cũng leo thang nhanh chóng. Điều này khiến chi phí đầu tư thực tế có thể cao hơn so với giai đoạn thị trường trầm lắng.

Ngược lại, trong giai đoạn lãi suất cao, thị trường diễn ra quá trình sàng lọc tự nhiên, giúp nhà đầu tư có thêm thời gian lựa chọn sản phẩm phù hợp, giảm áp lực FOMO và dễ tiếp cận các tài sản có giá hợp lý hơn.

Ông Hải Đăng cho rằng, thị trường hiện nay không chỉ sàng lọc dự án mà còn sàng lọc chính nhà đầu tư. Những người có chiến lược rõ ràng, hiểu thị trường và đảm bảo được dòng tiền sẽ là nhóm có khả năng tận dụng tốt cơ hội trong chu kỳ mới.

Hạ tầng và sức khỏe tài chính quyết định “vùng xanh” bất động sản

Theo ông Tạ Trung Kiên, khi các đô thị vệ tinh phát triển mạnh, khái niệm “trung tâm” đang dần thay đổi. Người dân không còn chỉ tập trung vào khu vực lõi đô thị mà ưu tiên những nơi đáp ứng đầy đủ nhu cầu sống như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, công viên và khả năng kết nối giao thông thuận tiện.

Trong khoảng 3 - 5 năm tới, nhiều khu đô thị mới có thể trở thành trung tâm mới của từng cộng đồng cư dân thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào vị trí địa lý truyền thống.

Trong khi đó, ông Huỳnh Trung Minh cho biết, hạ tầng giao thông đang tác động trực tiếp đến giá trị tài sản. Thực tế cho thấy các dự án nằm gần tuyến metro hoặc các trục kết nối lớn thường ghi nhận mức tăng giá đáng kể nhờ lợi thế di chuyển, thanh khoản và khả năng khai thác cho thuê tốt hơn.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Lê Hải Đăng cũng lưu ý nhà đầu tư cần tỉnh táo trước các thông tin hạ tầng mang tính kỳ vọng. Theo ông, giá trị bất động sản chỉ bền vững khi hạ tầng được phê duyệt rõ ràng và triển khai thực tế, thay vì chỉ dừng ở mức quy hoạch hoặc tin đồn.

Hạ tầng và sức khỏe tài chính quyết định “vùng xanh” bất động sản.

Các chuyên gia cũng nhấn mạnh trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến số, việc “xuống tiền” hiện không còn đơn thuần là chọn dự án đẹp hay giá tốt, mà là bài toán tổng thể về sức khỏe tài chính và khả năng chịu đựng rủi ro.

Ông Huỳnh Trung Minh cho rằng, các chương trình ưu đãi lãi suất thấp từ chủ đầu tư có thể tạo hiệu ứng tâm lý mạnh, song nhà đầu tư cần đánh giá kỹ tiến độ triển khai dự án, pháp lý, năng lực tài chính của chủ đầu tư và sự tham gia của các ngân hàng uy tín.

Theo ông Tạ Trung Kiên, điều quan trọng nhất trước khi đầu tư là “khám sức khỏe tài chính” của chính mình. Trong bối cảnh phần lớn người mua sử dụng đòn bẩy tín dụng, nếu không cân đối được dòng tiền trong dài hạn, tài sản có thể nhanh chóng trở thành gánh nặng.

Ở góc nhìn chiến lược, ông Nguyễn Lê Hải Đăng cho rằng trước khi xuống tiền, nhà đầu tư cần trả lời rõ ba câu hỏi: khu vực đó sẽ phát triển như thế nào trong 3 - 7 năm tới, pháp lý dự án đã thực sự an toàn hay chưa và dòng tiền cá nhân có đủ bền vững để đồng hành cùng khoản đầu tư hay không.

Ông Đăng cũng khuyến nghị nhà đầu tư, đặc biệt là người trẻ và người mua nhà lần đầu, không nên để chi phí vay vượt quá 35 - 40% thu nhập hàng tháng nhằm tránh áp lực tài chính kéo dài.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh mẽ hơn bao giờ hết. “Vùng xanh” không còn là một vị trí cố định mà là sự hội tụ của nhiều yếu tố như hạ tầng, pháp lý, năng lực chủ đầu tư và khả năng tạo dòng tiền thực tế.

Cơ hội vẫn tồn tại, nhưng sẽ thuộc về những nhà đầu tư đủ hiểu thị trường, kiểm soát được tài chính và kiên nhẫn đi cùng chu kỳ phát triển dài hạn của bất động sản.

Nguồn: Bất động sản 2026 bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh, “vùng xanh” chỉ dành cho nhà đầu tư có chiến lược