Căn hộ dịch vụ Hà Nội trước sức ép nguồn cung mới

Theo báo cáo thị trường mới nhất của Savills Hà Nội, thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội trong quý II/2026 vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 80%, song cả công suất và giá thuê đều giảm nhẹ. Diễn biến này xuất hiện trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục tăng và hơn 2.000 căn mới dự kiến gia nhập thị trường từ năm 2026 trở đi.

Nguồn cung căn hộ dịch vụ Hà Nội dự kiến tiếp tục tăng từ năm 2026, tập trung chủ yếu tại khu vực nội thành và phía Tây. Ảnh: VA

Giai đoạn cạnh tranh rõ nét

Trên địa bàn hiện có 67 dự án căn hộ dịch vụ, cung cấp hơn 6.500 căn, tăng nhẹ so với quý trước. Dù công suất thuê vẫn ở mức cao, tất cả các hạng đều ghi nhận mức giảm theo quý. Giá thuê trung bình cũng điều chỉnh nhẹ theo cả quý và năm.

Mức giảm chưa lớn nhưng cho thấy thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn cạnh tranh rõ hơn. Khi nguồn cung mở rộng, khả năng duy trì công suất không còn chỉ phụ thuộc vào quy mô cầu, mà ngày càng gắn với vị trí, chất lượng vận hành và khả năng giữ khách thuê dài hạn.

Ở chiều cầu, dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục tạo nền hỗ trợ quan trọng cho phân khúc. Trong 7 tháng năm 2026, Hà Nội thu hút khoảng 3,39 tỷ USD vốn FDI. Đáng chú ý, dòng vốn đang dịch chuyển nhiều hơn vào các lĩnh vực công nghệ cao, đổi mới sáng tạo và những ngành có giá trị gia tăng lớn.

Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, nguồn cầu căn hộ dịch vụ chủ yếu đến từ chuyên gia nước ngoài và nhân sự quản lý làm việc tại các doanh nghiệp FDI, tổ chức quốc tế. Đây là nhóm khách có nhu cầu lưu trú trung và dài hạn tương đối ổn định, đồng thời đặt yêu cầu cao hơn về vị trí, khả năng kết nối, chất lượng quản lý và dịch vụ. Vì vậy, sự gia tăng của FDI không tạo lợi thế đồng đều cho toàn thị trường, mà có xu hướng tập trung vào những dự án đáp ứng tốt hơn tiêu chuẩn của khách thuê quốc tế.

Xu hướng này càng rõ khi định hướng thu hút FDI đang chuyển dần từ mở rộng quy mô sang nâng chất lượng dòng vốn. Nghị quyết số 10-NQ/TW ngày 8/6/2026 của Bộ Chính trị đặt trọng tâm vào công nghệ cao, đổi mới sáng tạo và các dự án có giá trị gia tăng lớn.

Cùng với đó, việc tiếp tục phát triển các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu công nghệ cao tại Hà Nội và vùng lân cận được kỳ vọng duy trì nhu cầu lưu trú từ lực lượng chuyên gia nước ngoài.

Dù vậy, nền cầu tương đối ổn định đang đi cùng một thay đổi đáng chú ý khác khi lựa chọn dành cho người thuê ngày càng nhiều hơn. Không chỉ căn hộ dịch vụ, thị trường nhà ở cho thuê tại Hà Nội cũng đang được mở rộng. Điều này không tạo cạnh tranh hoàn toàn trực tiếp do khác biệt về nhóm khách và mô hình vận hành, nhưng sẽ khiến phân khúc lưu trú dài hạn trở nên đa dạng hơn.

Khi người thuê có thêm lựa chọn, lợi thế cạnh tranh của căn hộ dịch vụ sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào chất lượng sản phẩm và dịch vụ thay vì chỉ dựa vào nguồn cầu từ khối FDI.

Nguồn cung tăng sức ép

Áp lực rõ hơn đến từ nguồn cung tương lai. Theo Savills, từ năm 2026 trở đi, Hà Nội dự kiến đón thêm 17 dự án với hơn 2.000 căn hộ dịch vụ mới. Nguồn cung chủ yếu tập trung tại khu vực nội thành và phía Tây.

So với hơn 6.500 căn hiện hữu, quy mô nguồn cung bổ sung tương đương hơn 30% lượng căn đang hoạt động. Dù các dự án không đồng loạt gia nhập thị trường, lượng sản phẩm này đủ lớn để làm thay đổi tương quan cạnh tranh trong những năm tới.

Phía Tây tiếp tục là khu vực đáng chú ý khi vừa tập trung nhiều nguồn cung mới, vừa có lợi thế kết nối với các khu văn phòng, khu đô thị và các trục hướng tới khu công nghiệp. Đây là nền tảng duy trì nguồn khách thuê, nhưng đồng thời cũng khiến cạnh tranh giữa các dự án trở nên trực tiếp hơn.

Thực tế quý II đã phần nào phản ánh xu hướng này khi công suất và giá thuê cùng giảm, dù nguồn cung mới chưa tăng mạnh. Khi các dự án tiếp theo đi vào vận hành, sức hấp thụ của thị trường sẽ được thể hiện rõ hơn qua khả năng duy trì tỷ lệ lấp đầy và mặt bằng giá thuê.

Trong bối cảnh đó, căn hộ dịch vụ Hà Nội đang chuyển từ giai đoạn được hỗ trợ chủ yếu bởi tăng trưởng nguồn cầu sang giai đoạn cạnh tranh nhiều hơn về chất lượng vận hành. FDI vẫn tạo nền cầu quan trọng, nhưng nguồn cung mới sẽ tiếp tục gia tăng sức ép lên công suất và giá thuê trong thời gian tới.

Nguồn: Căn hộ dịch vụ Hà Nội trước sức ép nguồn cung mới