TOD mở dư địa phát triển mới

Tại TP HCM, Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã phục vụ hơn 30,35 triệu lượt hành khách từ tháng 1/2025 đến đầu tháng 6/2026. Cùng với lượng khách tăng, việc tổ chức không gian quanh các đầu mối giao thông công cộng đang trở thành một phần quan trọng trong bài toán phát triển đô thị.

TP HCM đang hướng tới mô hình đa cực, đa trung tâm và đô thị 15 phút. Ảnh: VA

Mở rộng không gian phát triển

Nghị quyết số 188/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù, đặc biệt để phát triển hệ thống mạng lưới đường sắt đô thị tại Hà Nội và TP HCM đã xác lập cơ sở cho phát triển TOD gắn với hệ thống đường sắt đô thị.

Việc phát triển mạng lưới metro tạo thêm khả năng kết nối giữa khu vực trung tâm và các khu vực phát triển bên ngoài. Để hình thành một cực đô thị mới, không gian quanh nhà ga còn cần đồng thời đáp ứng các chức năng ở, làm việc, thương mại, dịch vụ và hạ tầng xã hội.

TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn – Chủ tịch NgoViet Architects & Planners cho rằng, TP HCM đang hướng tới mô hình đa cực, đa trung tâm và đô thị 15 phút. Trong cấu trúc này, TOD giữ vai trò quan trọng, với các đầu mối giao thông công cộng, đặc biệt là metro, trở thành những hạt nhân phát triển đô thị.

Theo ông, xung quanh mỗi nhà ga cần được quy hoạch đồng bộ về nhà ở, việc làm và hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, công viên, khu thể thao. Khi người dân có thể tiếp cận các nhu cầu thiết yếu trong phạm vi thuận tiện, giao thông công cộng có điều kiện phát huy hiệu quả cao hơn.

Yêu cầu này đặc biệt rõ với các khu vực phát triển mới. Nếu nhà ở tiếp tục mở rộng ra ngoài khu vực lõi nhưng phần lớn việc làm, trường học, y tế và dịch vụ vẫn tập trung tại trung tâm, nhu cầu đi lại xuyên đô thị khó giảm đáng kể.

Với bất động sản, lợi thế gần metro vì vậy không chỉ nằm ở khoảng cách tới nhà ga. Khả năng phát triển của khu vực còn gắn với chất lượng kết nối, mức độ hoàn thiện của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian công cộng và sự hiện diện của các hoạt động kinh tế tại chỗ.

Thực tế vận hành Metro số 1 cũng cho thấy yêu cầu kết nối không dừng tại nhà ga. Khi tuyến đi vào khai thác, TP HCM tổ chức 17 tuyến xe buýt với 150 xe điện kết nối các ga, mở rộng phạm vi tiếp cận của hành khách tới các khu vực lân cận.

Việc kết nối giữa metro với xe buýt, khu dân cư, điểm làm việc và các dịch vụ giúp mở rộng phạm vi phục vụ của tuyến, đồng thời tăng khả năng tiếp cận các chức năng đô thị quanh nhà ga.

Khai thác nguồn lực đất đai

Quỹ đất quanh các đầu mối giao thông công cộng là một trong những nguồn lực gắn trực tiếp với phát triển TOD.

Nghị quyết 188/2025/QH15 đã có các cơ chế liên quan đến quy hoạch, sử dụng đất và khai thác giá trị tăng thêm từ đất trong khu vực TOD, tạo cơ sở để phát triển đường sắt đô thị gắn với không gian xung quanh các đầu mối giao thông.

Ở góc độ thị trường, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng TOD là hướng đi phù hợp với các đô thị lớn. Theo ông, mô hình này không chỉ giúp khai thác hiệu quả giá trị đất đai mà còn tạo nguồn lực tài chính để tái đầu tư cho hạ tầng, giảm áp lực giao thông và nâng cao chất lượng sống.

Khả năng tiếp cận được cải thiện từ metro cũng tạo điều kiện cho các chức năng nhà ở, văn phòng, bán lẻ và dịch vụ phát triển quanh nhà ga. Mức độ phát triển tại các khu vực này đồng thời gắn với năng lực giao thông kết nối, trường học, y tế, không gian công cộng và các tiện ích phục vụ cư dân.

TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn cũng lưu ý TOD cần được tính toán đồng thời với quá trình nghiên cứu mạng lưới giao thông và phát triển đô thị. Việc lựa chọn hướng tuyến, vị trí nhà ga, quỹ đất và các chức năng xung quanh cần được phối hợp từ giai đoạn quy hoạch, thay vì hoàn thành hạ tầng giao thông rồi mới tính đến không gian phát triển.

Trong cấu trúc đa trung tâm, metro đảm nhiệm vai trò kết nối, còn khả năng hình thành các cực mới phụ thuộc vào mức độ hoàn thiện của các chức năng đô thị quanh nhà ga.

Với lượng hành khách tiếp tục tăng trên Metro số 1, nhu cầu sử dụng giao thông công cộng tại TP HCM đang từng bước mở rộng. Cùng với quá trình phát triển mạng lưới đường sắt đô thị, không gian bất động sản quanh các trục giao thông công cộng cũng có thêm điều kiện hình thành các khu vực ở, làm việc và dịch vụ gắn kết hơn.

Việc đồng bộ giữa metro, quỹ đất, hạ tầng và các chức năng đô thị tạo nền tảng để các khu vực ngoài lõi thu hút thêm dân cư và hoạt động kinh tế, qua đó mở rộng không gian phát triển và hình thành những cực đô thị mới.

Được sự chỉ đạo của VCCI, Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp cùng Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) tổ chức Diễn đàn "Bất động sản khu vực phía Nam: Mở dư địa tăng trưởng mới". Thời gian: 13h30 đến 17h00, ngày 18/8/2026 Địa điểm: Hội trường tầng 10, VCCI-HCM, số 171 Võ Thị Sáu, phường Xuân Hòa, TP Hồ Chí Minh.

Nguồn: TOD mở dư địa phát triển mới