Đại gia địa ốc sống bằng gì khi thanh khoản lao dốc?

Nghịch lý doanh thu ngược chiều lợi nhuận

Trong bối cảnh thị trường bất động sản tiếp tục giảm tốc, nhiều dự án mở bán không đạt kỳ vọng, thanh khoản sụt giảm và doanh nghiệp ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn, câu hỏi được đặt ra là điều gì đang giúp nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn duy trì kết quả kinh doanh khả quan. Thực tế báo cáo tài chính nửa đầu năm 2026 cho thấy một nghịch lý đáng chú ý: doanh thu từ hoạt động bán hàng suy giảm mạnh, nhưng lợi nhuận của không ít doanh nghiệp lại tăng trưởng đột biến.

Diễn biến thị trường cho thấy bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ phục hồi mạnh trong năm 2024 và nửa đầu năm 2025. Giao dịch trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp đồng loạt chững lại, nhiều dự án mở bán không đạt tỷ lệ hấp thụ như kỳ vọng, trong khi áp lực cắt lỗ trên thị trường chuyển nhượng ngày càng gia tăng.

Khác với giai đoạn 2022-2023, khó khăn hiện nay không xuất phát từ những vướng mắc pháp lý hay tình trạng khan hiếm nguồn cung. Nhiều dự án đã đủ điều kiện triển khai và đưa sản phẩm ra thị trường, song sức cầu suy yếu khiến lượng giao dịch giảm đáng kể. Theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch sơ cấp với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 49%, thấp hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ tiếp tục chiếm khoảng 73% tổng lượng giao dịch, trong khi nhiều loại hình bất động sản khác gần như rơi vào trạng thái trầm lắng. Khoảng 70% tổng giao dịch lại tập trung vào một số ít chủ đầu tư lớn, cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các doanh nghiệp có thương hiệu, năng lực tài chính mạnh với phần còn lại của thị trường.

Theo các chuyên gia, sức cầu suy giảm chủ yếu đến từ mặt bằng giá bất động sản đã tăng lên mức rất cao trong khi chi phí vốn vẫn là rào cản lớn. Lãi suất vay mua nhà sau thời gian ưu đãi phổ biến ở mức 12-14%/năm, thậm chí có khoản vay lên tới 15-16%/năm, khiến nhiều người mua tiếp tục trì hoãn quyết định xuống tiền. Trong bối cảnh đó, các chương trình chiết khấu, tặng quà hay hỗ trợ lãi suất của chủ đầu tư không còn đủ sức kích thích thị trường như trước.

Thanh khoản suy giảm kéo theo doanh thu bán hàng đi xuống là diễn biến dễ hiểu. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bất động sản lại không phản ánh đầy đủ bức tranh này.

Điển hình là Khang Điền. Trong quý II/2026, doanh thu thuần của doanh nghiệp giảm tới 85%, chỉ còn khoảng 161 tỷ đồng. Trái ngược với sự sụt giảm mạnh của hoạt động kinh doanh cốt lõi, lợi nhuận sau thuế lại tăng gần ba lần, đạt khoảng 750 tỷ đồng.

Động lực chính không đến từ việc bán sản phẩm mà từ gần 900 tỷ đồng doanh thu tài chính phát sinh sau giao dịch chuyển nhượng 2% vốn tại Công ty Bình Trưng Mới. Điều này cho thấy phần lớn lợi nhuận trong kỳ được tạo ra từ hoạt động tài chính thay vì phát triển và kinh doanh dự án.

Bức tranh tương tự cũng xuất hiện tại Lideco. Trong quý II, doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ đạt khoảng 400 triệu đồng, gần như không đáng kể. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn ghi nhận lợi nhuận nhờ hơn 23 tỷ đồng doanh thu tài chính, chủ yếu đến từ đầu tư chứng khoán và lãi tiền gửi. Dù giúp kết quả kinh doanh tích cực hơn trong ngắn hạn, các khoản thu này cũng phản ánh thực tế rằng hoạt động bán hàng là nguồn thu cốt lõi của doanh nghiệp vẫn chưa có nhiều chuyển biến.

Có thể thấy, lợi nhuận tăng trưởng tại một số doanh nghiệp bất động sản hiện nay không hoàn toàn phản ánh sự phục hồi của thị trường. Trong nhiều trường hợp, kết quả tích cực chủ yếu đến từ các khoản thu tài chính, chuyển nhượng vốn hoặc hoạt động đầu tư ngoài lĩnh vực cốt lõi. Điều này cũng cho thấy bức tranh lợi nhuận của ngành đang có sự phân hóa đáng kể và cần được nhìn nhận thận trọng khi đánh giá sức khỏe thực sự của doanh nghiệp.

Thị trường bất động sản trầm lắng khiến doanh thu bán hàng của nhiều doanh nghiệp lao dốc.

"Nguồn oxy" của doanh nghiệp

Không chỉ Khang Điền hay Lideco, nhiều doanh nghiệp bất động sản khác cũng ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực nhờ các khoản thu ngoài hoạt động cốt lõi. Tại An Gia Invest, lợi nhuận tăng mạnh chủ yếu nhờ doanh thu tài chính và thu nhập khác, trong khi doanh thu thuần từ bán hàng giảm gần 50%.

Hodeco duy trì lợi nhuận nhờ khoản hoàn tiền sử dụng đất của dự án The Light City. Saigonres ghi nhận lãi từ khoản thu nhập khác đột biến, còn Vinahud chấm dứt chuỗi 12 quý thua lỗ sau khi hoàn tất chuyển nhượng dự án Grand Mercure Hội An.

Điểm chung của các doanh nghiệp này là lợi nhuận không đến từ hoạt động phát triển và bán bất động sản - nguồn thu cốt lõi của ngành - mà chủ yếu được tạo ra từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng dự án, hoàn nhập chi phí hoặc các khoản doanh thu tài chính phát sinh trong kỳ. Điều này cho thấy bức tranh lợi nhuận của doanh nghiệp địa ốc hiện nay có sự khác biệt đáng kể so với diễn biến thực tế của thị trường.

Ở góc độ tài chính doanh nghiệp, đây là lựa chọn mang tính ứng phó trong bối cảnh thanh khoản suy giảm. Khi dòng tiền bán hàng chậm lại, doanh nghiệp buộc phải khai thác các nguồn lực sẵn có để bổ sung dòng tiền, duy trì khả năng thanh toán và thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với ngân hàng, trái chủ, nhà thầu cũng như cổ đông.

Việc chuyển nhượng tài sản, thoái vốn, ghi nhận lãi đầu tư hoặc hoàn nhập một số khoản chi phí có thể xem như "nguồn oxy" giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng đây chỉ là giải pháp ngắn hạn. Khác với doanh thu từ hoạt động kinh doanh cốt lõi có thể tạo ra đều đặn khi thị trường thuận lợi, các khoản thu tài chính hay lợi nhuận từ chuyển nhượng tài sản đều mang tính thời điểm và không thể lặp lại liên tục.

Nếu thanh khoản thị trường không sớm cải thiện, dư địa tạo lợi nhuận từ những nguồn thu này sẽ ngày càng thu hẹp, trong khi áp lực về chi phí tài chính và dòng tiền vẫn hiện hữu.

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, thanh khoản giảm không đồng nghĩa nhu cầu nhà ở biến mất. Trong bối cảnh mặt bằng giá ở mức cao và chi phí vốn vẫn là rào cản, người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về pháp lý dự án, tiến độ xây dựng, khả năng khai thác cũng như áp lực tài chính trước khi quyết định xuống tiền.

Sự thận trọng của người mua cũng khiến nhiều chủ đầu tư chủ động lùi kế hoạch mở bán sang thời điểm phù hợp hơn thay vì chấp nhận tỷ lệ hấp thụ thấp. Tuy nhiên, việc kéo dài thời gian triển khai đồng nghĩa doanh nghiệp vẫn phải duy trì chi phí hoàn thiện pháp lý, đầu tư xây dựng, trả lãi vay, đáo hạn trái phiếu và thanh toán công nợ. Áp lực dòng tiền vì thế chưa hề giảm bớt.

Có thể thấy, trong giai đoạn hiện nay, "nguồn oxy" giúp nhiều doanh nghiệp bất động sản duy trì lợi nhuận không còn chủ yếu đến từ doanh số bán hàng như giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, mà đến từ năng lực quản trị dòng tiền, cơ cấu lại danh mục tài sản và khai thác các nguồn thu tài chính.

Dù vậy, đây chỉ là giải pháp mang tính cầm cự. Về dài hạn, khả năng phục hồi của doanh nghiệp vẫn sẽ phụ thuộc vào sức mua của thị trường và hiệu quả của hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, quỹ đất sạch và dòng tiền ổn định sẽ có nhiều lợi thế vượt qua chu kỳ điều chỉnh, trong khi các doanh nghiệp phụ thuộc quá lớn vào dòng tiền bán hàng sẽ tiếp tục chịu áp lực trong thời gian tới.

Nguồn: Đại gia địa ốc sống bằng gì khi thanh khoản lao dốc?