Lượt tìm kiếm và giao dịch bất động sản lao dốc, 80% nguồn cung mới vượt 50 triệu đồng/m2

Lượt tìm kiếm bất động sản tại Hà Nội giảm 39%, tỷ lệ giao dịch thành công tại các dự án trên cả nước xuống dưới 50% trong nửa đầu năm 2026. Trong khi nhu cầu ở thực vẫn lớn, sự lệch pha giữa giá bán và khả năng tài chính của người mua đang trở thành lực cản lớn đối với thanh khoản thị trường.

Lượt tìm kiếm tại Hà Nội giảm 39%, tỷ lệ giao dịch xuống dưới 50%

Thống kê từ nền tảng Batdongsan cho thấy lượt tìm kiếm thông tin nhà đất tại Hà Nội giảm 39%. Tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Nam, mức giảm được ghi nhận ở 15% so với mức bình quân khoảng 100 triệu lượt mỗi tháng trước đó.

Diễn biến trên thị trường trực tuyến cũng phản ánh vào hoạt động giao dịch. Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nếu năm ngoái tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mở bán đạt 80-90% thì trong nửa đầu năm 2026, tỷ lệ giao dịch thành công đã giảm xuống dưới 50%.

Riêng tại TP Hồ Chí Minh, dữ liệu từ HoREA cho thấy trong 7 tháng đầu năm có 37 dự án đưa ra thị trường hơn 27.000 căn hộ. Dù nguồn cung được cải thiện đáng kể, sức hấp thụ vẫn ở mức thấp, cho thấy áp lực thanh khoản đang hiện hữu khi người mua thận trọng hơn và dòng tiền của doanh nghiệp phát triển dự án chịu sức ép.

Một trong những nguyên nhân khiến giao dịch chững lại là tình trạng lệch pha giữa sản phẩm được đưa ra thị trường và khả năng tài chính của nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Phần lớn người mua nhà để ở tìm kiếm căn hộ có giá dưới 50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, khoảng 80% nguồn cung mới trên thị trường sơ cấp lại có giá cao hơn ngưỡng này.

Lượt tìm kiếm và tỷ lệ giao dịch bất động sản suy giảm trong bối cảnh giá nhà vẫn duy trì ở mức cao.

Khoảng cách về giá khiến nhu cầu thực khó chuyển thành giao dịch. Cùng với đó, việc dòng vốn đầu tư ngắn hạn rút khỏi thị trường cũng làm giảm thêm động lực mua bán. Áp lực thanh khoản tại thị trường sơ cấp đang tác động tới mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp.

Giá bán thứ cấp ghi nhận mức giảm 5-14% tại Hà Nội và 5-7% tại TP Hồ Chí Minh Dù vậy, mặt bằng giá căn hộ bình quân tại khu vực phía Nam vẫn đi ngang quanh mức 108 triệu đồng/m2, tiếp tục tạo khoảng cách lớn so với khả năng chi trả của phần đông người có nhu cầu ở thực.

Nguồn cung nhà ở xã hội vẫn chưa đáp ứng đủ

Trong bối cảnh giá nhà thương mại tại khu vực trung tâm duy trì ở mức cao, nhu cầu đang dịch chuyển mạnh hơn sang nhà ở xã hội và các dự án vùng ven. Điều đó cũng khiến cán cân cung cầu giữa người mua và nguồn cung thể hiện rõ sự mất cân bằng.

Đơn cử tại Hà Nội, dự án nhà ở xã hội CT3 Kim Chung ghi nhận 3.654 hồ sơ hợp lệ, trong khi tổng số căn hộ nhà ở xã hội để bán, thuê mua và cho thuê là 929 căn. Còn tại TP Hồ Chí Minh, dự án nhà ở xã hội khu vực Lý Thường Kiệt (phường Diên Hồng) tiếp nhận tới 15.000 hồ sơ đăng ký, nhưng số lượng căn hộ để bán chỉ có hơn 750 căn.

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, số lượng dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến nay đạt 77% so với chỉ tiêu đã đặt ra. Một số địa phương có kết quả thực hiện tốt như TP Hải Phòng, TP Đà Nẵng, Thái Nguyên, Hưng Yên, Bắc Ninh, Thanh Hóa, Nghệ An, Khánh Hòa, Cà Mau…

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, mặc dù công tác phát triển nhà ở xã hội thời gian qua đã đạt được những kết quả tích cực, song nhìn chung nguồn cung thực tế đưa ra thị trường vẫn còn hạn chế, chưa đáp ứng tương xứng với nhu cầu rất lớn của công nhân, người lao động và các đối tượng thu nhập thấp tại các đô thị, khu công nghiệp, nhất là nhà ở cho thuê.

Nhu cầu nhà ở xã hội tiếp tục ở mức lớn khi nhiều dự án ghi nhận số hồ sơ đăng ký vượt xa số căn được đưa ra thị trường

Trước tình trạng thanh khoản suy yếu, các chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng việc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm cần bắt đầu ngay từ khâu định giá. Trong đó, chủ đầu tư cần đưa mức giá tiệm cận giá trị thực, đồng thời xây dựng các giải pháp tài chính thiết thực để giảm áp lực dòng tiền cho người mua, thay vì phụ thuộc vào những chương trình khuyến mãi thiếu tính thực chất.

Về dài hạn, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh khuyến nghị doanh nghiệp chủ động chuyển hướng sang phát triển nhà ở thương mại giá bình dân và nhà cho thuê với mức giá hợp lý theo định hướng của Nghị quyết 21 do Bộ Chính trị ban hành.

Trong khi đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đề xuất đẩy mạnh đầu tư hạ tầng kết nối các đô thị vệ tinh, tháo gỡ vướng mắc pháp lý và linh hoạt chính sách tài chính nhằm giảm chi phí đầu vào. Bên cạnh đó, việc gia tăng tỷ trọng nhà ở xã hội và nhà ở phù hợp với người thu nhập thấp được kỳ vọng sẽ giúp cải thiện khả năng hấp thụ, tạo dòng tiền quay vòng nhanh hơn và từng bước thu hẹp khoảng cách giữa nguồn cung với nhu cầu thực trên thị trường.

Nguồn: Lượt tìm kiếm và giao dịch bất động sản lao dốc, 80% nguồn cung mới vượt 50 triệu đồng/m2