Chung cư xây mới có thời hạn sử dụng: Thị trường sẽ có thay đổi lớn?

Quy định không mới

Vừa qua, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV đã ban hành Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan, thay thế Nghị quyết 18 năm 2022.

Đáng chú ý, tại khoản 2.2, phần Nhiệm vụ và giải pháp, Nghị quyết đã đưa ra định hướng: Giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư; trong đó, đối với chung cư xây mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định hết thời hạn.

Bàn về vấn đề trên, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, cho rằng Nghị quyết 21 cơ bản duy trì chính sách đất đai với nhà ở thương mại (gồm nhà chung cư) như chính sách, pháp luật hiện hành, chỉ nâng một số quy định trong luật lên Nghị quyết để thiết lập căn cứ chính trị vững chắc, khi làm luật sửa đổi sẽ không phải “nâng lên đặt xuống”.

Theo Nghị quyết 21, chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn được sử dụng đất ổn định, lâu dài và sở hữu công trình không thời hạn. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế chỉ là một khái niệm danh nghĩa. Nếu hết thời hạn sử dụng mà nhà chung cư vẫn bảo đảm chất lượng thì vẫn được tiếp tục sử dụng, không có chuyện bị cưỡng chế phá dỡ hoặc người dân phải đóng thêm tiền.

“Điểm thay đổi duy nhất của Nghị quyết 21, theo hướng tích cực là việc đặt quyền của chủ sở hữu chung cư bên cạnh nghĩa vụ”, vị luật sư nói.

Theo đó, chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong Luật Nhà ở 2023 được thiết kế mang nặng tính “bao cấp”, quy định phần lớn trách nhiệm thuộc về nhà nước mà chưa gắn chặt trách nhiệm của chủ sở hữu: Nhà nước phải bố trí vốn ngân sách để kiểm định chất lượng nhà chung cư; một số trường hợp phải xây dựng lại nhà chung cư bằng vốn đầu tư công; khi xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được mặc nhiên tái định cư tại chỗ với căn hộ có diện tích lớn hơn...

Nghị quyết 21 đã tiếp thu để làm rõ: “Chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư...”, tức là đã “quàng” trách nhiệm đóng góp về tài chính với chủ sở hữu.

“Nhìn từ Nghị quyết 21 thì chính sách đất đai đối với các dự án nhà ở, gồm nhà chung cư, cơ bản sẽ không thay đổi so với quy định hiện hành”, ông Đỉnh nhấn mạnh

Trao đổi với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho rằng đây là định hướng quan trọng nhằm hoàn thiện khung pháp lý đối với nhà chung cư, hướng tới giải quyết những tồn tại kéo dài trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị.

Tuy nhiên, theo bà Miền, đây cũng là chính sách có tác động trực tiếp đến tâm lý thị trường, quyền tài sản của người dân và xu hướng phát triển các phân khúc bất động sản, do đó cần được thiết kế với lộ trình và cơ chế thực thi minh bạch. Điều đầu tiên cần làm rõ là phân biệt giữa quyền sử dụng đất và thời hạn sử dụng công trình.

Theo tinh thần, định hướng của nghị quyết, đất xây dựng nhà ở thương mại vẫn được giao ổn định, lâu dài. Nội dung được điều chỉnh là thời hạn sử dụng căn hộ căn cứ vào niên hạn của công trình xây dựng, tức là gắn với tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của tòa nhà.

Bà Miền cho rằng, đây là cách tiếp cận phù hợp với bản chất của tài sản. Đất có thể được sử dụng ổn định lâu dài nhưng công trình luôn có vòng đời nhất định, chịu tác động của thời gian, chất lượng thi công, quá trình khai thác, vận hành và bảo trì. Do đó, việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng bản chất kỹ thuật của tài sản, thay vì mặc nhiên coi công trình có giá trị sử dụng vĩnh viễn.

Do đó, theo bà, quy định về thời hạn sử dụng căn hộ cũng có thể tạo cơ sở pháp lý để tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ.

Thực tế, hàng trăm khu chung cư cũ tại Hà Nội, TP. HCM và nhiều địa phương khác đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng quá trình cải tạo, xây dựng lại diễn ra rất chậm. Một trong những nguyên nhân quan trọng là thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng về thời điểm kết thúc đời công trình và cơ chế xử lý quyền, lợi ích của các chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn sử dụng.

Theo bà Phạm Thị Miền, dù định hướng chính sách có cơ sở về quản lý đô thị, song trong ngắn hạn, yếu tố cần được quan tâm nhất chính là phản ứng của thị trường.

Tâm lý của đa số người dân Việt Nam vẫn coi nhà ở là tài sản tích lũy lâu dài và có giá trị truyền đời, luôn ưu tiên tính “sở hữu” và “lâu dài”. Vì vậy, chỉ cần có thông tin liên quan tới việc “giới hạn” thời gian sở hữu lập tức sẽ khiến tâm lý người dân lo lắng.

"Nếu không được truyền thông và quy định rõ ràng, người dân có thể có cảm giác 'trả tiền cục' nhưng chỉ được 'thuê dài hạn'. Điều này có thể ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, đặc biệt là đối với phân khúc căn hộ chung cư", bà Miền nhận định.

Theo chuyên gia, trong trường hợp tâm lý này lan rộng, một bộ phận người mua có thể chuyển hướng sang nhà thấp tầng hoặc đất nền, vì ưu tiên tài sản gắn với quyền sở hữu lâu dài. Điểm cốt lõi trong định hướng của nghị quyết không phải là việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ, mà là yêu cầu "gắn với bảo đảm quyền tài sản" của chủ sở hữu.

Điều này đồng nghĩa khi công trình hết niên hạn sử dụng, quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu căn hộ vẫn phải được bảo đảm thông qua cơ chế tham gia xây dựng lại chung cư theo quy định.

Để chính sách khả thi và đi vào cuộc sống, bà Miền cho rằng cần tiếp tục cụ thể hóa nhiều nội dung như: cách xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật; điều kiện, trình tự và thẩm quyền xác định công trình hết niên hạn sử dụng...

Từ góc độ chính sách, Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý để vừa đáp ứng yêu cầu quản lý vòng đời công trình, vừa hạn chế những tác động tâm lý đối với thị trường bất động sản.

Thứ nhất, cần quy định rõ tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật, bảo đảm minh bạch, thống nhất và dễ áp dụng.

Thứ hai, cần cụ thể hóa cơ chế bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ khi công trình hết niên hạn, đặc biệt là quyền tham gia tái thiết, quyền được bố trí nhà ở sau khi xây dựng và cơ chế phân chia quyền, nghĩa vụ tài chính.

Thứ ba, cần xây dựng quy định chuyển tiếp và lộ trình áp dụng phù hợp đối với các dự án chung cư xây dựng mới nhằm hạn chế tâm lý bất ổn và tránh gây xáo trộn thị trường trong giai đoạn đầu triển khai.

Thứ tư, cần đẩy mạnh công tác truyền thông để người dân hiểu đúng bản chất của chính sách. Việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ không làm mất quyền sử dụng lâu dài, mà hướng tới quản lý vòng đời công trình, bảo đảm an toàn công trình và bảo vệ quyền lợi của người dân khi chung cư hết niên hạn sử dụng.

Nguồn:Chung cư xây mới có thời hạn sử dụng: Thị trường sẽ có thay đổi lớn?