Giá căn hộ TP.HCM phân hóa mạnh, khu vực Bình Dương cũ nổi lên như cực tăng trưởng mới

Giá trung tâm chững lại, Bình Dương cũ tăng tốc thu hẹp khoảng cách

Theo dữ liệu One Mount, trong quý II/2026, giá căn hộ sơ cấp tại khu trung tâm TP.HCM đạt khoảng 103 triệu đồng/m², tăng 14% so với cùng kỳ năm trước và gần như đi ngang so với quý trước. Điều này cho thấy mặt bằng giá khu vực trung tâm vẫn duy trì ở mức cao, nhưng tốc độ tăng đã chậm lại sau giai đoạn tăng nóng.

Trong khi đó, Bình Dương ghi nhận mức giá sơ cấp khoảng 60 triệu đồng/m², tăng 33% theo năm, cao hơn đáng kể so với tốc độ tăng của khu vực trung tâm. Khoảng cách giá giữa Bình Dương và khu trung tâm TP.HCM đang có xu hướng thu hẹp dần, phản ánh kỳ vọng tích cực của thị trường đối với triển vọng phát triển của khu vực sau khi được sáp nhập vào địa giới hành chính TP.HCM.

Giá trung tâm chững lại, Bình Dương cũ tăng tốc thu hẹp khoảng cách.

Sự dịch chuyển của mặt bằng giá cũng đi kèm với sự thay đổi rõ rệt về nguồn cung. Trong quý II/2026, thị trường TP.HCM ghi nhận khoảng 11.000 căn hộ mở bán mới, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, hơn 7.000 căn tập trung tại Bình Dương, chiếm khoảng 66% tổng nguồn cung mở bán của toàn thị trường.

Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn với tiêu chuẩn hoàn thiện ngày càng cao, trong đó có sự tham gia của nhiều chủ đầu tư nước ngoài. Điều này không chỉ tạo thêm lựa chọn cho người mua mà còn góp phần thiết lập mặt bằng giá mới tại Bình Dương.

Theo One Mount, trong quý I/2026, giá sơ cấp tại Bình Dương đã đạt 56 triệu đồng/m², tăng 37% so với cùng kỳ năm trước. Đến quý II, mức giá tiếp tục tăng lên khoảng 60 triệu đồng/m², cho thấy xu hướng tăng giá đang được duy trì khá rõ nét.

Trong bối cảnh nguồn cung tại khu trung tâm còn hạn chế, giá căn hộ nội đô tiếp tục được duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, động lực tăng giá hiện nay không còn đến từ khu vực lõi đô thị mà chuyển dần sang các khu vực mở rộng có dư địa phát triển về hạ tầng và quỹ đất.

Các chuyên gia đánh giá, sự cải thiện về kết nối giao thông, quy hoạch đô thị và kỳ vọng phát triển kinh tế đang tạo lực đẩy cho thị trường Bình Dương. Việc hình thành các tuyến giao thông liên kết, các dự án hạ tầng trọng điểm và quá trình mở rộng không gian đô thị được xem là những yếu tố quan trọng hỗ trợ xu hướng tăng giá tại khu vực này.

Trong đó, cơ cấu nguồn cung tại Bình Dương cũng đang thay đổi nhanh chóng. Phần lớn nguồn cung căn hộ mới trong quý II/2026 thuộc phân khúc cao cấp, phản ánh xu hướng nâng hạng sản phẩm và sự sụt giảm của phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Điều này góp phần kéo mặt bằng giá của khu vực tăng nhanh hơn so với khu trung tâm TP.HCM.

Nguồn cung tăng mạnh, thị trường bước vào giai đoạn tăng trưởng chọn lọc

Bên cạnh xu hướng phân hóa về giá, thị trường cũng ghi nhận dấu hiệu chậm lại về thanh khoản.

Theo One Mount, trong quý II/2026, lượng giao dịch căn hộ tại TP.HCM đạt khoảng 9.500 căn, tăng so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 50%, thấp hơn so với quý trước.

Điều đáng chú ý là thị trường đang phân hóa mạnh theo phân khúc giá. Các dự án có giá từ 60-120 triệu đồng/m² chiếm hơn một nửa tổng lượng giao dịch và đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 59%, trong khi nhóm căn hộ có giá trên 120 triệu đồng/m² chỉ đạt khoảng 20%.

Nguồn cung tăng mạnh, thị trường bước vào giai đoạn tăng trưởng chọn lọc.

Diễn biến này phản ánh xu hướng người mua ngày càng ưu tiên các sản phẩm có tổng giá trị phù hợp và phục vụ nhu cầu ở thực, thay vì các sản phẩm cao cấp có giá trị lớn.

Theo các đơn vị nghiên cứu, nguyên nhân chính khiến thanh khoản chậm cải thiện là mặt bằng giá bán tiếp tục neo cao trong khi khả năng chi trả của người mua chịu áp lực. Sự lệch pha giữa nguồn cung và nhu cầu khiến lượng hàng mới tăng nhanh nhưng tốc độ giao dịch không cải thiện tương ứng.

One Mount dự báo, thị trường TP.HCM sẽ bước vào giai đoạn ổn định và tích cực hơn trong giai đoạn 2026-2027, chủ yếu nhờ nguồn cung quy mô lớn từ Bình Dương.

Trong nửa cuối năm 2026, TP.HCM dự kiến có thêm 15.000-20.000 căn hộ mở bán, nâng tổng nguồn cung cả năm lên khoảng 30.000-35.000 căn.

Về giá bán, khu trung tâm TP.HCM được kỳ vọng tăng khoảng 3-5% trong năm 2026, trong khi Bình Dương có thể tiếp tục tăng 15-20% mỗi năm nhờ nguồn cung mới, sự tham gia của các chủ đầu tư nước ngoài và tiêu chuẩn phát triển dự án ngày càng cao cấp hơn.

Các chuyên gia cho rằng, thị trường căn hộ TP.HCM đang chuyển từ giai đoạn tăng nóng sang giai đoạn tăng trưởng chọn lọc, trong đó khu vực có nguồn cung mới, hạ tầng mở rộng và dư địa phát triển sẽ tiếp tục là động lực dẫn dắt mặt bằng giá.

Khu trung tâm vẫn giữ vai trò là vùng giá cao với nguồn cung khan hiếm, trong khi Bình Dương đang nổi lên như cực tăng trưởng mới của thị trường, tạo nên bức tranh phân hóa ngày càng rõ nét về giá bán, nguồn cung và thanh khoản.

Nguồn: Giá căn hộ TP.HCM phân hóa mạnh, khu vực Bình Dương cũ nổi lên như cực tăng trưởng mới