Chung cư xây mới có niên hạn sử dụng: Giá trị căn hộ sẽ được nhìn lại?

Người mua thận trọng

Vừa qua, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV đã ban hành Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan, thay thế Nghị quyết 18 năm 2022.

Đáng chú ý, Nghị quyết đã đưa ra định hướng: Giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư; trong đó, đối với chung cư xây mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định hết thời hạn.

Trao đổi với VietnamFinance về vấn đề trên, chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cho rằng trong ngắn hạn, quy định này nhiều khả năng sẽ tác động đến tâm lý của một bộ phận người mua và nhà đầu tư, bởi họ chưa hình dung rõ sau khi chung cư hết thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình thì sẽ được xử lý như thế nào.

Không ít người vẫn hiểu theo cách đơn giản rằng “chung cư chỉ được sở hữu đến hết tuổi thọ công trình”, hoặc “hết thời hạn là mất nhà ra đường”, từ đó có thể phát sinh tâm lý lo ngại, chờ đợi hoặc cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.

Tuy nhiên, theo ông Kiên, khi thị trường hiểu rõ bản chất, tác động này sẽ giảm dần.

Về dài hạn, quy định được làm rõ sẽ giúp thị trường hiểu hơn về bản chất quyền sở hữu chung cư. Nhiều người trước đây chỉ biết rằng mình sở hữu riêng căn hộ và có quyền sử dụng chung đối với phần đất ở của dự án, nhưng chưa hình dung đầy đủ ý nghĩa của quyền sử dụng đất chung đó.

“Khi quy định được làm rõ, người mua sẽ nhận thức rằng căn hộ cũng giống như mọi công trình xây dựng khác, đều có thời hạn sử dụng đến khi buộc phải tháo dỡ, còn giá trị lâu dài nằm ở quyền sử dụng phần đất chung của dự án”, ông Kiên nói.

Bên cạnh đó, đề xuất này cũng có thể khiến nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến giá trị phần đất mà mỗi căn hộ thực sự được hưởng.

Ông Kiên đưa ra ví dụ, một dự án có diện tích khoảng 70.000 m2, sau khi loại trừ toàn bộ phần đất không thuộc quyền sử dụng chung của cư dân như khu nhà phố, trường học, đất công cộng bàn giao nhà nước… phần đất còn lại mà khối căn hộ cùng có quyền sử dụng khoảng 33.000 m2.

Nếu dự án có khoảng 2.200 căn hộ và giả định các căn có diện tích tương đương nhau, bình quân mỗi căn hộ sẽ tương ứng khoảng 15m2 quyền sử dụng đất.

Theo ông, chỉ với 15m2 đất thì không thể xây dựng và sử dụng một căn hộ rộng 90m2 cùng hồ bơi, sân chơi, tiện ích và mảng xanh nội khu. Chính vì vậy, cư dân phải góp quyền sử dụng đất để hình thành công trình chung cư nhiều tầng.

Khi dự án hết niên hạn và phải xử lý theo phương án xây dựng lại hoặc chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác, quyền lợi của mỗi chủ sở hữu cũng sẽ được xác định trên tỷ lệ quyền sử dụng đất chung mà họ đang nắm giữ.

“Đây sẽ là yếu tố được thị trường quan tâm và định giá nhiều hơn trong tương lai”, ông Kiên nhận định.

Ngoài ra, với các dự án chung cư sắp mở bán, thay đổi lớn có thể nằm ở cách người mua đánh giá giá trị của một căn hộ. “Thay vì chỉ nhìn vào diện tích căn hộ, vị trí hay tiện ích, người mua sẽ quan tâm nhiều hơn đến quy mô quỹ đất của dự án, mật độ xây dựng và mật độ căn hộ, phần quyền sử dụng đất mà mỗi căn hộ được hưởng và tiềm năng tái phát triển của khu đất trong tương lai”, vị chuyên gia nói.

Chủ đầu tư phải minh bạch hơn

Sự thay đổi trong cách đánh giá sản phẩm của người mua cũng có thể tác động đến chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư.

Theo ông Kiên, ngoài việc quảng bá thiết kế, tiện ích hay chất lượng xây dựng, chủ đầu tư sẽ phải minh bạch hơn về các thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất, mật độ phát triển và phương án xử lý khi công trình hết niên hạn theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, để người dân thực sự yên tâm, theo chuyên gia, cần quy định rõ cơ chế xử lý khi chung cư hết niên hạn sử dụng, thay vì chỉ quy định thời hạn sử dụng của công trình.

Nếu không tiếp tục xây dựng lại chung cư trên chính khu đất cũ mà bán quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư mới, cần quy định rõ phương pháp định giá quyền sử dụng đất và cách phân chia quyền lợi của cư dân, bao gồm bồi thường, tái định cư và các chính sách hỗ trợ để ổn định cuộc sống.

Trường hợp cư dân không chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà cùng phát triển dự án mới, cũng cần có cơ chế xác định chi phí xây dựng, chi phí quản lý và tỷ lệ đóng góp của từng chủ sở hữu dựa trên phần quyền sử dụng đất chung.

Đối với những hộ dân không đủ khả năng tài chính để tham gia xây dựng lại, cần quy định rõ phương án giải quyết quyền lợi từ phần quyền sử dụng đất của họ, bảo đảm họ vẫn được bồi thường hoặc bố trí chỗ ở phù hợp, tránh bị thiệt thòi.

Trong trường hợp khu đất được điều chỉnh quy hoạch sang công viên, hạ tầng hoặc công trình công cộng, theo ông Kiên, cũng cần quy định rõ cơ chế bồi thường và xử lý quyền sử dụng đất chung của cư dân để bảo đảm quyền tài sản không bị ảnh hưởng.

Bên cạnh đó, tiêu chí xác định chung cư hết niên hạn sử dụng cũng cần được quy định minh bạch. Theo chuyên gia, niên hạn thiết kế không nên đồng nghĩa với việc bắt buộc phải phá dỡ.

Trường hợp công trình xuống cấp nghiêm trọng trước thời hạn thì phải có cơ chế kiểm định để quyết định phá dỡ sớm. Ngược lại, nếu đến hết niên hạn nhưng công trình vẫn bảo đảm an toàn thì cần có quy trình kiểm định độc lập để xem xét gia hạn sử dụng thêm một khoảng thời gian nhất định.

Đối với người dân đang cân nhắc mua chung cư, ông Kiên cho rằng người mua nên bình tĩnh và tìm hiểu đầy đủ thông tin, không nên đưa ra quyết định chỉ dựa trên tâm lý.

“Nếu có thể, chờ thêm quy định hướng dẫn chi tiết về cơ chế bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ khi chung cư hết niên hạn sử dụng, bởi đây mới là yếu tố quyết định quyền lợi lâu dài”, ông Kiên nói.

Liên quan đến vấn đề trên, mới đây Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa có văn bản đề nghị dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình” áp dụng đối với nhà chung cư xây dựng mới để phù hợp với Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

Theo đó, HoREA kiến nghị thời hạn sử dụng căn hộ nên được xác định theo tuổi thọ công trình và đề xuất quy định mức tối đa không quá 99 năm. Đây là thời hạn phù hợp với thông lệ quốc tế, tương tự mô hình nhà ở của Cơ quan phát triển nhà ở Singapore (HDB), nơi người dân được quyền sở hữu căn hộ trong thời hạn 99 năm.

Hiệp hội cho rằng việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ không đồng nghĩa với việc thay đổi chế độ sử dụng đất. Chủ sở hữu căn hộ vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành, trong khi thời hạn sử dụng nhà được xác định theo tuổi thọ của công trình.

Đối với các dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài theo các Luật Đất đai năm 1993, 2003, 2013 và 2024, HoREA đề nghị tiếp tục công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài và không áp dụng quy định hồi tố.

Hiệp hội cũng kiến nghị không áp dụng quy định mới đối với các chung cư được xây dựng từ năm 1995 đến trước thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực. Theo HoREA, nhóm chủ sở hữu này cần được hưởng cơ chế cải tạo, xây dựng lại tương tự các chung cư xây trước năm 1994 nhằm bảo đảm công bằng về quyền lợi.

Nguồn:Chung cư xây mới có niên hạn sử dụng: Giá trị căn hộ sẽ được nhìn lại?