TP HCM và vùng phụ cận: Từ đô thị đơn tâm đến mô hình đa cực

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, sau sáp nhập, TP HCM đã xác lập vị thế một siêu đô thị với quy mô khoảng 14 triệu dân, tương đương 14% dân số cả nước. Thành phố đóng góp khoảng 24,5% GRDP quốc gia, đạt khoảng 1,55 triệu tỷ đồng, gấp khoảng 2 lần Hà Nội. Đáng chú ý, GRDP 6 tháng đầu năm 2026 tăng 8,55%, mức cao nhất trong 10 năm qua.

Hạ tầng liên vùng đang mở rộng không gian phát triển của TP HCM và các đô thị phụ cận. Ảnh: QT

Từ một trung tâm sang mạng lưới đô thị

Tuy nhiên, quy mô kinh tế lớn cũng đi cùng áp lực ngày càng rõ tại khu vực lõi đô thị. Mật độ dân số tại một số quận thuộc TP HCM cũ đã ở mức rất cao, như Quận 4 khoảng 42.200 người/km², Quận 11 khoảng 41.200 người/km² và Quận 10 khoảng 40.000 người/km².

Trong khi đó, diện tích nhà ở bình quân đầu người tại khu vực này chỉ khoảng 23,23 m²/người đối với chung cư và 28,06 m²/người đối với nhà kiên cố, thấp hơn đáng kể so với một số địa phương lân cận.

Những giới hạn về không gian, giao thông, môi trường và chất lượng sống đang đặt ra yêu cầu tái cấu trúc không gian phát triển. Thay vì tiếp tục dồn dân cư, việc làm và dòng vốn vào một trung tâm duy nhất, khu vực TP HCM đang hình thành một cấu trúc đa cực, trong đó các đô thị có sự chuyên môn hóa và bổ trợ lẫn nhau.

Theo định hướng được Batdongsan.com.vn phân tích, giai đoạn 2025-2045, cấu trúc khu vực có xu hướng chuyển từ mô hình đô thị “đơn tâm” sang mô hình “tập hợp đô thị”, có nét tương đồng với mô hình siêu vùng Thủ đô Seoul của Hàn Quốc.

Trong cấu trúc này, TP HCM cũ tiếp tục giữ vai trò tâm lõi, tập trung các chức năng tài chính, kinh tế tri thức, dịch vụ chất lượng cao và R&D. Bình Dương trở thành tâm 1, phát huy thế mạnh công nghiệp chế biến, chế tạo, đóng vai trò cung ứng đầu vào cho hệ sinh thái kinh tế vùng. Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu là tâm 2, đảm nhận vai trò đầu ra với kinh tế biển, công nghiệp năng lượng và hệ thống cảng biển quốc tế.

Điểm đáng chú ý của cấu trúc này là sự phát triển không còn được nhìn nhận đơn thuần theo ranh giới của từng địa phương. Giá trị của mỗi cực đô thị nằm trong khả năng kết nối và bổ trợ cho các cực còn lại.

Nói cách khác, thay vì cạnh tranh để trở thành một “TP HCM thứ hai”, các đô thị vệ tinh có thể hình thành lợi thế riêng, sau đó liên kết thành một chuỗi giá trị thống nhất. Hạ tầng chính là điều kiện để mô hình này chuyển từ quy hoạch thành thực tế.

Sân bay Long Thành giai đoạn 1 được báo cáo ghi nhận đạt khoảng 77% tiến độ. Vành đai 3 đạt khoảng 78% và dự kiến hoàn thành cuối năm 2026. Vành đai 4 đã khởi công tuyến chính từ tháng 7/2026. Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu đã thông xe tạm từ tháng 5/2026. Cùng với đó, chuỗi các tuyến metro kết nối liên vùng được kỳ vọng khởi công và đưa vào vận hành trước năm 2030.

Khi các tuyến kết nối này hoàn thiện, khoảng cách giữa nơi ở, nơi làm việc, khu công nghiệp, trung tâm logistics, cảng biển và sân bay sẽ được rút ngắn đáng kể. Đây cũng là yếu tố có thể làm thay đổi cách thị trường bất động sản định giá vị trí.

Hạ tầng đang “vẽ lại” bản đồ bất động sản

Nhìn rộng hơn, báo cáo “Hoạch định cho một thành phố đa cực” của JLL cho rằng lợi thế của Việt Nam đang ngày càng thể hiện ở khả năng hình thành các hành lang kinh tế gắn kết.

Mô hình đô thị đa cực giúp phân bổ lại dân cư, việc làm và dòng vốn theo các hành lang hạ tầng chiến lược. Ảnh: DH

Bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng Giám đốc JLL tại Việt Nam cho rằng các hành lang kinh tế kết nối chính là “huyết mạch” tạo ra mô hình phát triển đa trung tâm, bền vững hơn cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo JLL, Việt Nam đang sở hữu một lợi thế cạnh tranh khác biệt khi có “bộ cơ hội theo định hướng hành lang gắn kết nhất trong khu vực”. Điều này hàm ý rằng sức hấp dẫn của thị trường không còn nằm riêng ở từng thành phố mà nằm ở khả năng kết nối nhiều thị trường thành một mạng lưới.

Dr. Chua Yang Liang, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn khu vực Đông Nam Á của JLL nhận định thị trường Đông Nam Á ngày càng hấp dẫn nhưng cũng đòi hỏi nhà đầu tư lựa chọn kỹ lưỡng hơn. Theo ông, thay vì đầu tư chung chung vào “câu chuyện tăng trưởng của Đông Nam Á”, nhà đầu tư cần xác định chính xác hành lang kinh tế, lĩnh vực và chiến lược tài sản phù hợp.

Đáng chú ý, JLL nhận định chính sách công đang trở thành một tín hiệu thị trường ngày càng mạnh. Trong khi đó, hạ tầng đang tái định nghĩa địa lý, làm gia tăng vai trò của các điểm nút thứ cấp và mạng lưới khu vực thay vì chỉ tập trung vào các khu trung tâm.

Điều này cũng tạo ra sự phân hóa ngày càng mạnh trên thị trường bất động sản. Các tài sản có chất lượng cao, khả năng thích ứng với tương lai tiếp tục thu hút nhu cầu, trong khi tài sản cũ sẽ chịu áp lực tái định vị, cải tạo hoặc chuyển đổi công năng.

Từ góc nhìn đầu tư, JLL xác định một số trọng tâm cơ hội nổi bật tại Việt Nam, trong đó đáng chú ý là công nghiệp và logistics. Làn sóng đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu và chiến lược “Trung Quốc +1” tiếp tục tạo dư địa cho Việt Nam thu hút sản xuất. Theo đó, nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và kho bãi hiện đại tại những khu vực có kết nối hạ tầng tốt được kỳ vọng tiếp tục duy trì. Điều này đặc biệt đáng chú ý với vùng kinh tế phía Nam, nơi hệ thống cảng biển, sân bay, cao tốc và vành đai đang dần hình thành một mạng lưới kết nối tương đối hoàn chỉnh.

Cơ hội thứ hai nằm ở chiến lược hành lang và siêu vùng kinh tế. Theo JLL, cơ hội đầu tư không còn giới hạn trong địa giới hành chính của một tỉnh mà đang mở rộng theo các siêu vùng kinh tế. Tại phía Bắc, tam giác Hà Nội - Bắc Ninh - Hải Phòng là một ví dụ điển hình. Tại phía Nam, TP HCM cùng các địa phương lân cận đang hình thành một cực tăng trưởng có quy mô lớn.

Trong cấu trúc này, các dự án đô thị hỗn hợp, khu công nghiệp vệ tinh và hệ thống logistics liên vùng có thể hưởng lợi khi dòng người, hàng hóa và vốn được phân bổ lại theo các hành lang hạ tầng mới. Đối với bất động sản, đây là sự thay đổi quan trọng.

Nếu trước đây giá trị vị trí phần lớn được quyết định bởi khoảng cách đến trung tâm, thì trong mô hình đa cực, khả năng kết nối với nhiều trung tâm có thể trở thành yếu tố quan trọng không kém.

Một khu đô thị nằm xa CBD nhưng kết nối nhanh với sân bay, cảng biển, khu công nghiệp và các trung tâm việc làm mới có thể sở hữu lợi thế mà cách tiếp cận “gần trung tâm là tốt” trước đây chưa phản ánh đầy đủ.

Nguồn: TP HCM và vùng phụ cận: Từ đô thị đơn tâm đến mô hình đa cực