Thị trường nhà ở Hà Nội vào giai đoạn phát triển chọn lọc

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc Cấp cao Cushman & Wakefield Việt Nam.

Thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển chọn lọc hơn khi nguồn cung mới tiếp tục dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm, trong khi nhu cầu mua ở có xu hướng thận trọng.

Báo cáo MarketBeat Q2/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy sự thay đổi này diễn ra trong bối cảnh quỹ đất nội đô hạn chế, chi phí phát triển gia tăng và Hà Nội định hướng phát triển đô thị theo mô hình đa cực.

Nguồn cung căn hộ dịch chuyển

Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 11.000 căn mở bán mới. Riêng quý II đạt gần 4.700 căn, giảm 29% theo quý và 44% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm. Trong đó, khu vực rìa trung tâm chiếm 44%, ngoại thành chiếm 48%, phần còn lại thuộc khu vực Phía Tây.

Theo Cushman & Wakefield, diễn biến này phản ánh quá trình dịch chuyển nguồn cung ra vùng ven do quỹ đất nội đô hạn chế, chi phí phát triển gia tăng và định hướng quy hoạch đô thị đa cực với 9 cực tăng trưởng thay vì tập trung vào khu vực lõi.

Không chỉ dịch chuyển về không gian, cơ cấu nguồn cung cũng đang thay đổi đáng kể. Phân khúc Hạng sang chiếm hơn 52% nguồn cung mới, trong khi phân khúc Bình dân gần như vắng bóng trên thị trường. Các dự án mở bán chủ yếu có pháp lý hoàn chỉnh, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, tích hợp hệ tiện ích đa dạng và đi kèm chính sách bán hàng hấp dẫn.

Cùng với sự dịch chuyển của nguồn cung, giao dịch trên thị trường căn hộ cũng chững lại. Trong 6 tháng đầu năm 2026, khoảng 9.700 căn được tiêu thụ; riêng quý II đạt gần 4.600 căn, giảm 12% theo quý và 45% so với cùng kỳ năm trước.

Sự suy giảm giao dịch một phần đến từ cơ cấu nguồn cung khi nhóm Hạng sang và Cao cấp chiếm khoảng 72%. Trong khi đó, tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, với xu hướng trì hoãn quyết định trong bối cảnh lãi suất cho vay tăng cao và Hà Nội triển khai quy hoạch mới theo mô hình đa cực.

Thị trường căn hộ tại Hà Nội đang hình thành cấu trúc mới. Ảnh: DH

Căn hộ bình dân tiếp tục vắng bóng

Khả năng chi trả tiếp tục là vấn đề đáng chú ý khi giá căn hộ sơ cấp bình quân trong quý II/2026 đạt khoảng 4.659 USD/m², tăng 19% theo quý và 36% theo năm. Cushman & Wakefield cho biết mức tăng chủ yếu xuất phát từ cơ cấu nguồn cung mới, khi hơn 72% sản phẩm mở bán thuộc phân khúc Cao cấp và Hạng sang. Trong khi đó, căn hộ bình dân tiếp tục vắng bóng, dẫn đến thiếu hụt sản phẩm phù hợp với nhóm khách hàng đại chúng và duy trì áp lực lên khả năng chi trả.

Như vậy, cùng lúc người mua phải đối mặt với giá bán cao và sự thiếu hụt sản phẩm phù hợp, nguồn cung lại tiếp tục dịch chuyển ra xa khu vực trung tâm.

Trong trung và dài hạn, giá căn hộ có xu hướng phân hóa giữa các khu vực. Khu vực nội đô tiếp tục duy trì xu hướng tăng do quỹ đất hạn chế, trong khi khu vực ngoại thành có mức giá hợp lý hơn nhờ nguồn cung dồi dào.

Thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào một giai đoạn phát triển chọn lọc, trong đó cả chủ đầu tư và người mua đều đặt trọng tâm lớn hơn vào chất lượng sản phẩm, tính minh bạch pháp lý và khả năng tạo ra giá trị bền vững trong dài hạn.

Cùng với quá trình Hà Nội triển khai mô hình phát triển đô thị đa cực và củng cố hệ thống hạ tầng kết nối giao thông, đặc biệt là các tuyến đường sắt đô thị, các khu vực ngoại thành được kỳ vọng trở thành động lực tăng trưởng chính của nguồn cung nhà ở trong tương lai.

Sự dịch chuyển này cũng đang thể hiện rõ ở phân khúc nhà liền thổ. Trong quý II/2026, khoảng 82% nguồn cung mở bán mới tập trung tại khu vực ngoại thành. Xu hướng này phù hợp với định hướng phát triển Hà Nội theo mô hình đa cực với 9 cực tăng trưởng và 9 trung tâm đô thị, thay vì tập trung chủ yếu vào khu vực lõi nội đô.

Với căn hộ, ngoại thành sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung trong tương lai. Trong khi đó, giá tại khu vực nội đô được dự báo tiếp tục tăng do quỹ đất hạn chế, còn khu vực ngoại thành duy trì mức giá hợp lý hơn nhờ nguồn cung dồi dào.

Thị trường vì vậy đang hình thành một cấu trúc mới: nguồn cung căn hộ dần rời khỏi lõi nội đô, trong khi người mua thận trọng hơn trước khi quyết định xuống tiền. Khả năng chi trả, cơ cấu sản phẩm và sự phù hợp giữa vị trí, pháp lý và nhu cầu thực tiếp tục là những yếu tố được thể hiện rõ trong diễn biến thị trường quý II/2026.

Nguồn: Thị trường nhà ở Hà Nội vào giai đoạn phát triển chọn lọc