Săn đất nền thời giá giảm sâu: Cơ hội đầu tư còn ở đâu?

Giá giảm sâu

Sau nhiều năm là “điểm nóng” của dòng tiền đầu cơ, đất nền đang trải qua giai đoạn điều chỉnh mạnh khi thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phân hóa. Tại nhiều địa phương từng tăng giá nhanh nhờ thông tin quy hoạch, đầu tư hạ tầng hoặc phát triển công nghiệp, thanh khoản đã giảm đáng kể, kéo theo mặt bằng giá hạ nhiệt.

Thông tin từ các môi giới cho thấy giá đất nền tại nhiều khu vực đã giảm sâu so với đỉnh thiết lập vào cuối năm 2025. Tại Phú Thọ, giá đất phổ biến hiện quanh mức 19 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng một nửa so với giai đoạn cao điểm. Sau giai đoạn giảm mạnh, mặt bằng giá tại đây gần như đi ngang từ quý III/2025 đến nay.

Tại Bắc Ninh, mức điều chỉnh còn mạnh hơn khi giá phổ biến chỉ còn khoảng hơn 10 triệu đồng/m2, giảm hơn 50% so với đỉnh.

Ngay cả những khu vực từng được xem là có thanh khoản tốt như khu đô thị Cienco 5 Mê Linh (Hà Nội) cũng ghi nhận mức giảm hơn 30% so với thời kỳ sôi động nhất. Giá đất nền tại đây hiện ở mức 35-45 triệu đồng/m2, giảm mạnh so với đỉnh 60,2 triệu đồng/m2 hồi tháng 8/2025.

Trong khi đó, một số khu vực như Hòa Lạc hay Phú Cát dù đã điều chỉnh nhưng vẫn chưa quay về mức giá tương xứng với đà tăng trước đó. Mức giá trung bình ở khu vực này khoảng 29-35 triệu đồng/m2.

Anh Duy Hiến, môi giới bất động sản tại Mê Linh, chia sẻ thị trường hiện nay đã không còn cảnh người mua tranh nhau xuống tiền như trước. “Người mua vẫn có nhu cầu, song họ không vội. Khách thường đi xem nhiều nơi, so giá kỹ mới quyết định. Nhiều lô rao bán vài tháng vẫn chưa chốt được vì người mua liên tục trả thấp hơn 10-15% so với giá chào bán”, anh Hiến nói.

Diễn biến này cho thấy thị trường vẫn đang trong trạng thái giằng co: người bán chưa muốn hạ giá mạnh, trong khi người mua vẫn thận trọng chờ đợi mặt bằng giá hợp lý hơn trước khi xuống tiền. Sự “lệch pha” này khiến giao dịch tiếp tục đình trệ, dù thị trường không thiếu nguồn cung.

Dữ liệu thị trường quý II/2026 của batdongsan.com.vn cũng phản ánh sự thay đổi rõ rệt trong nhu cầu của người mua. Chung cư tiếp tục là phân khúc được quan tâm nhiều nhất, chiếm khoảng 37% tổng lượng tìm kiếm bất động sản bán, trong khi đất nền chỉ chiếm khoảng 23%.

Theo các đơn vị nghiên cứu, thị trường hiện không còn tăng theo diện rộng mà bắt đầu phân hóa mạnh giữa những khu vực có nền tảng phát triển thực với những nơi chỉ tăng giá nhờ kỳ vọng.

Xu hướng này cũng phản ánh sự thay đổi trong hành vi của nhà đầu tư. Thay vì kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, người mua ngày càng quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác, sử dụng thực tế cũng như tính pháp lý của sản phẩm.

Dẫu vậy, theo chuyên gia, người dân vẫn coi đất nền là tài sản tích lũy, điều này đồng nghĩa với việc cơ hội đầu tư của phân khúc này vẫn hiện hữu trong bối cảnh thị trường phân hóa.

Nói với VietnamFinance, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng việc thị trường phân hóa không đồng nghĩa đất nền hết cơ hội đầu tư. Thực chất, phân khúc này đang quay trở về với giá trị thực sau giai đoạn tăng nóng dựa trên kỳ vọng.

Bà cho rằng hiện nay thông tin quy hoạch và đầu tư hạ tầng ngày càng minh bạch, trong khi các quy định về phân lô, bán nền được siết chặt hơn. Điều này khiến dư địa tăng giá nhờ “sóng tin đồn” thu hẹp đáng kể, buộc thị trường vận động theo quan hệ cung - cầu thực.

“Theo đó, những khu vực xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn thiện, dân cư thưa thớt sẽ ngày càng khó tăng giá. Ngược lại, các sản phẩm có thể khai thác ngay, đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc tạo dòng tiền sẽ có lợi thế lớn hơn trong việc thu hút nhà đầu tư”, bà Miền nói.

Dòng tiền tìm đến nơi có giá trị thực

Theo bà Phạm Thị Miền, giai đoạn tới, dòng tiền sẽ không còn phân bổ theo tâm lý “đón sóng” quy hoạch như trước mà sẽ hướng tới các địa phương có nền tảng tăng trưởng bền vững, được hỗ trợ đồng thời bởi hạ tầng, công nghiệp, đô thị hóa và sự gia tăng dân số cơ học.

Định hướng phát triển đô thị theo mô hình đa cực, đa trung tâm cùng xu hướng dịch chuyển các khu công nghiệp, nhà máy ra vùng ven các đô thị lớn đang tạo ra những cực tăng trưởng mới. Khi việc làm dịch chuyển, nhu cầu về nhà ở, thương mại và dịch vụ cũng gia tăng, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn.

“Các địa phương có hệ thống giao thông ngày càng hoàn thiện, tập trung nhiều khu công nghiệp, thu hút vốn FDI và tốc độ đô thị hóa cao được đánh giá sẽ tiếp tục là điểm đến của dòng tiền trong những năm tới. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa mọi khu vực trong cùng một địa phương đều còn dư địa tăng giá”, bà Miền phân tích.

Theo chuyên gia, nhiều địa bàn đã trải qua chu kỳ tăng giá mạnh trong vài năm gần đây, vì vậy cơ hội đầu tư hiện nay không nằm ở việc chọn đúng tỉnh, thành phố mà nằm ở việc lựa chọn đúng khu vực, đúng vị trí và đúng mức giá.

Đây cũng là dấu hiệu cho thấy thị trường đã bước sang giai đoạn chọn lọc sâu hơn. Nếu trước đây dòng tiền có thể lan tỏa trên diện rộng, thì hiện nay sự phân hóa diễn ra đến từng khu vực, từng dự án, thậm chí từng vị trí trong cùng một địa bàn.

Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư cần thay đổi tư duy từ “đón sóng” sang “đón giá trị”. Thay vì chạy theo các cơn sốt ngắn hạn, việc đánh giá kỹ quy hoạch, hạ tầng, pháp lý và khả năng khai thác của bất động sản sẽ quyết định hiệu quả đầu tư trong trung và dài hạn.

Chuyên gia cũng khuyến nghị nhà đầu tư chỉ nên tham khảo thông tin từ các nguồn chính thống như cơ quan quản lý, quy hoạch đã được phê duyệt, chủ đầu tư hoặc các đơn vị nghiên cứu uy tín; đồng thời lựa chọn môi giới chuyên nghiệp, am hiểu thị trường và tuyệt đối tránh tâm lý FOMO.

Bên cạnh đó, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cần được tính toán thận trọng. Tỷ lệ vay vốn phải phù hợp với năng lực tài chính và dòng tiền của tài sản nhằm hạn chế rủi ro khi thanh khoản thị trường hoặc lãi suất biến động.

Nguồn:Săn đất nền thời giá giảm sâu: Cơ hội đầu tư còn ở đâu?