Đất bỏ hoang trước nguy cơ chịu thuế, giới đầu cơ có chùn tay?

Nhà đầu tư tính đường thích nghi

Đầu năm 2026, chị Nguyễn Thu Hà (Hà Đông, Hà Nội) rút một phần tiền tiết kiệm, đồng thời bán căn hộ cho thuê để chuyển vốn sang đất nền. Với khoảng 6,5 tỷ đồng, chị mua hai lô đất tại khu vực ngoại thành Hà Nội và một lô ở Bắc Ninh.

Thay vì tìm đến những khu vực đang “sốt”, chị Hà chủ yếu săn các tài sản có chủ sở hữu cần tiền gấp. Một số lô từng được mua bằng vốn vay, nhưng khi lãi suất tăng và thanh khoản thị trường chậm lại, người bán buộc phải hạ giá để thu hồi vốn. Nhờ thanh toán nhanh, chị thường thương lượng được mức giá thấp hơn từ 10–15% so với giá chào ban đầu.

Thông tin về đề xuất áp thuế cao đối với đất bỏ hoang và giao dịch bất động sản ngắn hạn khiến không ít người cho rằng chiến lược mua đất rồi chờ tăng giá sẽ mất dần sức hấp dẫn. Tuy nhiên, chị Hà cho biết chưa có ý định bán tháo mà đang rà soát lại danh mục, ưu tiên giữ những lô có pháp lý đầy đủ, nằm gần khu dân cư và có khả năng khai thác.

“Chính sách thuế nếu được áp dụng chắc chắn sẽ làm tăng chi phí nắm giữ. Khi đó, tôi sẽ bán những lô thiếu tiềm năng, còn tài sản có vị trí tốt vẫn có thể giữ dài hạn hoặc tìm phương án khai thác để tránh bỏ không”, chị Hà nói.

Cách tính toán này cho thấy giới đầu tư không hoàn toàn đứng ngoài trước các đề xuất siết đầu cơ. Thay vì từ bỏ thị trường, nhiều người đang chuẩn bị phương án thu gọn danh mục, chuyển sang đất có khả năng tạo dòng tiền hoặc cộng thêm chi phí thuế vào giá bán.

Trên thực tế, các đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai, người sở hữu nhiều nhà đất hay giao dịch trong thời gian ngắn đã được đặt ra nhiều lần nhưng chưa trở thành chính sách cụ thể. Khoảng trống này khiến một bộ phận nhà đầu tư vẫn tin rằng đất đai là kênh tích lũy dài hạn, nhất là khi chi phí nắm giữ hiện chưa đủ lớn để buộc họ đưa tài sản vào sử dụng.

Hệ quả là nhiều khu đất sau khi được mua vẫn tiếp tục bỏ trống, không phục vụ sản xuất, kinh doanh hoặc nhu cầu ở. Việc liên tục sang tay nhằm hưởng chênh lệch cũng góp phần đẩy giá đất vượt xa khả năng chi trả của người có nhu cầu thực, đồng thời làm méo mó tín hiệu cung – cầu trên thị trường.

Trước thực trạng này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bổ sung cơ chế điều tiết phần giá trị đất tăng thêm, áp thuế cao đối với đất bỏ hoang và hoạt động mua bán ngắn hạn trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai.

Theo cơ quan này, tình trạng đầu cơ, sốt đất và giá bất động sản tăng xa giá trị thực vẫn tiềm ẩn nguy cơ gây bất ổn thị trường, ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô và hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai. Vì vậy, bên cạnh hoàn thiện phương pháp định giá, cần xây dựng các công cụ tài chính đủ mạnh để tăng chi phí đầu cơ và thúc đẩy đất đai được đưa vào sử dụng thực chất.

Đề xuất đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang và giao dịch ngắn hạn có thể làm tăng chi phí nắm giữ, buộc nhà đầu tư chuyển từ “ôm đất” chờ tăng giá sang ưu tiên tài sản có khả năng khai thác và tạo dòng tiền.

Đầu cơ đất sẽ không còn là cuộc chơi “không mất phí”

Đề xuất đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang không chỉ nhằm bổ sung nguồn thu ngân sách mà hướng tới thay đổi cách sử dụng đất trên thị trường. Định hướng này phù hợp với Nghị quyết 21-NQ/TW về nghiên cứu lộ trình áp dụng các công cụ tài chính, thuế để hạn chế đầu cơ, găm giữ và khắc phục tình trạng đất chậm được đưa vào sử dụng.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định trong số các sắc thuế liên quan đến bất động sản, thuế đối với đất bỏ hoang và thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng là hai công cụ có khả năng được xem xét áp dụng sớm tại Việt Nam.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy thuế tài sản được nhiều quốc gia sử dụng để điều tiết thị trường và nâng cao hiệu quả khai thác đất đai. Tại Mỹ, người sở hữu bất động sản thường phải nộp thuế hằng năm, với mức phổ biến khoảng 1% giá trị tài sản, tùy từng địa phương. Một số quốc gia còn áp dụng mức thuế cao hơn đối với nhà, đất bị để trống hoặc không được khai thác trong thời gian dài.

Mục tiêu của chính sách không dừng ở việc tăng chi phí sở hữu. Khi việc giữ đất không còn gần như “miễn phí”, người mua sẽ phải tính toán khả năng khai thác tài sản thay vì chỉ chờ giá tăng. Đất đai khi đó cần được đưa vào cho thuê, kinh doanh, sản xuất hoặc phát triển dự án để tạo dòng tiền bù đắp chi phí nắm giữ.

Theo ông Quốc Anh, nếu chính sách được triển khai, tư duy đầu tư cũng buộc phải thay đổi. Những tài sản không có khả năng khai thác, nằm xa khu dân cư hoặc chỉ được mua theo tin đồn quy hoạch sẽ giảm sức hấp dẫn. Ngược lại, sản phẩm có pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở và tạo ra dòng tiền sẽ được ưu tiên hơn.

Trong ngắn hạn, thị trường có thể bước vào giai đoạn quan sát khi nhà đầu tư đánh giá tác động của chính sách và cơ cấu lại danh mục. Tuy nhiên, về dài hạn, dòng vốn được kỳ vọng dịch chuyển khỏi hoạt động gom đất chờ tăng giá để hướng đến những phân khúc có giá trị sử dụng thực tế.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 53% người được hỏi có kế hoạch mua căn hộ chung cư trong sáu tháng tới, còn 25% lựa chọn nhà riêng. Như vậy, gần 80% nhu cầu tập trung vào hai loại hình chủ yếu phục vụ mục đích an cư. Kết quả này phần nào phản ánh xu hướng ưu tiên những sản phẩm có thể sử dụng hoặc khai thác ngay, thay vì chỉ trông chờ vào chênh lệch giá.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản VARS, cho rằng nhóm đầu cơ và nhà đầu tư lướt sóng sẽ chịu tác động rõ nhất nếu chính sách thuế được thực thi hiệu quả. Khi chi phí nắm giữ tăng, việc mua đất rồi để trống chờ sang tay sẽ khó mang lại mức lợi nhuận như trước.

Chính sách này cũng có thể góp phần hạn chế tình trạng trả giá cao trong các cuộc đấu giá đất nhằm thiết lập mặt bằng giá mới. Theo ông Chung, sự tham gia của các nhóm đầu cơ từng khiến giá trúng đấu giá tại một số khu vực bị đẩy lên quá cao, kéo theo giá đất xung quanh và tạo ra kỳ vọng vượt xa nhu cầu thực. Nếu đất bỏ hoang phát sinh nghĩa vụ tài chính lớn hơn, người mua sẽ phải cân nhắc kỹ khả năng sử dụng trước khi trả giá.

Dù vậy, hiệu quả của chính sách phụ thuộc vào cách thiết kế và tổ chức thực hiện. Khái niệm “đất bỏ hoang” cần được xác định bằng những tiêu chí cụ thể, tránh đánh đồng hành vi cố tình găm giữ với trường hợp chưa thể triển khai do vướng quy hoạch, thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng hoặc nguyên nhân khách quan khác.

Mức thuế, thời điểm áp dụng và cơ chế miễn, giảm cũng cần được xây dựng theo lộ trình phù hợp. Nếu quy định quá thấp, chính sách khó đủ sức thay đổi hành vi; nhưng nếu áp dụng đột ngột, thị trường có thể bị xáo trộn và hoạt động đầu tư hợp pháp chịu ảnh hưởng. Bài toán đặt ra vì thế không chỉ là đánh thuế, mà phải khiến đất đai được sử dụng hiệu quả hơn và dòng vốn trở lại phục vụ nhu cầu thực của nền kinh tế.

Nguồn: Đất bỏ hoang trước nguy cơ chịu thuế, giới đầu cơ có chùn tay?