Dư nợ vượt 5 triệu tỷ đồng, ngân hàng phân hóa kế hoạch cho vay bất động sản

Dòng vốn bất động sản phân hóa giữa các ngân hàng

Quy mô tín dụng bất động sản tiếp tục tăng, nhưng cách tiếp cận của các ngân hàng ngày càng khác biệt. Trong khi MB mở rộng dư nợ ở nhóm khách hàng doanh nghiệp, Techcombank đặt mục tiêu giảm mức độ tập trung, còn VPBank và Vietcombank nhấn mạnh yêu cầu lựa chọn dự án, phân khúc và người vay.

Theo Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 6/2026, dư nợ tín dụng bất động sản của toàn hệ thống đạt khoảng 5,14 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025 và chiếm 25,5% tổng dư nợ nền kinh tế. Phần lớn nguồn vốn nằm ở các khoản vay trung và dài hạn, với tỷ trọng lên tới 94%.

Quy mô tăng nhanh cũng kéo theo áp lực về chất lượng tín dụng. Trong nửa đầu năm, nợ xấu bất động sản tăng 10,5%, buộc các ngân hàng phải tính toán kỹ hơn giữa mục tiêu tăng trưởng và yêu cầu kiểm soát rủi ro.

MB đang đi theo hướng mở rộng có chọn lọc. Tại hội nghị nhà đầu tư mới đây, ông Phạm Như Ánh, Tổng Giám đốc MB, cho biết dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản của ngân hàng tăng hơn 40.000 tỷ đồng trong sáu tháng đầu năm. Qua đó, tỷ trọng dư nợ thuộc lĩnh vực này tăng từ 11,18% cuối năm 2025 lên 13,6%.

Theo ông Ánh, thanh khoản chậm hiện nay có thể tạo sức ép buộc các doanh nghiệp điều chỉnh giá bán và chấp nhận biên lợi nhuận thấp hơn để kích thích nhu cầu. MB nhìn nhận đây là cơ hội mở rộng tín dụng, nhưng nguồn vốn cần được hướng tới những khách hàng và dự án đáp ứng yêu cầu về hiệu quả, pháp lý và khả năng trả nợ.

Techcombank lại chủ động giảm mức độ tập trung dù bất động sản vẫn giữ tỷ trọng lớn trong danh mục. Bà Bùi Thị Thu Thủy, Giám đốc cao cấp Quản trị tài chính doanh nghiệp Techcombank, cho biết đến cuối quý II, lĩnh vực này chiếm khoảng 56% dư nợ khách hàng doanh nghiệp. Trong danh mục tín dụng cá nhân, các khoản vay mua nhà chiếm khoảng 67%.

Ngân hàng đặt mục tiêu đưa tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng danh mục từ khoảng 32% xuống còn 30% vào cuối năm 2026. Theo bà Thủy, tâm lý chờ đợi thông tin quy hoạch, giá nhà sơ cấp neo cao và áp lực lãi suất đang làm suy yếu nhu cầu vay mua nhà của khách hàng cá nhân.

VPBank không đặt trọng tâm vào việc mở rộng bằng mọi giá mà lựa chọn khoản vay theo năm yếu tố: chủ đầu tư, vị trí, phân khúc hoặc loại hình nhà ở, dự án và người sử dụng cuối cùng.

Ông Andre DeBakhapouve, Giám đốc Khối Quản trị rủi ro VPBank, cho biết ngân hàng ưu tiên những dự án hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng công, bất động sản khu công nghiệp và nhà ở xã hội. Dòng vốn cũng được hướng tới các hệ sinh thái doanh nghiệp, chuỗi cung ứng hình thành quanh những công trình hạ tầng lớn, nơi có khả năng tạo dòng tiền tương đối ổn định.

Vietcombank tiếp tục duy trì quan điểm kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, nhất là với những phân khúc mang tính đầu cơ cao. Sự thận trọng này diễn ra trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà sau thời gian ưu đãi phổ biến ở mức 13-15%/năm, tạo thêm áp lực lên khả năng trả nợ và khiến nhiều người có nhu cầu ở thực trì hoãn quyết định vay vốn.

Mặt bằng lãi suất tại nhóm ngân hàng thương mại nhà nước cũng đã được điều chỉnh lên mức cao hơn. Vietcombank tăng từ 7,8% lên 9,8%/năm; VietinBank từ 7,6% lên 10,5%/năm; Agribank từ 6,6% lên 8,2%/năm. Với các khoản vay dài hạn, BIDV đang áp dụng mức lãi suất khoảng 9,2-9,7%/năm.

Dữ liệu của Dat Xanh Services cho thấy lãi suất thả nổi đối với một số khoản vay mua nhà đã lên tới 16%/năm. Khi chi phí vốn tăng trong khi giá nhà vẫn cao, dư địa vay của người mua ở thực bị thu hẹp đáng kể. Bởi vậy, sự phân hóa trong chiến lược của các ngân hàng không chỉ phản ánh khẩu vị rủi ro khác nhau mà còn cho thấy dòng vốn bất động sản đang được sàng lọc chặt chẽ hơn.

Tín dụng bất động sản tiếp tục tăng nhưng chiến lược của các ngân hàng ngày càng phân hóa.

Dòng vốn phải đi đúng địa chỉ

Việc sàng lọc dự án trước khi giải ngân không phải phản ứng mới xuất hiện khi dư nợ bất động sản lên tới 5,14 triệu tỷ đồng và nợ xấu có dấu hiệu gia tăng. Từ năm 2023, chính sách đối với thị trường đã từng bước chuyển từ mục tiêu tháo gỡ khó khăn thanh khoản sang phân bổ tín dụng theo từng nhóm nhu cầu, dự án và mức độ rủi ro.

Ở giai đoạn đầu, trọng tâm điều hành là ngăn vòng xoáy giữa vướng mắc pháp lý, áp lực đáo hạn trái phiếu và khó khăn tiếp cận tín dụng. Nghị quyết 33/NQ-CP, Nghị định 08/2023/NĐ-CP cùng các chính sách cơ cấu lại thời hạn trả nợ được ban hành nhằm hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua giai đoạn căng thẳng.

Sau đó, hướng ưu tiên dần được xác định rõ hơn. Nguồn vốn được khuyến khích chảy vào nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, người trẻ và người mua nhà lần đầu, đồng thời tập trung cho những dự án có pháp lý đầy đủ, phương án kinh doanh khả thi và khả năng hoàn thành để đưa sản phẩm ra thị trường.

Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng tín dụng không nên được kiểm soát theo cách đồng loạt đối với toàn bộ lĩnh vực, mà cần dựa trên mức độ rủi ro của từng dự án, chủ đầu tư và người vay.

Theo đề xuất của VARS IRE, các dự án có thể được phân thành ba nhóm. Nhóm A gồm những dự án đầy đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành trong thời gian ngắn và cần được ưu tiên tiếp cận nguồn vốn. Nhóm B là các dự án còn triển vọng nhưng phải cơ cấu lại nghĩa vụ nợ hoặc điều chỉnh phương án kinh doanh. Với nhóm C, gồm những dự án không còn khả năng phục hồi, giải pháp phù hợp là chuyển nhượng hoặc thanh lý thay vì tiếp tục kéo dài khoản vay.

Cách phân loại này giúp hạn chế tình trạng dự án tốt cũng bị đình trệ vì thiếu vốn, trong khi nguồn lực tiếp tục mắc kẹt tại những dự án không còn hiệu quả. Tín dụng bất động sản chỉ hỗ trợ tăng trưởng khi được chuyển hóa thành nguồn cung thực tế, phù hợp với nhu cầu và sức mua của thị trường.

Thay vì chỉ nhìn vào tên lĩnh vực, ngân hàng cần đánh giá tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản bảo đảm, dòng tiền của dự án và khả năng trả nợ của khách hàng. Qua đó, vốn có thể được ưu tiên cho người mua nhà lần đầu, nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, thay vì tiếp tục chảy vào những phân khúc mang tính đầu cơ.

Ngân hàng Nhà nước cũng phát đi thông điệp điều hành quyết liệt hơn khi cho biết sẽ tăng cường thanh tra, giám sát lãi suất cho vay. Mức độ tuân thủ yêu cầu giảm lãi suất, hỗ trợ khách hàng sẽ được xem xét trong quá trình giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2027. Những ngân hàng không thực hiện đúng định hướng có thể bị điều chỉnh giảm hạn mức.

Việc gắn chỉ tiêu tín dụng với trách nhiệm giảm chi phí vốn cho thấy mục tiêu điều hành không còn dừng ở kiểm soát quy mô cho vay. Điều quan trọng hơn là buộc dòng tiền đi đúng địa chỉ, tạo thêm nguồn cung phù hợp và hạn chế nguy cơ nợ xấu đối với hệ thống ngân hàng.

Nguồn: Dư nợ vượt 5 triệu tỷ đồng, ngân hàng phân hóa kế hoạch cho vay bất động sản